복잡한 임대소득세 자동으로 계산해 준다구?
복잡하고 어려운 주택임대소득세를 자동으로 계산해주는 '임대소득 세금솔루션'이 오픈해 눈길을 끌고 있다. 일종의 주택임대소득 사업자를 위한 세금계산기다.
최근 임대주택 소득 과세방안을 담은 소득세법 개정안이 발표돼 임대사업자들의 고민이 늘어가고 있다. 하지만 정작 자신의 세금이 얼마나 오를지에 대해 정확하게 알고 있는 집주인은 드문 게 현실이다.
이에 신화세법연구소 산하 신화포럼리츠(SFR)에서는 전문분야 중 하나인 세금 부분에서 임대소득 세금솔루션 서비스를 개시했다.
임대소득 세금솔루션은 현재 자신이 임대하고 있는 전월세 금액 및 급여, 기타 사업 소득 등을 입력하면 자동으로 세금을 계산해주는 프로그램이다. 입력 화면을 간결하고 최소화하여 세금 계산을 어려워하는 일반인들도 쉽게 이용할 수 있다. 종합소득세뿐만 아니라 4대 보험도 같이 계산돼 임대소득에 따라 자신이 부담해야 할 세금을 한눈에 파악할 수 있다.
세금 아끼려고 친구 이름으로 부동산 사면 어찌되지?
서울 서초구에 사는 장모씨는 친구 박모씨에게 명의신탁(소유자 명의를 실소유자가 아닌 다른 사람 이름으로 해놓는 것)한 4층짜리 빌라 등기 문제로 머리가 아프다. 세금을 아끼기 위해 박씨에게 명의신탁했는데, 이제 와서 소유권이전등기를 거부하고 있기 때문이다.
빌라, 아파트, 토지 등 많은 부동산을 보유하고 있던 장씨는 빌라를 19억원에 매수하면서 등기만 박씨 명의로 했다. 세금을 적게 낼 의도였다. 매매계약 체결은 장씨가 모두 진행했고, 등기권리증, 취득·등록세 납세 증명서, 계약서 등 모든 서류도 장씨가 가지고 있다. 당연히 재산세 등 관련 세금도 매년 장씨가 납부했다.
문제는 박씨가 도박에 빠져 자신의 재산을 모두 탕진하면서 발생했다. 박씨의 사정을 알게 된 장씨는 빌라를 본인 명의로 등기 이전을 진행했다. 그러나 박씨가 등기이전을 거부했다. 그동안 명의수탁 등기를 해 준 것에 대한 대가로 3억원을 주지 않으면 등기를 넘겨줄 수 없다고 주장했다.
장씨가 자신의 빌라를 찾을 방법은 없을까?
법무법인 대지에 따르면 장씨는 박씨를 상대로 곧바로 소유권이전등기를 할 수 없다. 부동산실권리자명의등기에 관한 법률에 따라 명의신탁 약정은 무효이기 때문이다.
장씨는 박씨를 상대로 소유권이전등기말소청구를 함에 동시에 당시 빌라 매도인에게 매매계약에 의한 소유권이전등기청구를 해야 한다. 장씨와 한씨의 매매계약은 유효하기 때문이다. 명의신탁관계라는 것을 입증한다면 쉽게 승소해 빌라를 되찾을 수 있다.
그러나 소유권회복으로 끝나는 것은 아니다. 명의신탁자에게 부동산 가액의 30%의 범위 내에서 과징금을 부과하고, 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금형이 선고될 수 있다. 금전적으로 세금을 아끼는 것보다 훨씬 더 큰 손해가 발생할 수 있다는 얘기다.
만약 장씨가 부동산을 제3자에게 파는것은 가능할까. 장씨는 박씨로부터 부동산을 매수한 사람에게는 등기이전을 요구할 수 없다. 명의신탁의 무효는 선의의 제3자에게 대항할 수 없기 때문이다. 다만 박씨를 횡령죄로 고소하고, 매매대금에 상당하는 금액에 대해 손해배상을 청구할 수 있을 뿐이다.
인구 고령화, 집값 하락 부추겨…2030년엔 4.4% 하락"
고령인구 증가가 집값 하락을 부추길 것이란 연구결과가 나왔다. 베이비붐 세대의 은퇴를 염두에 둔 주택공급계획을 수립해야 한다는 지적이다.
2일 한국부동산연구원이 내놓은 '인구구조 변화가 주택가격에 미치는 영향 분석'에 따르면 고령인구 비율이 1% 증가할 경우 집값이 0.12% 하락하는 것으로 추정됐다.
통계청의 장래인구전망에 따르면 2030년에는 고령인구비율이 45%로 증가할 전망이어서 다른 조건이 일정하다면 주택가격은 평균 4.4% 하락하는 셈이다.
이는 연구원이 서울시와 6대 광역시를 대상으로 2003년부터 2012년까지 패널자료를 이용, 고령인구 급증과 베이비붐 세대 은퇴 등 인구구조 변화가 주택시장에 미치는 영향을 분석한 결과다.
박헌수 중앙대 교수는 이번 분석에서 주택수요를 변화시키는 주요인으로 소득을 꼽았다. 소득이 증가할 경우 집값은 상승하지만 소득의 하락을 의미하는 실업률이 1% 높아지면 집값은 10.5% 낮아진다는 것.
최근 우리나라 인구구조 변화의 특징은 급속한 고령화와 베이비붐 세대의 은퇴다. 아동인구 대비 노인인구 비율인 고령화지수는 2000년 34.3%에서 2010년 67.7%로 10년간 2배 정도 증가했다.
통계청에 따르면 우리나라는 2005년에 이미 고령사회로 진입했고 2027년엔 65세 이상 인구가 20.4%로 초고령사회로 들어설 것으로 예상된다. 2014년 현재 베이비붐 세대는 52~60세로, 은퇴를 했거나 은퇴를 앞두고 있다.
인천도시철도 2호선 2016년 7월 개통 또 늦춰질 듯
인천시 도시철도건설본부에 따르면 2호선 건설에 필요한 2014년도 예산은 국비 1천920억원, 시비 2천762억원 등 총 4천682억원이지만 인천시 재정난 때문에 전체 시비 중 549억원 확보가 불투명해 인천도시철도 2호선 개통이 불투명해지고 있다.
건설현장 사업비 지급이 늦어지며 전체 공정에 차질이 빚어져 2016년 7월 개통 일정이 지연될 수 있다는 우려가 커지고 있다.
입지규제 최소구역은 도시를 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역 등의 용도지역으로 구획해 각 용도에 맞는 건축물만 지을 수 있도록 한 현행 도시관리 제도에 일종의 '치외법권' 구역이다.
도시철도건설본부는 2016년 7월 개통을 목표로 이달 중 전동차 74량을 확보하고 오는 10월 인천시청역∼운연동 차량기지 구간에서 시운전을 시작할 예정이지만 계획대로 진행될 수 있을지 의문이다.
이렇게 되면 입지규제최소구역은 병원과 결합된 호텔, 주거와 관광단지가 복합된 단지 등 지금까지는 한꺼번에 들어설 수 없었던 기능들을 한데 모은 복합단지로 조성될 수 있다.
철도건설본부는 인천시의 하반기 추가경정예산 편성 때 미확보 예산이 반영되지 않으면 적기 개통이 어려울 수 있다며 예산 지원을 호소하고 있다.
인천도시철도 2호선은 서구 오류동에서 남동구 운연동까지 인천 서북부∼남동부 지역을 잇는 철도다. 29.2km 구간에 27개 정거장, 차량기지 2개를 건설할 예정이다. 총 예산은 2조1천644억원으로 국비와 시비가 6대4로 투입된다.
애초 아시안게임 개막 이전인 올해 7월 개통할 예정이었지만 인천시 재정난으로 개통 시기가 2년 연장된 바 있다.
금융점포 통폐합에 상가 `공실대란` 커진다.
은행 보험 증권 등 금융회사들이 지점 축소 및 통폐합에 나서면서 상가 임대시장에 금융발 찬바람이 불면서 건물주 입장에서는 우량고객인 금융권 수요가 줄면서 수십억 원에 달하는 상가 자체 가치도 떨어질까 노심초사하고 있다.
부동산 업계에 따르면 최근 6개월여간 전국 금융회사 점포가 500곳 이상 줄어들면서 상가 투자수익률이 떨어지고, 대량 공실 우려까지 발생하고 있는 상황.
초우량 고객으로 분류되는 은행ㆍ증권ㆍ보험사가 계약을 해지하면서 기존 상가는 수익률이 최대 반 토막이 나고, 해당 점포의 신규 상가 유치에도 어려움을 겪고 상가 자체의 매매가를 떨어뜨려 일부 건물주는 앉은 자리에서 수십억 원을 날릴 위기에 처하는 곳도 발생하는 중이다.
금융정보통계시스템에 따르면 지난해부터 은행ㆍ보험ㆍ증권사의 점포 수는 눈에 띄게 줄어들고 있다. 먼저 국내 은행은 작년 3월 전국에 7811개에서 연말을 기점으로 12월에는 7797개로 줄었고, 올해 3월에는 7683개로 1분기 만에 114개가 사라졌다.
더 큰 문제는 금융사들의 몸집 줄이기가 계속되면서 앞으로 지점이 더 줄어들 것이라는 점으로 은행 관계자등에 따르면 자동화기기나 인터넷, 스마트폰 거래가 늘면서 오프라인 브랜치는 예전만큼 수익성이 높지 않아 당분간 중복 점포 통폐합 추세가 계속될 것이라는 의견이다.
전국에 500여 개에 달하는 금융점포가 문을 닫으면서 매장용 빌딩의 공실률도 올라가는 추세로 손해를 보고 새 임차인을 구성한 경우도 있지만 기대수익률을 맞추지 못해 상가 매장이 비는 사례가 많아지고 있기 때문이다.
매장용 빌딩 공실률은 작년 3월 전국적으로 8.9%였지만 연말 연초 10%를 넘어서고 있고 서울의 경우도 작년 초 5% 수준에서 연말 6.8%까지 상승했으며, 올해 3월에는 7.4%까지 치고 올라왔다.
대우건설, 용산관광터미널 부지에 초대형 호텔 건설한다.
서울 용산관광버스터미널 부지가 대우건설이 시공하는 초대형 호텔로 탈바꿈을 시작한다.
대우건설은 지난달 30일 서울 용산구 한강로3가 용산관광버스터미널 부지에 짓는 대규모 호텔 공사를 3천987억원에 수주했다.
그동안 용산관광버스터미널은 1990년 운영을 시작했지만 현재는 본래 기능을 상실해 전자상가로 운영돼왔지만 이번에 사업 시행자 서부T&D가 발주한 이 공사로 지하 4층, 지상 33∼39층짜리 호텔 3개동을 짓는 것으로 객실수가 1천730실에 달하는 호텔로 탈바꿈을 한다.
이는 서울 소공동 롯데호텔 1천156실의 1.5배 수준으로 국내 최대 규모이며 건축연면적은 18만4천511㎡로 63빌딩보다 크다.
대우건설은 건물 외관을 지명에 걸맞게 용을 형상화해 이 지역의 랜드마크 건물로 짓는다는 방침으로 준공 후에는 호텔 운영 전문기업인 '아코르 앰배서더 코리아'가 특 1∼2급에 해당하는 4개 브랜드의 호텔로 나눠 운영할 방침이다.
착공은 이달 중 시작하며 2017년 4월 준공 예정이다.
박원순 시장 "용산, 단계적으로 분리 맞춤형 개발"
박원순 시장은 "용산 전체에 대한 개발 비전은 세우되, 단계적으로 분리해서 맞춤형 개발로 가야 한다"고 의견을 밝혔다.
특히 철도정비창 부지와 주거지역인 서부이촌동 지역을 분리해 각 지역의 상황과 요구에 맞는 맞춤형 개발을이뤄낼 것이라고 피력했다.
다만 현재 코레일과 시행사인 드림허브간에 토지소유권 반환 소송이 진행되는 등 해결돼야 하는 현안이 있는 만큼 이러한 문제들이 마무리 돼 용산 개발의 여건이 조성되길 기대한다고 덧붙였다.
또 뉴타운 출구 전략에 대해서는 "사업성이 있고 주민들이 개발을 원한다면 뉴타운 사업도 강력히 지원할 것”이라며 뉴타운이 불필요하다는 게 아니라 과도하게 지정됐다는 점을 강조했다.
용산국제업무지구 개발은 용산차량사업소 부지와 서부이촌동 지역을 통합 개발하여 용산역 일대를 국제업무기능을 갖춘 서울의 부도심으로 만들고자 한 사업이다.
사업 계획 발표 당시에는 한국철도공사 소유의 용산철도창 부지만을 개발하려고 했으나, 2007년 당시 오세훈 서울시장의 한강 르네상스 프로젝트와 연계하여 서부이촌동을 포함했으며 이후 무리하게 통합개발 하는 과정에서 주민들의 재산권 행사가 묶이는 등 7년간 극심한 고통을 겪는 중 시행사 드림허브의 부도와 부동산 경기침체와 맞물려 결국 지난 10월 도시개발구역 지정을 해제되었었다.
분양통계 믿어도 되나? 못믿을 미분양 통계
2,404가구에 달하는 대단지 주상복합 아파트로 화제가 됐던 경기 고양시 '일산 요진와이시티'는 지난해 3월 분양업체가 계약률이 85%에 달한다며 소비자들에게 계약을 독려했지만 실제 계약률은 상당히 저조하다는 지적이 제기되면서 기존 계약자들의 원성을 산 바 있다.
실제 당시로부터 1년이 지난 현재까지도 이 아파트의 계약률은 54%(1,292가구)에 불과하다.
지난 5월 말 기준으로 경기도청이 조사한 미분양 자료를 보면 '김포풍무 한화유로메트로'의 경우 지난해 10월부터 줄곧 전체 1,810가구 중 520가구의 미분양이 남아 있는 것으로 나와 있지만 이 아파트를 분양한 업체 측은 지난해 11월 520가구를 전세물량으로 내놓은 뒤 올해 2월에는 1,290가구를 전세로 전환, 모든 가구의 전세계약을 완료했다는 입장이다.
업체의 주장이 맞는다면 1,810가구 모두 미분양 물량으로 표시돼야 하지만 경기도청의 미분양 자료와는 엇박자를 보이고 있는 것이다.
정부의 주먹구구식 미분양 주택현황 통계가 주택시장을 혼란스럽게 한다는 지적과 함께 건설사들이 실제 계약률을 과장해 미분양분을 숨기고 있는데도 이를 그대로 통계에 적용하고 있어서다. 사실상 잘못된 통계를 발표하는 것으로 주택시장의 거품만 키워 공급 조절에 실패하고 미분양 도미노 사태를 낳을 수 있다는 비판이 제기된다.
경매과열의 끝..보증금 떼이고 '낙찰 포기' 속출
올해 들어 법원 경매시장에서 아파트를 낙찰받았다가 포기하는 사례가 급증하면서 아파트 경매입찰이 과열 현상을 보여 고가 낙찰을 받았던 10명중 1명이 잔금 납부를 포기하고 입찰보증금도 몰수당하는 실정으로 경매 초보들이 분위기에 휩쓸려 고가에 낙찰받았다가 뒷감당을 못한 때문으로 풀이된다.
지지옥션에 따르면 지난 6월에 재매각으로 나온 아파트 경매 물건수는 총 166건으로 지난 5월의 134건에 비해 23.9%가 늘었다고 밝혔다.
경매 재매각 물건은 낙찰자가 잔금납부 기한(통상 낙찰일로부터 40일) 내에 입찰 보증금을 제외한 경매 잔금을 납부하지 않고 최종 낙찰을 포기해 다시 입찰에 부쳐지는 것을 말한다.
올해 재매각 물건은 1월 94건에서 2월 91건, 3월 93건 등 100건 미만이었으나 4월들어 140건, 5월 134건, 6월 166건으로 석달 연속 100건을 훌쩍 넘었다.
낙찰 포기 물건이 재경매로 나와 입찰에 부쳐지기까지 낙찰일로부터 통상 두 달여 정도가 소요되는 것을 감안하면, 4∼6월 재매각 건수 증가는 2개월 전인 2∼4월 낙찰자 가운데 스스로 낙찰을 포기한 사람이 많았다는 뜻으로 해석된다.
지난 6월에 재매각으로 나온 166건은 지난 4월 아파트 전체 낙찰건수(1734건)의 9.6%를 차지한다. 4월에 아파트 낙찰받은 10명중 1명은 최종 낙찰을 포기한 셈이다.
낙찰 포기자가 늘어나는 것은 고가 낙찰이 가장 큰 원인이다.
잔금을 내지 않고 낙찰을 포기하면 입찰 당시 납부한 입찰보증금(최저 입찰예정가의 10%)을 함께 날린다.
아파트 경매 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 지난 4월 전국 86.4%로 연중 최고치를 기록했다. 특히 지방 아파트 낙찰가율은 지난 2월과 5월에 각각 90%를 넘어서며 과열 양상을 보였다.
결국 지방 아파트 재매각 건수는 지난 1월 39건, 2월 36건, 5월 68건 수준이었으나 지난달에는 112건으로 64.7%나 증가했다.
지난 4월 지방 아파트 낙찰 건수가 총 775건인데 이 가운데 무려 14.4%(112건)가 낙찰을 받아놓고도 포기한 것이다. 이는 6월 수도권 아파트 재매각 건수(54건)의 2배가 넘는 수치다.
특히 대구·제주 등 지역에 따라 낙찰가율이 100%가 넘는 곳이 많다. 수도권은 낙찰가율이 주춤한 상태지만 지방은 여전히 높아 7월 이후에도 재매각 물건이 늘어날 것으로 예상된다.
4천2백가구 택지개발지구 하나뿐인 근린상가 행운드림프라자 상가분양
경기 광명시 소하동 1380번지에 광명 행운드림프라자 상가가 분양 중에 있다.
광명 소하, 역세권지구의 중심이 되는 입지와 뛰어난 교통 접근성을 자랑하며 사거리 코너와 횡단보도를 접하고 있어 노출과 시인성이 탁월하며,주변 산과 녹지로 폐쇄되어 항아리 상권을 형성한다.
구거 상권 약 6천여세대 중 2천여 가구가 상권배후로 편입되며 신규 아파트 단지 4천여세대도 상권 배후로 구거와 신규 아파트가 조화되며, 지역등산로 초입으로 유동인구 발생과 인근 단독주택지 개발로 풍부한 배후수요를 확보한다.
광명역세권 택지지구 지역내 유일한 근생용지이며, 최대 규모의 근생부지와 최대 주차장을 확보하고, 유일한 6천가구 근린상가로 초중고교 4개가 입지하고 인근 대형교회의 시너지로 투자 가치가 우수하다.
보통 배후 5천여세대에 7-8개의 상업용필지가 공급되고 1만세대배후일 경우 20개 상업용필지가 공급되는데 비해 4천여배후세대에 하나밖에 없는 상업용필지여서 필지 독점성이 우수하다.
4천여배후세대의 독점성과 인근 추가 6천가구중 2천여가구가 상권으로 흡수되는데다 지역 인구밀도와 아동 학생 인구밀도와 학급당 정원이 초과밀지역이어서 학원, 병원 입지로서 가치가 탁월하며, 지하에 근린상권으로는 보기드물게 에스컬레이터와 무빙워크등이 구비된 초대형 ssm마트가 입점하게되 지역 근린소비를 강력하게 흡수하는 기능을 하게될 것으로 기대된다.
지하3층~지상4층 총 점포수 35개 연면적 7,005.90㎡ 규모로 지하1층 대형마트, 1층 금융, 미용, 근린생활서비스, 의료, 근린생활용품, 음식점 등, 2층 금융, 오피스, 음식점 등, 3층 병의원, 4층 학원 등으로 구성된다.
3.3㎡당 분양가는 지하1층 850만원 선, 1층 2,600~3,200만원 선, 2층 950~1,100만원 선, 3층 850~1,000만원 선, 4층 650~800만원 선이다.
시행은 (주)행운드림, 시공은 (주)서일건설이 맡았으며, 2014년 11월 준공예정이다.
분양문의 : 010-6299-5869
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상가 시장 동향
