'핫플레이스' 위례신도시, 7월 23일 민간단지 내 상가 입찰 '관심집중'
단지 내 상가에 대한 투자열기가 초강세 분위기를 이어가고 있는 가운데 '핫플레이스 1번지' 위례신도시의 단지 내 상가들이 손님맞이에 나서며 그 결과에 관심이 쏠리고 있다. 첫번째 주자는 오는 23일 입찰에 나서는 '엠코타운 2차'(673가구)의 단지 내 상가다.
사실 위례신도시의 인기는 어제 오늘 만의 일이 아니다. 지난 2013년 9월 '위례1차 아이파크' 단지 내 상가의 경우 1개월 만에 분양이 완료됐고, 지난 3월 공급된 '송파 와이즈 더샵' 주상복합 상가도 청약 16분 만에 119개 점포가 완판된 바 있다. 심지어 이들 상가분양권에는 3000만원에서 1억원까지 프리미엄이 붙고 있다. 최근 고전을 면치 못하고 있는 여타 지역들과는 사뭇 다른 분위기. 투자자들의 관심이 위례신도시에 집중될 수밖에 없는 이유다.
하지만 '핫플레이스'라고 하더라도 무턱대고 투자를 했다간 낭패를 보기 십상이다. 더욱 꼼꼼한 분석과 투자전략이 필요하다는 게 전문가들의 중론이다.
이번에 공급되는 위례 A3-6a블럭 엠코타운 2차 센트로엘 단지 내 상가는 총 점포 16개가 도로를 따라 1층으로만 공급되며 스트리트형태로 근린1상가와 근린2상가 2개의 단지 내 상가로 구성된다.
단지1상가의 경우 단지 주출입구 옆 트렌짓몰 방향의 횡단보도 등을 접하고 있으며 단지2상가의 경우 단지 주출입구와는 다소 비켜있다.
시설 내 유의점으로는 단지1상가의 경우 배후세대에서 직접 유입되는 통로가 없어 1호 점포나 9호 점포를 통해 우회접근을 해야 할 것으로 예상되며 1호 점포는 단지에서는 가장 가깝고 단지 주출입구 앞에 위치하나 상가 전면 경사계단이 있다.
단지2상가의 경우 상가 양측 끝에 공용시설들이 배치돼 있어 코너형 점포가 없는 점을 고려하면 배후아파트가 유입되는 출입통로가 있는 중앙부 점포 선호도가 높을 것으로 예상된다.
선종필 상가뉴스레이다 대표는 "가구수 규모는 중형급 단지이지만 맞은편 C1-4블럭과 마주하는 도로를 따라 스트리트형태로 지어지는 특성을 감안하면 전용율도 61.6%로 근린상가보다 조금 높아 입찰가격전략에 따라 근생상가보다 경쟁력이 있을 수 있다"며 "공급 비수기에 입찰에 나서는 센트로엘 단지 내 상가는 위례신도시 가을 상가분양대전을 앞두고 바로미터가 될수 있다"고 내다봤다.
사실 전용률은 상가투자에 많은 영향을 끼친다. 상가매입가치가 전용률에 따라 실질가치가 변하기 때문이다. 일반 근린상가들의 전용률이 45~55%대 사이인 반면, 최근 단지 내 상가는 1층으로만 구성되면서 전용률이 90%대에 육박하는 상가도 많아지고 있는 추세다.
1만가구 배후세대를 직접상권으로 두고 있는 위례신도시 C2블록 일대는 상권도 나쁘지 않아 보인다. 선착순 수의계약 중인 위례 A3-7블럭 엠코타운 1차 플로리체 단지 내 상가의 경우 사거리 코너를 접하는 상태에서 전용률 82%, 3.3㎡당 분양가는 1층 기준 4700만∼5700만원 선인데 비해 맞은편 사거리 코너 근린상가의 경우 전용률 51%, 3.3㎡당 분양가는 3900만∼4900만원 수준으로 단지 내 상가가 비싸게 보인다.
이와 관련해 선 대표는 "상품의 권별 특징을 감안한다 하더라도 배후세대를 공유하는 점을 감안하고 전용면적대비로 분양가를 환산해보면 상가가격은 오히려 전용율이 높은 A3-7블럭 단지 내 상가가 20~40% 저렴한 가격으로 공급되는 셈"이라고 말했다.
고척돔구장 주변 상권 들썩인다는데...
서울 동대문야구장을 대체하기 위해 짓는 국내 최초 고척돔구장의 완공이 내년 2월로 다가오면서 주변 상권도 들썩이고 있다.
고척돔구장은 연면적 8만451㎡에 지하 2층~지상 4층 총 2만2,258석 규모로 현재 서울시와 프로야구 넥센 히어로즈가 2015년 시즌 홈구장 사용을 놓고 협상 중인 것으로 전해져 프로구단 유치가 성사될 경우 프로야구 시즌이 시작과 함께 2만여명의 새로운 상권 수요층이 생기는 셈이다.
이에 따라 고척동 먹자골목 일대는 지난해부터 야구팬들의 발길을 잡을 만한 업종으로 본격적인 변신을 시작중으로 고척돔구장과 도로 하나를 사이에 두고 맞붙어 있는 인근 동양미래대학교와 구로성심병원 사이에 있는 '먹자골목' 일대 상권 가격이 강세를 보이고 있는 분위기다.
현재는 돔구장에 대한 기대심리가 크기 때문에 지난해부터 호프집 등 돔구장과 연관된 업종들로 일대 가게들이 벌써 50~60% 정도 바뀌고 있고 상가들의 손바뀜이 일어나면서 시세도 점차 오르고 있다.
먹자골목 내 전용 33㎡ 점포는 지난해 말 권리금 6,000만원 수준이었지만 현재 최대 9,000만원까지 수직상승했고 임차료 역시 같은 기간 보증금 1,200만원, 월세 100만원에서 보증금 2,000만원, 월세 150만원 수준으로 뛰고 지난해 말 6,000만원이었던 인근 49.5㎡ 점포의 권리금 역시 최대 1억원을 형성하고 있다.
인근 중개업소들은 학교가 개학하고 돔구장 활용 방안이 윤곽을 드러내는 올가을에는 권리금 상승폭이 더욱 가팔라질 것으로 예측하고 있다.
선종필 상가뉴스레이다 대표는 "해외 사례를 보면 운영 수익을 내기 위해 우천의 영향을 받지 않는 돔구장을 대규모 공연, 행사 장소로 활용하는 경우가 많은데 고척돔구장도 야구와 함께 이런 식으로 일부 활용될 것으로 예상된다"며 "경기장이 들어서면 고척 일대 상권의 변동이 있을 것"이라고 밝혔다.
7조 유발효과 운운하던 제2롯데월드 1000여개 매장 손해 볼 듯
서울시가 잠실 제2롯데월드 저층 판매동 조기 개장(임시사용 승인)을 교통ㆍ안전ㆍ방재 대책 등이 미흡을 이유로 불허했다.
롯데 측은 조속히 미비사항을 보완해 임시사용 승인을 재신청한다는 방침이지만 `석촌호수 수위 저하 원인 규명` 연구용역만 해도 결과가 내년 4~5월께 나올 것으로 보여 당분간 조기 개장이 어렵지 않겠냐는 전망이 우세하다.
진희선 서울시 주택정책실장은 17일 기자회견에서시 관계부서와 유관기관, 시민자문단 검토 결과 다수의 미비사항이 발견돼 롯데 측에 보완 통보를 하기로 결정했다
서울시와 자문단은 교통 개선 대책과 공사장 안전 대책, 피난 대책 등 크게 세 부분이 미흡하다며 롯데 측에 보완할 것을 요구했다.
대한교통학회를 통해 저층부 임시 개장에 따른 교통량을 측정하고 대책을 마련하는 작업도 진행 중이기 때문에 결과를 지켜봐야 한다는 게 서울시 입장이다.
초고층부 공사가 저층부 안전에 미치는 영향도 추가 검토가 필요한 대목으로 꼽혔다.
서울시는 재난 유형별ㆍ상황별 대응 매뉴얼에 대한 보완도 필요하다고 판단했다. 조기 개장에 어느 정도 자신이 있었던 롯데 측은 서울시 결정에 당혹스러운 모습이다. 롯데그룹 관계자는 "결국 보완 결정이 내려진 만큼 서울시의 현장 점검 과정에서 나온 사항들을 조속한 시일 안에 재검토해 보완 조치할 것"이라고 밝혔다.
특히 서울시가 보완 시한을 명시하지 않은 것에 대해서 롯데 측은 답답한 심경인 것으로 알려졌다.
서울시의 불허 결정으로 쇼핑몰에 입점할 예정인 1000여 개 업체들이 손실을 떠안게 될 것으로 보인다. 특히 70%에 이르는 중소업체들의 피해가 늘어날 전망으로 입점 예정이던 상인들은 당초 입점 예정일인 5월 초에 맞춰 개점 준비를 해왔는데 개장이 자꾸 미뤄져 대기하고 있는 상태로 전전긍긍하고 있다.
강남 금싸라기 한전 본사부지 매각작업 '본궤도'…3분기 입찰할 듯
서울 강남의 마지막 노른자위 땅인 한국전력 본사 부지의 매각 공개 매각 입찰이 진행될것으로 예상되는 가운데 삼성그룹과 현대차그룹의 부지 쟁탈전이 점쳐진다.
한전부지의 작년 말 기준 공시지가는 1조4천830억원이지만 시세는 3조∼4조원에 이르는 것으로 추산된다. 11월 본사를 전남 나주로 옮기는 한전은 현 본사 부지를 팔아 부채 감축 등 재무구조 개선에 쓸 계획이다.
한전은 헐값 매각이나 특혜 논란의 소지를 없애기 위해 공개 입찰을 할 방침이다. 매각 절차의 투명성을 확보하기 위해 자산관리공사에 위탁 공매하는 방안도 거론된다. 입찰 시기는 8∼9월로 예상된다.
한전 본사 부지의 개발은 서울시의 강남권 도시개발계획과 맞물려 이뤄진다.
서울시는 올해 4월 한전 본사 부지를 포함해 코엑스∼잠실운동장 일대를 국제 업무·마이스(MICE, 회의·관광·컨벤션·전시회)·스포츠·문화엔터테인먼트 중심지로 개발하겠다는 계획을 발표했다. 한전 부지의 40%가량을 부지 구매자로부터 기부채납 받아 공공시설로 쓸 계획이다.
국내 기업 중에서는 현대차그룹과 삼성그룹이 인수 후보로 거론되고 있는데 현대차는 한전 본사 부지에 신사옥, 호텔, 컨벤션센터, 자동차 테마파크 등을 한 곳에 모으는 복합 비즈니스센터를 짓는다는 구상을 하고 있다.
삼성그룹은 2011년 삼성생명을 통해 한전 본사 부지 근처 한국감정원 부지를 사들였다. 삼성물산과 포스코가 함께 한전 터를 복합 상업시설로 개발하는 방안을 만들기도 했다.
외국자본으로는 중국 부동산개발업체 녹지그룹, 미국 카지노그룹 라스베이거스 샌즈가 관심이 있는 것으로 알려졌다.
업무용 부동산 임대 규제 완화되면…은행발 오피스 공급증가 후유증 생길까?
시중은행들이 구조조정등으로 사용면적을 줄이고 있는 반면 잉여면적에 대한 수요가 많아도 임대면적 규제 때문에 계약할 수 없어 방치하고 있는 곳들이 많다.
은행들이 점포가 들어선 자가 건물의 한두 개 층을 비워두기 일쑤인 이런 현상은 20년 넘게 묵은 '낡은 규제' 탓으로 '은행이 업무용 부동산을 임대할 경우엔 직접 사용하는 면적의 1배 이내에서 할 수 있다'고 돼 있는 법령 때문이다.
하지만 금융위원회가 최근 기존 규제를 폐지하는 대신 임대면적 제한을 '직접 사용면적의 9배 이내'로 완화하기로 하면서 앞으로 은행이 점포가 들어선 건물을 공실 없이 자유롭게 임대할 수 있게 됐다.
은행연합회와 금융계에 따르면 국내 은행이 소유한 업무용 부동산은 작년 말 기준으로 693만㎡ 규모로 이 중 직접 사용 중인 면적은 87.3%인 605만4000㎡인 것으로 파악됐다.
은행들의 업무용 부동산 중 임대면적은 59만8000㎡(8.6%)에 불과했다. 방치한 공실면적은 24만4000㎡(3.5%)에 달했다. 이번에 규제 완화로 임대 범위가 넓어짐에 따라 기존 공실면적(24만4000㎡)은 모두 임대할 수 있게 된다. 20평형 상가로 따지면 3700개에 달하는 규모다.
은행권과 금융당국은 기존에 방치한 공실만 임대해도 연간 1500억~3000억원 정도의 추가 임대수익이 발생할 것으로 추정하고 있다. 지난 3월 국토교통부가 집계한 오피스빌딩과 상가의 월평균 임대료를 적용해 계산한 수치다. 기존 공실뿐만 아니라 그간 억지로 사용했던 일부 공간까지 임대하면 은행권의 임대수익은 훨씬 더 많아질 것으로 예상된다.
임대뿐만이 아니다. 이번 규제 완화로 은행들이 잇따라 오래된 점포 건물을 재건축할 것으로 예상돼 은행발 추가 오피스공급이 늘면서 가뜩이나 어려운 오피스시장에 물량이 증가할 전망이다.
LTV 70%로 상향조정 검토…부동산 시장 살아나나?
2기 경제팀이 부동산경기 활성화와 가계부담 완화를 위해 주택담보대출비율(LTV)을 70%로 상향키로 가닥을 잡으면서 얼어붙은 부동산경기가 살아날지 주목된다.
대신 정부는 현재 1천조원에 달하는 가계부채의 증가속도가 빨라지지 않도록 총부채상환비율(DTI)을 유지할 방침인 것으로 알려지면서 부동산업계는 정부의 이런 정책 방향이 움츠러든 시장에 회복의 모멘텀이 될 수 있다고 기대하고 있는 분위기다.
14일 기획재정부와 금융위원회에 따르면 최경환 부총리 체제 출범을 계기로 현행 LTV, DTI 제도를 합리적으로 조정한다는 원칙아래 세부 정책내용을 '하반기경제정책방향'에 담아 내주 발표할 예정이다.
LTV(Loan To Value ratio)는 집을 담보로 대출을 받을 때 은행에서 담보가치를 인정해 주는 비율을 말한다. 현재 LTV는 수도권 50%, 지방 60%가 적용되고 있다. 예를 들어 주택담보대출비율이 50%라면 시가 2억원짜리 아파트의 경우 최대 1억원까지만 은행에서 돈을 빌릴 수 있다.
DTI(Debt To Income)는 총소득에서 부채의 연간 원리금(원금+이자) 상환액이 차지하는 비율이다. 연간 소득(수입)이 7천만원이고 DTI가 50%라면 총부채의 연간 원리금 상환액은 3천500만원을 초과하지 않도록 대출을 규제하는 것이다. 이 비율이 낮을수록 금융권에서 빌릴 수 있는 돈은 줄어든다.
LTV는 김대중 정권 시절인 2002년, DTI는 노무현 정권 때인 2005년 각각 도입된 대표적인 정부의 부동산 투기억제책이다.
2기 경제팀의 의중은 10여년이 넘어 현실과 괴리된 LTV 비율을 단순화하고 일률적으로 높여 가계부담을 덜어주고 부동산경기 활성화라는 시그널을 시장에 명확히 전달하겠다는 의중으로 보여진다.
LTV 비율은 현행 은행·보험사 기준으로 수도권 50%, 지방 60%이다. 제2금융권에선 70%까지 적용된다. 이를 70%로 높이면 2억원짜리 주택을 살때 1억4천만원까지 은행에서 빌릴 수 있다.
은행의 주택담보대출 금리는 2~4% 수준으로 제2금융권보다 금리가 2~5%포인트 가량 낮아 제2금융권의 대출이 은행으로 이동할 전망이다.
이는 금리부담 완화로 이어져 가계소득이 증가하는 효과가 있다. 정부는 내수활성화에 어느정도 도움이 될 것으로 기대한다.
대신 DTI규제는 큰 틀에서 현행 비율(서울 50%·지방 60%)이 유지될 전망이다. 정부 일각에서 이마저 완화해야 한다는 목소리가 있었지만 가계부채가 거시경제 운용에 걸림돌이 되면선 안된다는 저항이 만만치 않아 '유지'쪽에 무게가 실린 것으로 알려졌다.
다만 미세조정을 통해 제도를 보완하는 방향이 검토된다. 현재 일자리가 있는 40세 미만 차주의 DTI를 산정할 때 앞으로 10년간의 연평균 소득을 추정해 소득 산정에 반영하는 한시적 조치를 내년 9월까지 이어갈 것으로 보인다.
또 소득이 없지만 자산이 많은 은퇴자 등의 순자산을 소득으로 환산해 인정하고 금융소득 종합과세 비대상자의 금융소득을 근로·사업소득에 합산하는 조치를 1년간 더 연장할 가능성이 높다.
6억원 이상 주택구입용 대출에 대해선 DTI 가산·감면 항목 적용을 내년까지 추가로 허용할 예정이다. 고정금리·분할상환·비거치식 대출의 경우 각각 DTI에 5% 포인트를 가산해주고 신용등급에 따른 5%포인트 가감 등을 하는 내용이다.
부동산 전문가들은 이번 규제 완화가 그동안 LTV 규제에 묶여 제2 금융권을 이용해온 생계형 서민 대출자들의 이자 부담을 덜어주면서 주택 거래를 늘리는 모멘텀이 될 것으로 기대하고 있다.
5억 주택담보대출 받은 집값 4억되면 4억만 상환?
채무자의 과도한 채무부담을 줄이기 위한 대안 중 하나가 '비소구 금융(non-recourse loan)'이다. 낯설은 개념이지만 '구상권(求償權) 범위를 담보물로 한정한 금융'이다. 채무부담이 담보물로 한정되기 때문에 담보물 가치를 넘어선 채무는 면제된다. 미국의 경우 일부 주(州)에서 '비소구금융'의 개념을 적용해 '비소구주택담보대출'을 실제 판매되고 있다.
우리나라에서도 '비소구 주택담보대출' 논의가 시작됐다. 금융당국이 비소구 주택담보대출에 대한 연구를 시작했고 일부 은행에선 상품 출시를 검토하고 있다.
금융위원회는 지난 10일 '금융규제 개혁방안'을 발표하면서 '비소구 주택담보대출 연구 및 검토 추진'하겠다고 밝혔다. 발표자료에 단 한 문장만 포함됐지만 짧은 문구에 비해 금융당국 내부에선 상당한 고민이 진행되고 있는 사안이다.
이미 기업은행이 비소구 주택담보대출 검토에 착수했다. 검토 초기 단계여서 아직 공개할 만한 내용이 없다는 게 기업은행의 공식 입장이지만 국책은행이 먼저 검토를 시작했다는 점에서 금융당국과의 교감 속에서 진행되고 있는 파악된다.
이미 법적 타당성에 대한 검토도 어느 정도 이뤄진 상태다. 담보가치를 넘어선 채무를 면제토록 강제하는 것은 민법을 바꿔야 하는 등 우리 법체계상 불가능하지만 대출 계약이 금융회사와 개인간에 이뤄지는 사적 계약인 만큼 금융회사가 상품을 출시하겠다고 하면 막을 이유도, 방법도 없다는게 금융당국의 입장이다.
금융회사 입장에선 리스크가 커지는 만큼 대출금리를 일반 주택담보대출보다 높여 가격에 반영하고 소비자가 이 상품을 구매한다면 이는 시장 자율의 영역이라는 의미다.
다만 '비소구 주택담보대출'이 우리 금융시스템의 상식을 뒤엎는 상품인 탓에 전면적 도입보다는 저소득층, 고령층 등 취약계층으로 대상을 한정하는 방안을 고민하고 있는 것으로 알려졌다.
'비소구 금융'은 실제로 경제적 약자를 보호할 수 있는 안정장치로 주목받고 있다. 국토교통부는 지난 6월부터 시작한 '표준 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 제도'에서 '비소구 외상매출채권담보대출'을 도입했다.
하도급 업체가 원청 업체으로부터 받을 공사대금을 담보로 받은 대출(외상매출채권담보대출)에 대해 비소구 금융을 적용한 상품이다. 금융회사는 하도급 업체에서 받지 못한 대출금을 대한주택보증에서 받는다.
금융회사가 담보 가치를 넘어선 대출금을 보증을 통해 보상받는 점에서 완벽한 비소구 금융은 아니지만 비소구 금융의 개념이 첫 도입된 사례로 하도급대금 지급구조를 혁신해 경제적 약자인 하도급업체를 보호한다는 점에서 의미가 크다
'비소구 금융'이 지금은 금융당국 내부에서만 검토가 진행되고 있지만 2기 경제팀이 내수활성화를 가장 큰 정책 목표로 삼고 있다는 점에서 정부 차원의 대책으로 논의가 확산될 가능성도 있다. '주택경기 침체→채무자의 과도한 채무 부담→소비 부진→내수 침체'의 과정으로 우리 경제에 큰 영향을 주고 있기 때문이다.
4천2백가구 택지개발지구 하나뿐인 근린상가 행운드림프라자 상가분양
경기 광명시 소하동 1380번지에 광명 행운드림프라자 상가가 분양 중에 있다.
광명 소하, 역세권지구의 중심이 되는 입지와 뛰어난 교통 접근성을 자랑하며 사거리 코너와 횡단보도를 접하고 있어 노출과 시인성이 탁월하며,주변 산과 녹지로 폐쇄되어 항아리 상권을 형성한다.
구거 상권 약 6천여세대 중 2천여 가구가 상권배후로 편입되며 신규 아파트 단지 4천여세대도 상권 배후로 구거와 신규 아파트가 조화되며, 지역등산로 초입으로 유동인구 발생과 인근 단독주택지 개발로 풍부한 배후수요를 확보한다.
광명역세권 택지지구 지역내 유일한 근생용지이며, 최대 규모의 근생부지와 최대 주차장을 확보하고, 유일한 6천가구 근린상가로 초중고교 4개가 입지하고 인근 대형교회의 시너지로 투자 가치가 우수하다.
보통 배후 5천여세대에 7-8개의 상업용필지가 공급되고 1만세대배후일 경우 20개 상업용필지가 공급되는데 비해 4천여배후세대에 하나밖에 없는 상업용필지여서 필지 독점성이 우수하다.
4천여배후세대의 독점성과 인근 추가 6천가구중 2천여가구가 상권으로 흡수되는데다 지역 인구밀도와 아동 학생 인구밀도와 학급당 정원이 초과밀지역이어서 학원, 병원 입지로서 가치가 탁월하며, 지하에 근린상권으로는 보기드물게 에스컬레이터와 무빙워크등이 구비된 초대형 ssm마트가 입점하게되 지역 근린소비를 강력하게 흡수하는 기능을 하게될 것으로 기대된다.
지하3층~지상4층 총 점포수 35개 연면적 7,005.90㎡ 규모로 지하1층 대형마트, 1층 금융, 미용, 근린생활서비스, 의료, 근린생활용품, 음식점 등, 2층 금융, 오피스, 음식점 등, 3층 병의원, 4층 학원 등으로 구성된다.
3.3㎡당 분양가는 지하1층 850만원 선, 1층 2,600~3,200만원 선, 2층 950~1,100만원 선, 3층 850~1,000만원 선, 4층 650~800만원 선이다.
시행은 (주)행운드림, 시공은 (주)서일건설이 맡았으며, 2014년 11월 준공예정이다.
분양문의 : 010-6299-5869
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상가 시장 동향
