근생 빌라? 도시형 오피스텔? 국적불명 부동산 용어 난무한다.
최근 서울과 경기 주요 도시의 주택가에서 '근생 빌라' '근생·다세대주택' '도시형 오피스텔' 등의 문구를 내건 주택이 늘고 있다. 전문가들은 "투자자가 이 같은 부동산을 매입할 때 용어에 현혹되지 않도록 주의해야 한다"고 지적한다.
흔히 '근생 빌라'라고 부르는 것은 근린생활시설과 다세대주택이 결합된 것으로 법적으로는 '상가'이며 상가 부분을 주거용으로 개조해 사용하는 경우가 많다.
이 같은 주택이 많이 생기는 것은 도심의 주차 문제가 가장 큰 이유로 주택법상 준공 기준에 따라 다세대주택은 가구당 한 대 이상의 주차 공간을 마련해야 하지만 주택가에는 주차 공간이 부족하거나 기계식 주차 시설을 마련하는 데 비용이 많이 들게되 건축주가 완화된 주차 기준을 적용받기 위해 근린생활시설로 허가를 받는 편법으로 주택으로 이용하는 것이다.
근생주택이라 불리는 주택은 주거용이 아닌 만큼 매입·분양받을 때 상업시설을 취득할 때와 같은 세금을 내야 하며 취득세 감면 혜택을 받을 수 없고 건물 부분에 대한 부가세도 내야 한다. 사업자 등록을 한 이후에야 부가세를 환급받을 수 있다.
'도시형 오피스텔'이라는 용어도 등장했는데 최근 공급과잉과 조세강화 등으로 인기가 떨어진 도시형 생활주택을 달리 부르는 말로 오피스텔인 줄 알고 샀다가는 낭패를 볼 수도 있다.
구로 항동보금자리 5230가구로 늘린다.
정부가 2010년 5월 항동 일대 66만여㎡를 3차 보금자리지구로 지정한 지 4년 만에 지난 23일 서울시가 국토교통부로부터 항동보금자리 지구계획 변경안을 최근 승인받은 내용에 따르면 항동공공주택지구(옛 보금자리)에 당초 계획보다 600여가구 늘어난 5200여가구가 들어서고 분양주택 물량이 크게 늘어나면서 임대주택의 유형은 아파트에서 도시형생활주택으로 대거 바뀔예정이다.
당초 아파트 4415가구, 도시형생활주택 191가구 등 총 4606가구를 지을 계획에서 아파트 4325가구, 도시형생활주택 875가구, 단독주택 30가구 등 총 5230여가구가 들어서게 되며 이 중 임대주택은 2053가구에서 2119가구로 3% 증가한 데 비해 분양주택은 2553가구에서 3081가구로 20.6% 늘었다.
임대주택 유형별로는 소형 도시형생활주택을 기존 191가구에서 875가구로 4배 이상 늘리기로 했으며 임대 아파트의 크기는 기존 전용면적 60~85㎡ 이하를 없애고 모두 60㎡ 이하로 하향 조정했다.
서울시는 올해 안에 원주민에 대한 토지보상을 마무리 짓고 내년에 착공할 계획으로 토지 보상 및 조성공사에는 약 6100억원의 예산이 소요될 것으로 예상된다.
年 18% 2년간 보장? 고 수익률 소송 번지기도
오피스텔처럼 주로 임대를 통해 수익을 올리는 이른바 '수익형 부동산' 시장에 수익률 뻥튀기 광고가 성행하고 있지만 수익률이 과장된 경우가 많고, 일정 기간 확정 수익률을 보장한다는 계약 역시 허점이 많기 때문에 소비자들이 광고만 믿고 무턱대고 투자하면 낭패를 볼 수 있어 주의가 요망된다.
경기도에서 분양하는 A오피스텔은 투자 수익률이 연 18%"라고 광고하고 계약하면 향후 2년간 임대 수익을 보장해 준다는 내용도 들어 있지만 이 오피스텔의 실제 수익률을 따져 보면 광고와는 많은 차이가 있다.
제시한 수익률 18%는 분양가 2억3800만원의 70%(1억6660만원)를 대출받을 경우 순수 투자 금액 7140만원을 기준으로 계산한 것으로 대출이자 연 4.5%를 이자 비용으로 계산에 넣었지만 분양가 기준으로 계산하면 수익률은 8.8%로 떨어지게되며 임대 수익이 제대로 나지 않거나 시세가 떨어지면 투자자는 팔지도 못하고 대출금을 고스란히 떠안아야 할 수도 있다.
임대 수익 174만원이 매월 꾸준히 발생할 것이란 가정도 지나치게 낙관적인 전망으로 선종필 상가뉴스레이다 대표는 "업체가 제시하는 수익률에는 공실(空室)과 임대료 하락 가능성이 반영돼 있지 않아 실제 수익률이 크게 떨어지는 경우가 많다"고 조언한다.
수익률 보장도 무조건 믿을 수는 없다. 서울의 B오피스텔은 지난해 2월 준공을 앞두고 분양 계약자들과 연 수익률 7%를 보장한다는 조건으로 외국인 관광객 대상 레지던스로 전환했지만 레지던스 운용사는 작년 하반기부터 수익금과 관리비 지급을 3~4개월씩 연체하기 시작하면서 결국 수백만원씩 손해를 본 투자자들은 지난 2월 시행사를 검찰에 고소했다.
광교신도시 파워센터 상업용지 개발된다.
상업시설개발 전문회사인 SST 개발이 광교 택지개발사업지구 내 파워센터 일상 3블록 민간사업자 공모에 단독으로 신청하면서 사업계획서를 통해 일상3블록에 백화점, 대형마트, 대형아울렛 등 첨단 멀티플렉스를 건설하겠다고 밝힘에 따라 일상 3블럭 사업이 가시화될 전망이다.
STS 개발이 복합쇼핑몰의 이름을 'MALLof Gwanggyo'로 정해 상표권등록을 완료한 상태로 계획에 따르면 쇼핑몰에는 이미 입점 의향을 밝힌 유니클로, 이랜드, SPC그룹, 푸드엠파이어, 커피빈 등이 들어설 것이라고 밝혔다.
일상 3블록은 이전 사업자인 에콘힐㈜이 자금난으로 토지비를 제때 내지 못해 지난해 6월 사업이 무산된 곳으로 광교지구 원천저수지 남측에 있는 4만1천130㎡ 부지로 땅값은 2천241억원이다.
경기도시공사는 5월 사업계획서를 심사해 별다른 결격사유가 없으면 STS 개발을 최종 사업자로 선정할 예정이다.
공공기관 속속 이전…혁신도시 분양 '완판'
혁신도시 아파트들이 평균 수십 대 1의 청약 경쟁률을 기록하고, 실제 계약도 단기간에 끝나는 모습을 보이면서 수도권 공공기관이 이전하는 전국 10개 혁신도시가 지방 분양시장을 이끌고 있다.
18일 당첨자가 발표된 전북혁신도시(전주)는 공공택지로 1년간 분양권 전매가 제한되지만 집을 구하려는 실수요자뿐만 아니라 투자자까지 몰리면서 '호반베르디움' C-5블록(457가구) 분양권에는 1000만~2000만원의 프리미엄(웃돈)이 붙고있다.
대구혁신도시에는 지난해 한국감정원이 둥지를 튼 데 이어 올해 한국산업단지공단 한국가스공사 중앙교육연수원 등이 옮겨가며 나주에 있는 광주전남혁신도시도 한국농어촌공사 한국문화예술위원회 한국전력 등이 이사할 계획이다. 전북혁신도시로는 농촌진흥청 국립농업과학원 등 농업 관련 기관이 대거 이전한다.
혁신도시는 도시에 필요한 주거 업무 등의 기능을 균형 있게 배치한 '미니 신도시'로 조성되게 되는데 이전기관 종사자뿐만 아니라 인근지역 주택 실수요자들의 관심도 높은편으로 강원(원주)과 충북 혁신도시를 제외하고는 수도권 출퇴근이 쉽지 않은 곳에 조성되는 만큼 공무원들의 이주율이 낮은 세종시와 달리 공공기관 종사자의 이주율도 높을 것으로 예상되고 있다.
하지만 수도권에 비해 집값이 저렴한 지방은 내집을 갖고 있음을 뜻하는 '자가 보유율'이 70%를 웃돈다는 점에서 혁신도시 주택수요가 계속 늘어나기 어렵다는 의견도 있는데 실수요보다 투자수요가 많아 2년 뒤 입주 때 집값이 분양가보다 떨어지면 전세 보증금이나 은행 대출로 잔금을 치르려는 입주자들이 어려움을 겪을 수도 있다는 분석이다.
레고랜드 코리아 사업비 954억원 확정 탄력받는다.
강원도는 춘천 중도에 들어서는 '레고랜드 코리아' 기반시설인 진입교량 사업비 국비954억원이 확정되 사업 추진에 탄력을 받게 됐다.
진입교량은 길이 1천50ｍ, 폭 25ｍ로 레고랜드 코리아의 중요한 기반시설로 오는 7월 중 설계·시공 일괄입찰방식으로 공고 후 설계적격심사 및 평가를 거쳐 시공업체를 선정, 진입교량 건설공사에 착수해 2016년 레고랜드 테마파크 개장 전 준공할 계획이다.
춘천 중도 129만여㎡에 조성되는 레고랜드 코리아에는 영국 멀린사 직접 투자액 등 총 5천11억원이 투입되며 2016년 10월 테마파크 개장에 이어 2018년에는 역사박물관과 스파빌리지, 테마빌리지, 에코빌리지, 프리미엄 아웃렛 등 부대시설을 준공한다.
강원도는 연간 200만명 이상의 국내외 관광객 유치, 9천800명의 일자리 창출, 연간 44억원의 지방세수, 춘천지역 경기 활성화 및 인근 지역과의 관광벨트 구축 효과 등을 기대하고 있다.
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상가 시장 동향
