땅 속 몇 ｍ까지가 내 땅일까?
최근 서울 송파구 일대에 나타난 싱크홀로 지하공간에 대한 관심이 높아졌다. 덩달아 지하공간 소유권에 대한 궁금증도 커지고 있다. 건물, 집 등 눈에 보이는 지상공간 소유권은 명확하다. 그렇다면 내 건물 밑 지하공간은 어디까지가 '내 것'일까.
민법 제212조는 토지소유권 범위와 관련해 '정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하(공간)에 미친다'고 규정하고 있다. 따라서 땅 주인의 이익을 침해하지 않는 한 다른 사람도 그 토지의 지상과 지하를 이용할 수 있고, 토지 소유자라고 해도 이를 금할 수 없다. 그러나 남의 땅 위에 무단으로 송전선을 지나가게 하거나 지하에 터널을 뚫는 것 등은 토지소유권을 침해하는 것이다.
그럼 지하 몇 ｍ까지가 '내 땅'일까? 지하 소유권 범위는 법률로 정하지 않고 있어 사건별로 다를 수밖에 없다.
판례를 살펴보면 1981년 대구고등법원은 18~130ｍ 지하에 터널을 만든 것은 토지소유권을 침해한 것이 아니라고 판단했지만 2011년 대구지방법원에서는 지하 22~95ｍ 지점까지의 토지소유권을 인정했다. 2013년 부산지방법원도 허가받은 범위를 넘어서 지하 23~50ｍ를 굴착해 터널을 만드는 일은 토지소유권을 침해한 것이라고 인정했다.
법률엔 없지만 지방자치단체 조례에는 관련 규정이 있다. 서울 부산 광주 대구 등 7개 지자체는 도시철도 사업을 위해 '지하부분 토지사용에 관한 보상 조례'를 마련해뒀다.
전문가들은 도시 인구밀도가 높은 우리나라 특성상 앞으로도 지하공간 활용은 확대될 것이라고 내다보고 있다. 지하공간 토지소유권에 대한 분쟁도 늘어날 것이라는 전망이다. 김재권 세영 변호사는 "지하공간 소유권이 정확하게 몇 ｍ라고 특정할 수는 없지만 현재 공법과 기술로 지하개발이 가능한 최대 깊이가 소유권을 구분하는 기준이 될 수 있다"고 설명했다.
서울 미아역 주변 개발 '탄력'
서울시는 27일 도시·건축공동위원회를 열어 강북구 미아동 197-5번지 일대(13만2786.9㎡)를 특별계획(가능)구역으로 지정하는 계획을 통과시켰다고 28일 밝혔다.
이곳은 미아역과 연접해 있고 개통 예정인 우이선 경전철이 지나가는 지역으로, 미아역세권 특화 상권으로 기능을 강화할 필요가 있다는 게 위원회 측의 설명이다.
위원회는 합리적인 토지 이용을 위해 미아역과 가까운 5개 블록 중 주민동의률이 높은 1개 블록을 특별계획구역으로 지정하고, 나머지는 앞으로 사업계획이 구체화되면 특별계획구역으로 지정할 수 있는 특별계획가능구역으로 지정했다.
특히 대상지역 주변의 여건 변화와 개발 동향을 고려해 적정 개발 규모를 제시하고, 도봉로변의 원활한 차량 소통과 보행 활동을 위해 차량출입 불허구간 및 공동주차 출입구 등도 지정했다.
또 지역경제 활성화를 위해 권장용도와 용도완화 계획도 수립했으며, 높이 계획도 완화해 건축 여건을 개선했다.
중국인 제주 투자 '그들만의 리그'
중국 부동산 개발업체 백통그룹이 서귀포시 남원읍 위미리 일대에 2,432억원을 들여 짓는 '백통신원리조트'는 지난 2012년 도시관리계획 승인단계부터 논란을 빚었다. 리조트가 들어서는 곳이 제주도에서도 가장 자연환경이 잘 보존된 해발 300~400m 중산간에 위치했기 때문이다. 이 같은 논란에도 백통신원리조트는 지난해 외국인투자지역으로 지정돼 법인세와 소득세 등 각종 세제혜택을 받은 뒤 현재 1단계 공사가 한창 진행되고 있다.
중국 투자가들의 '바이(buy) 제주'가 가속화되면서 부작용도 함께 커지고 있다. 난개발 우려와 함께 세제혜택에 영주권만 받고 투자를 철수하는 '먹튀' 논란까지 제기되고 있기 때문이다.
제주도에 투자 열풍을 불러일으킨 가장 큰 계기는 지난 2010년부터 시행된 부동산투자이민제다. 투자이민제는 제주도지사가 승인한 부지 면적 10만㎡ 이상 개발사업장의 5억원 이상 휴양형 콘도미니엄을 구입한 외국인에게 5년간 거주비자를 발급하고 준공 이후에는 영주권까지 주는 제도다. 제주특별자치도에 따르면 제도시행 이후 올 상반기까지 투자이민제 실적은 총 1,020건, 8,600억원에 달했다.
투자가 늘어나면서 제주도 부동산도 함께 들썩이고 있다. 국토교통부에 따르면 제주도는 올 상반기 1.76%의 지가상승률을 보이며 세종시(2.79%)에 이어 전국 광역시도 중 두 번째로 땅값이 많이 올랐다. 지난해 말 평균 1억4,178만원이었던 아파트 평균 매매가 역시 7월 말에는 1억 4,906만원으로 5.1%나 뛰었다. 중국인은 물론 최근에는 내국인들까지 투자에 가세하면서 부동산 시장이 뜨겁게 달아오르고 있다.
서귀포시 중문지역의 N공인 관계자는 "중국인들의 투자가 늘어나면서 부동산 가격이 전반적으로 상승하고 있다"며 "중국 관광객들이 많이 찾는 중문관광단지 주변 땅은 3.3㎡당 400만원 이상 줘야 한다"고 밝혔다.
하지만 카지노와 콘도 위주의 단기성 투자만 이뤄지다 보니 중국 자본이 빠져나간 후 제주도에는 난개발의 후유증만 남을 것이라는 우려가 곳곳에서 제기되고 있다. 특히 중국 자본은 투자과정에서 각종 세제혜택을 누리는 반면 소비나 고용 혜택이 지역경제에 유입되지 않아 외자유치 효과가 거의 없다는 비판도 나온다.
'매입성 재분양' 물건 투자 주의점
상가분양시장에 종종 '매입성 재분양' 물건이 나온다. 최근 들어선 단지 내 상가에 대한 열기가 뜨거워지자 민간 단지 내 상가를 중심으로 일괄매입(통매입)을 통해 재공급되는 분양 상가가 늘고 있다. 매입성 재분양 상가란 최초 개발주체와 일괄적으로 매매계약을 체결해 새로 인수한 업체가 이를 다시 쪼개 분양하는 형태다. 업체 간 일괄매각을 통해 상가의 공급주체가 바뀌는 경우는 상권이 우수하다고 평가받는 단지 내 상가 등에서 자주 나타난다.
매입성 재분양 상가가 느는 것은 최초 개발회사로서는 상가를 개별적으로 공급하는 것보다 공급 기간을 줄이면서 확정된 매출액을 사전에 윤곽 지을 수 있는 이점 때문이다. 매입하는 회사는 어느 정도 개발사업이 완숙기에 들어선 곳에서 상가 부분만을 떼어 분양사업을 할 수 있다는 장점이 있다.
또한 이렇게 일괄매각되어 재공급되는 상가는 비교적 입지적 가치 등이 우수한 경우가 많지만 다른 한편에서는 위험성을 내포하고 있다는 점을 간과해서는 안 된다. 문제가 발생하는 대부분은 시공사(또는 시행사)로부터 상가를 통매입한 부동산 개발회사나 분양 업체가 매입 대금을 완납하지 않은 채 소비자에게 상가 분양을 시작하는 것이다. 이때 재분양이 성황리에 잘 돼 재판매 대금을 통해 잔여 중도금과 잔금을 납부할 수 있다면 문제가 없다. 그러나 자칫 회사가 최초 통매각한 주체에게 기한 내에 중도금 등을 지급하지 못해서 계약이 깨지면 일반 수요자는 지급한 분양대금을 돌려받을 길이 막막해진다.
대표적인 사례가 2005년 엠시티 사태다. 발단은 한 건설사가 2005년 10월 복합시설 엠시티 상가 부문의 일괄매입 업체로 분양업체 CS개발을 선정하면서부터였다. CS개발은 1360여억원의 매매대금을 제때 납입하지 못해 건설사로부터 계약해지를 통보받았다.
그러나 CS개발은 이미 자금 조달 목적으로 100여명의 투자자로부터 178억원 규모의 비공개 사전청약을 받은 상태였다. CS개발은 건설사가 일방적으로 계약을 파기했다며 의정부지법 고양지원에 처분금지 가처분신청을 냈고, 투자자(채권단)는 가압류를 설정하는 등 마찰을 빚었다.
이런 상황은 시공업체가 공기업이라고 해도 크게 다르지 않다. 충남 서산시 동문동 코아루아파트 단지 내 상가에서도 비슷한 상황이 벌어졌다. 시공사인 한국토지신탁 측은 코아루 단지 내 상가 점포 20개 모두를 23여억원에 씨엔에스부동산개발 측에 매도했다.
하지만 한국토지신탁은 씨엔에스로부터 중도금을 받지 못해 매도계약이 유효하지 않다고 주장했다. 한국토지신탁은 분양받은 사람도 씨엔에스와 계약을 맺었으므로 법적인 책임이 씨엔에스 측에 있다고 책임을 회피했다.
이처럼 원매도회사와 최초매입 회사 간에 계약이 해지되면 후자와 계약한 사람들은 소유권을 주장하기 어려운 상황이 발생한다. 자칫 내가 계약하는 상가의 원주인이 누구인지 모호해지는 일이 발생할 수 있다는 뜻이다. 특히 이런 상가들은 매입자금을 확보하기 위해 사전분양 형태를 띠는 경우가 많아 투자자는 상가의 공급주체와 최종 권리자의 입장을 확인해 분쟁의 소용돌이에 휩쓸리지 않도록 해야 한다.
강남에 5천가구 통합재건축 뜬다
서울 강남의 노른자위로 꼽히는 서초구 반포동 5개 단지가 하나로 묶여 5000가구 이상의 대단지로 조성된다. 재건축 아파트가 밀집된 강남 3구에서 역대 최대 규모의 통합 개발이다.
27일 부동산 업계에 따르면 신반포(한신)1ㆍ3ㆍ15ㆍ23차, 경남 재건축 추진위원회ㆍ조합은 `신반포 광역 통합 재건축 추진위원회` 발대식을 열고 본격적으로 통합 개발의 시동을 걸었다.
3차와 경남에서 통합 재건축 공동 추진위원장이 각각 선출됐다.
신반포 통합 재건축 추진위원회는 다음달부터 단지별로 설명회를 열고 이르면 연말까지 통합 재건축 조합을 꾸릴 계획이다. 계획대로 진행되면 15차는 내년에, 3ㆍ23차ㆍ경남은 2016년에 각각 이주와 착공이 가능할 것으로 통합 재건축 추진위는 보고 있다.
통합 재건축 추진위는 단지별로 아파트를 배정하고 분담금을 책정하는 `독립 채산제 통합 방식`을 선택하기로 했다. 예컨대 신반포15차 조합원은 새로 지은 15차 아파트를 배정받고 분담금을 부담하는 식이다. 1ㆍ15차는 반포 4주구, 3ㆍ23차와 경남은 반포 1주구로 묶여 있고 반포 아파트지구 개발기본계획 변경을 거치면 전체 단지를 하나로 합칠 수 있다는 게 추진위 측 구상이다.
5개 단지가 통합 재건축에 착수하게 된 이유는 개별 재건축보다 장점이 많다고 판단했기 때문이다. 재건축 사업에도 `규모의 경제`가 적용된다는 얘기다. 우선 5단지가 하나로 묶이면 5000가구가 넘는 대단지 프리미엄을 기대할 수 있다. 현재 아크로리버파크를 공사 중인 대림산업과 신반포3차 시공사로 선정된 삼성물산이 다른 3개 단지를 공동으로 지을 가능성이 높다. 거대한 `아크로리버ㆍ래미안 타운`이 형성되는 셈이다.
인허가에 따른 총사업기간도 짧게는 2년에서 길게는 5년가량 단축시킬 수 있을 것으로 전망된다. 공사비도 3.3㎡당 50만~100만원가량 감소하며 중복 커뮤니티시설을 지을 필요 없이 주민이 공유할 수 있어 총사업비용이 줄어들어 수익성이 높아질 수 있다.
단지별로 챙기는 메리트도 있다. 다른 4개 단지는 신반포1차처럼 특별건축구역 또는 서울시 우수디자인 단지로 지정돼 인센티브를 받으면 재건축 후 한강 조망 또는 남향 가구 수가 늘어날 여지가 생긴다. 특히 3ㆍ23차와 경남은 통합 개발하면 효율적 단지 설계가 가능해 일조권 침해 분쟁을 피할 수 있다. 23차는 단지 규모가 `초미니`여서 통합이 사실상 불가피하다.
물론 넘어야 할 산도 많다. 다른 단지가 신반포1차처럼 분양가 상한제 적용 대상에서 제외될지 법적 검토가 필요하다. 사업 계획이 자주 바뀌고 분양가 상한제 적용 시점이 `최초 사업계획승인`이라는 점 등을 감안하면 사업 면적이 늘어나더라도 이 법이 적용되기 전에 사업시행 인가를 신청한 신반포1차에 흡수되면 분양가 상한제가 적용되지 않는다는 의견이 있다.반면 사업 변경이 많아서 새로운 사업으로 볼 수 있는 경우 법 취지에 따라 분양가상한제에 걸릴 수 있다는 주장도 있다.
이 밖에 대지 지분 등 주민의 이해관계를 조정하는 것과 지자체와의 용적률, 기부채납 등에 대한 협의 과정도 만만치 않다.
가라앉은 내수…서울 상가 권리금 연중 최저
내수경기 침체 영향으로 서울 지역 상가 점포 권리금이 이달 들어 연중 최저치로 떨어졌다.
부동산 상가업체인 점포라인이 자사 데이터베이스에 등록된 서울 소재 점포 7972곳을 조사한 결과 이달 평균 점포 권리금은 1억588만원으로 집계됐다고 25일 발표했다. 이는 지난달에 비해 20.3% 하락한 것으로, 올 저점이었던 지난 2월(1억1548만원)과 비교해도 8.3% 낮은 수치다. 지난 3월 평균 점포 권리금은 1억4527만원으로 올해 월별 기준으로 가장 높았다.
서울 점포의 권리금 하락은 판매업과 서비스업의 침체에 따른 것으로 분석됐다. 이달 편의점·화장품가게·의류점 등 판매업종 점포의 평균 권리금은 지난달보다 58.9%(7342만원) 급락한 5130만원으로 조사됐다. 이는 올해 판매업종 점포 최저 권리금을 기록했던 1월(9187만원)보다도 44.2% 낮은 금액이다. 미용실·피부미용실·네일아트 등 서비스업종 점포의 권리금도 4786만원으로 지난달과 비교해 40.3% 떨어졌다. 패스트푸드·커피전문점 등 휴게음식업종 점포는 지난달 대비 31.7% 내려간 1억2530만원이었다.
반면 노래방·PC방·당구장·스크린골프 등 오락스포츠업종 점포의 평균 권리금은 상승했다. 오락스포츠업 점포의 평균 권리금은 지난달 1억1494만원에서 이달 1억2489만원으로 8.6% 높아졌다. 김창환 점포라인 대표는 "내수 소비 위축으로 전반적인 자영업 경기가 좋지 않다는 사실을 이번 조사가 잘 보여주고 있다"고 설명했다.
광명·시흥 보금자리지구 해제 후 30만평 산단
다음달 초 지구지정이 취소되는 광명·시흥 공공주택지구(옛 보금자리주택지구)에 100만㎡ 규모의 산업단지가 조성된다. 광명·시흥지구(1천736만7천㎡)는 지난 2010년 5월 보금자리 지구로 지정된 후 5년 동안 사업진전이 없었다.
24일 국토교통부에 따르면, 다음달 광명·시흥 공공주택지구 지구지정을 취소하고 이 중 99만1천㎡(약 30만평)에 산단을 조성하기위해 수도권정비계획법(수정법) 개정작업에 착수했다. 수정법상 과밀억제권역내인 광명·시흥 지구에는 산업단지를 조성할 수 없다.
국토부 관계자는 "주민들이 5년 동안 개발행위제한 등으로 피해를 입었기 때문에 이 지역에 한해서만 산업단지를 허용(특례)하는 수정법 개정작업에 착수했다"면서 "국토부와 협의중"이라고 말했다. 광명시, 시흥시 내 공장·제조업소는 무허가 제조업체(1천702곳)를 포함해 2천126곳이 산단 내로 이전할 것으로 보인다.
국토부는 또한 광명·시흥 지구내 취락이 밀집된 지구(174만1천㎡)는 아파트 개발을 허용할 방침이다.
이 지역은 광명 ·시흥 지구 지정 이전에 이미 개발제한구역에서 해제(그린벨트 우선해제 취락 지구)된 지역이다.
국토부 관계자는 "취락 지구 인접 토지까지 규제를 완화해 기존 취락지구 면적의 2배(340만㎡)까지 상가, 아파트 개발 등 다양한 사업추진이 가능하도록 지침 등을 개선할 방침"이라고 말했다.
산단부지와 도시개발사업부지를 제외한 나머지 부지(1천463만㎡)는 특별관리지역으로 지정된다. 특별관리지역으로 지정되면 광명시와 시흥시는 10년 이내에 도시개발계획을 수립해 개발사업에 착수해야 한다.
국토부 관계자는 "산단, 도시개발사업, 특별관리지역 지정 등 광명 시흥지구 지구지정해제에 따른 후속 대책안을 국가정책조정회의에 상정한 후 내달 초에 발표할 예정"이라고 말했다.
4천2백가구 택지개발지구 하나뿐인 근린상가 행운드림프라자 상가분양
경기 광명시 소하동 1380번지에 광명 행운드림프라자 상가가 분양 중에 있다.
광명 소하, 역세권지구의 중심이 되는 입지와 뛰어난 교통 접근성을 자랑하며 사거리 코너와 횡단보도를 접하고 있어 노출과 시인성이 탁월하며,주변 산과 녹지로 폐쇄되어 항아리 상권을 형성한다.
구거 상권 약 6천여세대 중 2천여 가구가 상권배후로 편입되며 신규 아파트 단지 4천여세대도 상권 배후로 구거와 신규 아파트가 조화되며, 지역등산로 초입으로 유동인구 발생과 인근 단독주택지 개발로 풍부한 배후수요를 확보한다.
광명역세권 택지지구 지역내 유일한 근생용지이며, 최대 규모의 근생부지와 최대 주차장을 확보하고, 유일한 6천가구 근린상가로 초중고교 4개가 입지하고 인근 대형교회의 시너지로 투자 가치가 우수하다.
보통 배후 5천여세대에 7-8개의 상업용필지가 공급되고 1만세대배후일 경우 20개 상업용필지가 공급되는데 비해 4천여배후세대에 하나밖에 없는 상업용필지여서 필지 독점성이 우수하다.
4천여배후세대의 독점성과 인근 추가 6천가구중 2천여가구가 상권으로 흡수되는데다 지역 인구밀도와 아동 학생 인구밀도와 학급당 정원이 초과밀지역이어서 학원, 병원 입지로서 가치가 탁월하며, 지하에 근린상권으로는 보기드물게 에스컬레이터와 무빙워크등이 구비된 초대형 ssm마트가 입점하게되 지역 근린소비를 강력하게 흡수하는 기능을 하게될 것으로 기대된다.
지하3층~지상4층 총 점포수 35개 연면적 7,005.90㎡ 규모로 지하1층 대형마트, 1층 금융, 미용, 근린생활서비스, 의료, 근린생활용품, 음식점 등, 2층 금융, 오피스, 음식점 등, 3층 병의원, 4층 학원 등으로 구성된다.
3.3㎡당 분양가는 지하1층 850만원 선, 1층 2,600~3,200만원 선, 2층 950~1,100만원 선, 3층 850~1,000만원 선, 4층 650~800만원 선이다.
시행은 (주)행운드림, 시공은 (주)서일건설이 맡았으며, 2014년 11월 준공예정이다.
분양문의 : 010-6299-5869
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상가 시장 동향
