압구정 1만가구 재건축 협상 난항
현대ㆍ한양ㆍ미성 등 압구정지구 1만335가구 재건축이 정비계획 수립 주체에 대한 서울시와 강남구 사이의 책임공방으로 2월 말 안전진단 결과 발표 이후 일정조차 못 잡고 갈등이 커지고 있다.
서울시는 도정법 부칙에 아파트지구 개발계획은 정비계획으로 본다는 근거를 들어 정비계획으로 변경해야 하기 때문에 구청에서 예산을 확보해서 수립해야 하고, 구청에서 4억2000만원의 예산을 확보하면 시에서 절반을 지원해 준다는 입장을 견지하고 있으며 강남구가 정비계획을 수립하기 힘들면 주민이 자체적으로 정비계획을 제안하는 것도 방법이라며 필수 참고사항인 한강변 가이드라인(35층 이하, 15% 이하 기부채납 등)을 이미 공문으로 발송했다.
반면 강남구는 `서울시 아파트개발기본계획 수립에 관한 조례`에 근거해 서울시가 정비계획을 세워야 한다는 입장으로 아파트개발계획은 기본적으로 시에서 주관하는 것이라며 정비계획을 구에서 만들어 신청하고 시에서 돌려보내고 하다보면 시간이 많이 걸리기 때문에 시에서 해줄 것을 요청 중인 상황이다.
한편 주민대표 측은 지금까지 여러 번 개발계획 용역이 이뤄졌는데 다시 또 정비계획을 만들어오라는 것은 받아들일 수 없다는 입장이다.
서울시와 강남구, 주민대표 측은 이번주와 다음주 이 문제를 계속 협의한다는 입장이지만 합의 도출까지는 시간이 더 걸릴 것으로 보인다.
압구정 지구 안전진단 결과는 17일께 강남구청에 보고되며 강남구는 28일께 일반 공개할 예정이다.
마곡산업단지에 에쓰-오일 등 4개 기업 입주신호탄 올려
서울시는 박원순 서울시장과 나세르-알-마하셔 에쓰-오일(주) 대표이사 등 4개 기업 대표가 참석한 가운데 13일 오전 11시 10분 신청사 6층 영상회의실에서 마곡산업단지 입주계약을 체결했다.
시는 지난 1월 15일에 제4차 일반분양 협의대상자로 선정된 5개 업체와 사업계획 협의를 한 바, 협의를 마친 에쓰-오일, 호서텔레콤 등 4개 기업과 이번에 입주계약을 체결했으며, 나머지 기업인 신송컨소시엄과는 현재 입주협의가 진행 중이다.
이번 입주계약을 체결하는 총 부지면적은 3만2705㎡로 4개 기업은 2019년까지 총 4200억원을 투자할 계획이다.
이번 계약을 체결한 기업 중 가장 넓은 용지를 신청한 에쓰-오일(주)는 2012년 기준 매출액이 34조7000억이 넘는 외투기업으로서 2019년까지 연면적 10만㎡ 규모의 TS&D(기술서비스&개발)센터를 건립하고, 석유화학 기초소재에 대한 연구를 기반으로 자동차, 가전제품, 정보기술 등 고부가가치 분야에 적용할 수 있는 소재사업에 진출한다는 계획이다.
㈜호서텔레콤은 IT-infra구축 및 디지털 방송장비 전문기업으로서 관련분야의 원천기술과 응용기술을 확보하고, Post-HD급 방송장비를 중점적으로 개발해 방송장비의 국산화율을 크게 끌어 올릴 계획이다.
케이티엔에프(주)는 네트워크 보안서버용 하드웨어 플랫폼을 개발하는 지식정보보안 관련 기업으로, 지식보안산업의 변화에 맞춰 스마트폰 보안, 지능형카메라 등 사회안전 및 시설보안에 집중 투자할 계획이다.
유한테크노스(주)는 수출입물류프로세서에 RFID를 적용한 국제물류 통합 플랫폼전문회사로서 관련기술의 첨단화 및 차세대 대체기술 개발을 통해 미래의 스마트 글로벌 물류 IT솔루션 전문기업으로 발전한다는 계획이다.
한편 마곡산업단지는 이번 제4차 일반분양 입주계약으로 산업시설용지는 전체 730,887㎡의 53.7%인 392,602㎡가 계약되어 매각대금은 1조2342억원이고, 입주기업은 대기업 31개·중소기업 24개 등 총 55개다.
마곡산업단지는 지하철 5·9호선 및 공항철도가 통과하는 우수한 교통여건, LG, 코오롱, 롯데, 대우조선해양, 에쓰-오일 등 유수 기업들의 첨단 R&D센터 입주 확정됐다.
10년간 방치, '서울승합차고지' 개발된다.
서울시가 지난 11일 제3차 건축위원회를 개최, 강동구 고덕동 210-1번지 '고덕동 주거복합개발 신축사업 계획안'을 통과시켰다.
이번 심의를 통과한 고덕동 주거복합개발 계획안은 지하7층 지상35층 규모로 당초 도시계획시설(여객자동차정류장)로 결정됐으나 인근 강일동의 강동공영차고지로 시설이 이전하면서 10여년간 방치되어 미관, 경관을 저해하는 등 주변 주거환경악화의 원인이 되어 온 부지이다.
지난 2009년 6월 도시계획변경 사전협상대상지로 선정된 이후 협상조정 협의회와 협상정책회의, 도시계획위원회 자문, 주민설명회를 거쳐 2012년 10월 도시건축공동위원회의 결과에 따라 토지가액 대비 8%인 1,265.9㎡를 공공시설인 도로로 기부채납하고, 22.4%인 12,051.60㎡를 서울시에 청년창업센터로 기부채납해 동남권 유통단지 내 임대운영중인 강남 청년창업센터를 이전한다.
12.6%인 6,562.40㎡를 강동구에 문화체육시설로 기부채납해 지역 주민과 함께하는 복합문화공간을 계획됐다.
또한 공동주택 494세대 중 장기전세주택 93세대를 계획, 중산층 실수요자를 위한 주택공급을 할 수 있도록 했다.
'제주 속 작은 중국', 바오젠거리 변화무섭다.
'제주 속의 작은 중국'인 바오젠거리가 유커(遊客·중국인 관광객)의 구매력에 힘입어 지역경제를 이끌고 있다.
제주를 찾는 외국인 관광객 중 70~80%는 중국인 관광객으로 바오젠거리의 업종은 중국인 관광객 기호에 따라 꾸준히 바뀌고 있다.
유커들이 제주에서 가장 많이 찾는 물품은 화장품 의류 가방 특산품 순으로 화장품 선호가 두드러져 바오젠거리의 30~40%가 화장품 매장으로 전환하면서 바오젠거리와 연동 일대에 화장품 매장을 10개나 가진 점주도 등장하고 있다.
바오젠거리의 상가들이 포화상태에 이르면서 주변인 신광로와 노연로 일대에는 의류매장 숙박업소 음식점 등도 확장일로에 들어서고 있으며 연북로는 금융중심가로 부상하고 있다.
상권 확산은 부동산 가격 강세로 이어지고 있는데 연동지역 상가가격도 많이 올라 2년 전 4억~5억원 하던 연동지역 도로변 3층 건물이 15억원까지 올랐고 상가 권리금은 100㎡ 기준으로 1년 전보다 배가 오른 2억원대를 형성하고 있다.
1993 대전엑스포' 과학공원부지 개발된다
대전 엑스포재창조 사업이 다음달 철거공사를 시작으로 본격 가동된다. 이 사업은 총 9627억원의 재원을 투자(국·시비 7627억원, 민자 2000억원)해 2017년까지 과학공원 부지 총 59만 2494㎡를 4개 구역으로 개발한다.
4개 구역은 ▲엑스포기념공간(13만㎡, 전체면적의 22%) ▲첨단영상산업단지(10만㎡, 전체면적의 17%) ▲국제전시컨벤션지구(3만㎡, 전체면적의 5%) ▲사이언스파크(33만㎡, 전체면적의 56%)이다.
특히 엑스포기념공간은 1993년 엑스포 개최지역으로써의 영광과 성과를 한눈에 보고 체험할 수 있는 상징적인 공간으로, 과학공원 전체부지의 22%인 13만㎡을 업그레이드해 엑스포의 상징성 제고 및 기능 강화에 역점을 뒀다.
이 중 한빛탑을 중심으로 우측에 조성되는 엑스포기념공간에는 이번 달 세계엑스포기념박물관 공사가 완공되면, 1851년 세계박람회부터 현재까지 출시된 진귀한 박람회기념품 3000여 점이 세계 최초로 시민들에게 공개될 예정이다.
또한 한빛탑은 과학문화체험공간으로 바뀐다. 관람객의 움직임을 스크린과 로봇이 감지해 반응하는 콘텐츠를 전망대 내부(716.6㎡)에 갖추고, 미디어아트를 이용한 경관조명을 통해 한빛탑과 엑스포다리, 엑스포시민광장을 연결하는 대표 야간 명소로 올해 10억원의 예산을 확보해 연내 착수할 계획이다.
한빛탑 좌측 과학공원 주차장 부지에는 국내 최대 규모의 드라마영화 스튜디오인 HD드라마타운이 오는 6월 착공되어 2016년 6월 완공될 계획이다. 이 사업이 완료되면 HD드라마타운은 지난해 완공한 액션영상센터와 영상특수효과타운과 트라이앵글 존을 이루게 된다.
한편 고부가가치 산업인 MICE산업 인프라 구축을 위해 현 무역전시관 자리에 대전컨벤션센터와 연계한 국제규모의 대형 전시장 및 다목적 홀을 신축된다. 이 사업은 지난해 관련부처 전시산업발전심의위원회 및 예비타당성 사전심의위원회를 통과했다.
공원 부지의 56%를 차지하는 사이언스파크는, 과학과 창조경제의 메카이자 세계적인 석학과 시민들의 커뮤니티 공간인 사이언스센터와 국제과학비즈니스벨트의 핵심시설인 기초과학연구원 본원, 지식재산의 산실 한국특허정보원이 밀집된다.
3개 사업 모두 내년 상반기 착공을 목표로 각종 인허가 절차 이행과 설계 준비가 한창이다. 특히 시민의 여가공간 확충과 과학체험·교육·문화·엔터테인먼트의 복합단지로 조성한다.
올해 엑스포재창조 사업은 공공사업과 민간사업 간, 기존 시설과 대규모 개발사업 간 원활한 추진을 위해 3월 초에 사이언스센터 민간사업자 공모 공고, 5월에 사업자 선정, 하반기 설계를 통해 내년 상반기에 착공한다는 목표로 현재 민간사업자 공모지침서를 마련 중에 있고 다음 달 공원 내 각종 지장물 철거공사를 발주할 예정이다.
문정지구 서울 동남권 지형도를 바꾼다.
총 54만8239㎡에 달하는 송파구 문정지구에 대규모 신성장동력 산업단지와 공공행정 지원시설이 새로 들어서게되면서 서울 동남권 지형도가 바뀔 전망이다.
11일 서울시 등에 따르면 이같은 내용을 담은 문정지구 내 법조타운과 6개 특별계획구역에 대한 일부 조정안 추가 심의가 진행 중이다. 지난 5일 도시계획위원회 심의결과에 따른 후속조치다.
우선 송파구청에 매각하는 방안을 놓고 협의 중인 특별계획구역 4-1블록 처리방안이 확정된다. 땅을 반으로 쪼개 절반은 미래형업무용지로 남겨두고 나머지는 공공지원용지로 바꿔 송파구청과 논의한다는 계획이다. 특히 새로 추가된 미래형업무용지인 4-4블록에는 1등급 이상, 300실 이상 규모의 관광호텔 건립을 허용하기로 했다.
특별계획구역 6ㆍ7블록은 연계 개발을 통해 이른바 '슈퍼블록(Super Block)'으로 조성토록 계획됐다. 현재 6블록은 원서브가 시행하고 현대건설이 시공을 맡아 현대지식산업센터를 건립 중이다. 이미 건축허가까지 끝난 상태이며 총 계약률이 66%, 내부 상가 분양률은 70%에 달한다. 7블록 역시 원서브와 미래에셋 등이 주주로 참여한 미래문정프로젝트주식회사(PFV)가 대규모 지식산업센터를 조성할 것으로 알려졌다.
이로써 6블록(1만7665㎡)과 7블록(1만7721㎡) 총 3만5386㎡는 문정지구 미래형업무용지(15만1593㎡)의 23.3%를 차지하는 미니 산업단지로 탈바꿈한다. 시행사는 SH공사와 협의해 두 블록 사이 용지를 대규모 조각공원으로 조성하는 방안을 추진, 친환경 요소를 가미한다는 계획이다.
부지 매각이 모두 끝난 나머지 블록 중 규모가 가장 큰 1구역(3만475㎡)과 인근 3구역(1만7421㎡), 7구역(1만7721㎡)은 세부개발계획이 수립되고 있다. 연구시설 등이 들어선 2구역은 지난해 건축허가를 받고 현재 분양을 시행 중이다.
특별계획구역이 아닌 일반 부지는 모두 용도가 확정됐다. 8-1ㆍ4ㆍ5블록은 생활대책자들에게 우선 매각될 예정이고 문정지구 전체의 신성장동력사업 비중이 높은 점을 감안, 10블록은 50% 범위 내에서 오피스텔 건립도 허용하기로 했다.
장밋빛 전망에 숨겨진 '장미의 가시' 수익부동산 주의보
장밋빛 전망에 숨겨진 '장미의 가시' 부동산 투자자들의 투자패턴이 시세차익 실현에서 고정적 월세 수익 선호 패턴으로 변화하면서 수익형부동산 시장의 상품들이 진화하고 있다.
수익형부동산의 대표주자인 일반 유형의 상가시장 흐름이 변화하자 주한미군 임대사업을 표방한 '외국인전용 오피스텔'이나 휴양지 휴가와 임대수익을 표방한 '분양호텔'상품, 대기업이 임차인으로 운영하는 수익확정보장형 '대기업테마상가' 등과 같이 변모된 틈새형 수익형 부동산 상품들이 등장하고 있다.
이렇게 변모하는 수익형 부동산의 특징은 연수익율 18%까지 표방하면서도 안전을 담보한다는 '고수익율 보장제'와 큰 금액을 들이지 않고 투자가 가능하다는 '소액 실투자금', 그리고 투자자가 큰 신경 쓸 필요가 없는 '운영임대대행' 등과 같은 코드를 표방하고 있다.
하지만 업체의 표방처럼 장밋빛 전망 외에 숨겨진 '장미의 가시'를 미처 이해하지 못하는 '귀차니즘 투자자'나 투자상품 이해가 부족한 '열등생 투자자'들에게는 자칫 큰 손실을 초래 할 수도 있어 주의가 필요하다.
주한미군대상 숙소임대사업을 표방하는 경우를 살펴보면 마치 한국정부가 주한미군 방위비 분담금으로 국민세금을 통한 임대료 재원이 지급되는 것으로 설명하지만, 한국방위비분담금은 주한미군 근무 한국인 인건비, 군사시설 건설비, 군수지원비 항목으로 주한미군 주택임대료는 미군부담이다.
평택지역의 주한미군 임대사업이라면 영외거주희망시 합당하다고 판단되어 검열이 통과된 주택에 대해서 미군측에서 계급별로 주거비를 지원하여 주고 있어 주거비 지원 수준에 대한 확인이 필요하며, 렌트시 빌트인 외에도 쇼파 침대 케이블 위성 등과 같은 별도 요구옵션이 붙는 경우 들이 많다는 점과 대부분 영문계약을 작성한다는 점등 사전에 이해가 필요하다.
제주의 모 호텔관련 업체의 상품도 연 11% 수익을 보장하고 전문위탁관리를 통해 신경 쓸 필요가 없다고 장미꽃을 표방하고 있지만, 속을 들여다 보면 60%에 달하는 과도한 융자를 활용해야 가능한 수익률일 뿐만 아니라 업체가 보장하는 수익률 보장기간 이후에는 결국 보장되는 내용 없이 객실가동율과 요금 등에 따른 실질적인 수익실현만 가능한 구조다.
최근 해외 관광객 증가에 따른 호텔건립 붐에도 불구하고 대외적 변수로 작용한 독도문제나 일본 우경화현상 엔화 환율변화등과 같은 변화로 일본관광객 감소로 인해 어려움을 겪고 있는 서울지역의 호텔현상 등을 비추어 볼 때 대외적 변수 같은 요소들은 모두 장미꽃 속 가시처럼 숨겨져 있다.
테마쇼핑몰 또한 과거 부스형태의 군소상인의 임차인대상의 운영경쟁력이 상실되자 슬럼화된 상가를 살리기 위해 대형유명업체들을 임차인으로 들여 상권 활성화를 꾀해 겉으로 보기에는 상권이 부활하는 것 같은 느낌을 주고 있다.
재분양과 함께 관리에 신경 쓸 필요 없이 업체가 위탁관리를 맡아 2~5년, 수익 10~12% 선지급을 보장하는 등 장미꽃을 제시하지만 속살을 들여다보면 대형업체가 직접 지불하는 임차료가 현저하게 낮은 금액이라는 사실이 누락되어 있다.
즉, 임차인의 임차료가 아닌 본인의 분양대금으로 업체가 수익을 보전해주는 꼴인데다 보장기간 이후 임차인인 대형업체가 고수익에 달하는 임대료를 지불하는 곳이 없기 때문에 장미꽃 가시에 긁힌 투자자들이 속출하고 있지만 투자상품에 대한 관리에 귀찮음을 피하려는 '귀차니즘' 투자자나 투자상품 연구에 미숙한 투자자들의 주의가 필요하다.
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상가 시장 동향
