상가 권리금 법제화 등 잇단 부동산 정책으로 권리금부담이 없는 신규 상가 분양 시장에 대한 관심이 커지면서 과열 조짐이 나타나고 있다. 특히 위례신도시, 세종시 등 인기 택지지구에서는 분양 승인 전에 계약금을 받고 계약서 대신 약정서나 청약서 등을 제공하는 형태로 편법적인 `선분양`을 하는 사례가 늘고 있다.

부동산 업계에 따르면 현재 위례신도시의 대다수 상가가 `사전 청약`이라는 이름을 달고 선분양을 하고 있다. 세종시도 BRT 노선을 따라 들어서는 대부분의 상가들이 선분양 중이다. 분양 홍보관이나 사무실도 없이 중개업소나 떴다방에서 상가 투자를 부추기는 일도 적지 않다. 심지어 상가 점포 분양가와 면적이 공개되지 않거나 층수만 정한 상태로 선분양하기도 한다.

건축물 분양에 관한 법률에 따르면 기본적으로 분양 면적 3000㎡ 이상 상가는 사용 승인 전 분양(선분양)을 할 수 없고 신탁사와 신탁 계약을 맺거나 건축허가를 받고 토지대금을 완납한 후 착공용 토지사용허가서를 발급받은 후 분양신고나 분양승인후 공개청약을 할 수 있다.

선분양을 하는 경우 대체로 자금력이 약한 사업 시행자가 은행 등에 `분양 신청 계약서`를 보여주고 대출로 사업비를 마련하기 위해 선분양을 하는 경우가 많아 주의가 필요하다.

특히 정식 계약서를 쓰기 전에 매수자에게 실질적으로 분양 우선권 또는 계약체결권을 주고 손바뀜에 따라 명의 변경을 해주고 웃돈이 거래되는 것은 편법 분양에 해당될 수 있다.

선분양은 시행사가 부도나거나 계약금이 다른 용도로 유용됐을 때 정식 계약서를 받지 못한 투자자들이 피해를 볼 수 있다는 점이 문제다.

웃돈이 붙어 거래되는 상가 청약권도 최종 매수자가 분양 승인이 떨어진 뒤 본계약을 맺을 때 거래가격을 낮춰 신고하는 다운계약서를 쓰기 때문에 이 같은 은밀한 거래 내역은 나타나지 않지만 문제라는 지적이다. 상가 분양을 받는 권리가 주어지는 청약권도 전매를 거쳐 소득이 발생하면 과세 대상이기 때문이다.

현재 위례신도시 트랜짓몰 내 들어서는 1층 상가 점포(33㎡ 기준)에는 위치에 따라 1000만~5000만원가량 웃돈을 조장하고 있는 상태이다.

선종필 상가뉴스레이다 대표는 "제도적으로 보호를 받을 수 있는 범위 내에서 상가를 투자해야 문제가 생기더라도 구제받을 수 있다"고 말했다.

과천 하남 김포 의왕 등 수도권 주요 택지지구 개발사업이 본격화되면서 이들 지역 토지 소유주들에게 풀릴 토지 보상금이 올 연말 수도권 부동산 시장의 주요 변수로 떠올랐다. 추정 보상금액이 2조원을 넘는 데다 보상 지역도 수도권 전역에 퍼져 있어 수도권 토지시장뿐 아니라 신규 분양 및 기존 주택 시장에도 새로운 자금줄 역할을 할 것으로 전망된다.

지방자치단체가 추진하는 도시개발사업과 LH(한국토지주택공사)가 진행하는 공공주택지구(옛 보금자리지구) 사업 등을 위한 토지 보상이 대부분이다. 하남시 풍산동에선 하남도시공사와 대우건설 등이 컨소시엄을 구성한 하남마블링시티가 '지역현안사업 1지구 도시개발사업'(15만5700㎡)을 위해 이달 말부터 토지주들에게 1457억원가량을 지급할 예정이다. 아스콘공장 등을 이전하고 공동주택 1100여가구와 도시지원 시설을 조성하는 사업이다.

다음달엔 김포도시공사가 고촌읍 신곡리 '김포신곡7지구(고촌행정타운) 도시개발사업'을 위해 845억원의 토지 보상에 나설 계획이다. 이곳엔 고촌읍사무소와 고촌보건소, 주민자치센터, 도시공사 등이 입주할 공공복합청사가 들어서고 420가구 규모의 아파트와 공원이 건설된다.

대형 공공주택지구인 과천지식정보타운과 의정부 고신지구도 올 연말 부지 매입을 위한 토지 보상에 들어갈 예정이다. 감정평가가 진행되고 있는 이들 두 곳은 각각 1조원과 5000억원대의 보상금이 책정될 것으로 예상된다.

의왕도시공사가 추진하는 '의왕장안지구 도시개발사업' 토지보상도 올 연말 집행될 전망이다. 추정 보상금액은 1000억원가량이다. 군포시가 시행자인 군포첨단산업단지는 전체 추정 보상금액 1500억원 가운데 이미 확보된 예산 392억원으로 토지 보상에 착수했고 김포도시철도 사업 토지보상(240억원 추정) 등도 대기 중이다.

보상금 1조1000억원 선으로 추정되는 '구리 월드디자인시티 친수구역조성사업'은 서울시와 환경부의 반대로 국토교통부 중앙도시계획심의위원회 심의를 통과하지 못했고 '의왕 백운지식문화밸리'(추정 보상금액 5000억원)는 금융권 대출약정이 늦춰져 연내 토지 보상은 어렵다는 분석이다.

과거 토지 보상금은 지역 부동산 시장을 활성화하는 효과를 가져오는 경우가 많아 막대한 토지보상금과 관련한 향배에 귀추가 주목된다.

문화재 발굴로 중단 위기에 놓였던 강원 춘천시 레고랜드 코리아 조성사업이 본 궤도에 올랐다. 이에 따라 하반기 착공도 일정대로 가능할 전망이다.

강원도에 따르면 문화재청 매장문화재분과위원회는 최근 레고랜드 사업시행자인 레고랜드개발회사(LLD)가 수정ㆍ보완한 매장문화재 보존방안에 대해 조건부 승인을 했다.

승인 조건은 지석묘는 기존의 위치에서 테마파크 확장부지(남쪽)로 30m 이전해 보존하고, 환호(도랑 겸 마을 경계시설)는 현 위치에 표시하되 디자인 등 구체적인 표현 방법은 문화재위원회의 자문을 받는 것이 골자다.

앞서 레고랜드 테마파크가 들어설 춘천 중도 부지에서 기원전 13~3세기 청동기 시대의 집터 917기와 고인돌 101기 등 1400여기의 청동기 시대 유구가 발굴돼 사업이 전면 중단될 위기에 놓였었다.

이에 따라 강원도와 춘천시는 선사유적 보존에 대한 논란이 일단락됐다는 입장이다. 이르면 다음달말 테마파크를 착공할 계획으로 계획대로라면 2017년 레고랜드 코리아가 개장되게된다.

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한편 세계에서 7번째로 조성되는 레고랜드 코리아는 춘천 중도 129만1434㎡ 부지에 교육용 완구인 레고를 주제로 한 테마파크를 비롯해 호텔, 아울렛, 상가, 워터파크 등을 건설하는 프로젝트이다.

경기도 파주시가 10년째 빈터로 남아있는 반환 미군 공여지의 용도를 변경, 개발사업을 재추진하면서 캠프 에드워드·자이언트·게리오웬·스탠턴 등 반환 미군 공여지 4곳의 개발계획을 수정한 발전종합계획 변경안이 안전행정부 승인을 앞두고 있다

공여지 개발내용을 담은 발전종합계획 변경안은 민간 투자 촉진을 위해 교육연구시설로 제한된 용도를 도시개발사업까지 가능하도록 했는데 용도가 변경되면 대학 유치는 물론 주거, 상업, 체육, 문화시설을 지을 수 있어 민간 투자의 폭이 넓어진다.

캠프 자이언트는 대학 유치 목적의 교육연구시설에서 도시개발사업까지 가능하도록 용도를 변경했고 사업지 면적도 캠프 게리오웬의 주변지역을 편입, 20만5천여㎡에서 48만4천여㎡로 두 배 이상 확대했다.

캠프 게리오웬은 사업지가 31만9천여㎡ 준 69만2천여㎡로 조정했으며 인근 선유산업단지와 연계 개발할 수 있도록 도시개발사업에 산업단지 용도를 추가했다.

대학 유치가 추진된 캠프 스탠턴은 면적 조정 없이 교육연구시설 용도에서 교육연구시설 및 도시개발사업으로 용도가 변경됐다.

캠프 에드워드는 그대로 대학 유치가 추진된다. 그러나 서울∼문산 민자고속도로와 제2서울외곽순환도로 건설에 따라 면적을 97만2천여㎡에서 62만9천여㎡로, 34만3천여㎡ 축소했다.

안행부가 연내 발전종합계획 변경안을 승인하면 내년 공여지 개발사업을 추진하는 데 탄력이 붙을 전망으로 내년 민간사업에 대한 자유제안 공모를 하는 등 본격적으로 공여지 개발에 나설 게될 전망이다.

파주지역 반환 미군기지는 모두 6곳으로 2004년 7∼8월 미군이 철수한 뒤 2007년 4월에 우리 군에 반환됐으며 107만6천여㎡에 3천600가구 아파트를 짓고 공원을 조성하는 캠프 하우즈와 민간인출입통제선(민통선) 북쪽에 있어 일부 공간이 안보체험장으로 조성된 캠프 그리브스를 제외한 나머지 4곳 기지는 주변지역과 함께 대학 유치가 추진됐으나 모두 무산됐었다.

경기 광명시 소하동 1380번지에 광명 행운드림프라자 상가가 분양 중에 있다.

광명 소하, 역세권지구의 중심이 되는 입지와 뛰어난 교통 접근성을 자랑하며 사거리 코너와 횡단보도를 접하고 있어 노출과 시인성이 탁월하며, 주변 산과 녹지로 폐쇄되어 항아리 상권을 형성한다.

구거 상권 약 6천여세대 중 2천여 가구가 상권배후로 편입되며 신규 아파트 단지 4천여세대도 상권 배후로 구거와 신규 아파트가 조화되며, 지역등산로 초입으로 유동인구 발생과 인근 단독주택지 개발로 풍부한 배후수요를 확보한다.

광명역세권 택지지구 지역내 유일한 근생용지이며, 최대 규모의 근생부지와 최대 주차장을 확보하고, 유일한 6천가구 근린상가로 초중고교 4개가 입지하고 인근 대형교회의 시너지로 투자 가치가 우수하다.

보통 배후 5천여세대에 7-8개의 상업용필지가 공급되고 1만세대배후일 경우 20개 상업용필지가 공급되는데 비해 4천여배후세대에 하나밖에 없는 상업용필지여서 필지 독점성이 우수하다.

4천여배후세대의 독점성과 인근 추가 6천가구중 2천여가구가 상권으로 흡수되는데다 지역 인구밀도와 아동 학생 인구밀도와 학급당 정원초과 과밀지역이어서 학원, 병원 입지로서 가치가 탁월하며, 지하에 근린상권으로는 보기 드물게 에스컬레이터와 무빙워크 등이 구비된 초대형 ssm마트가 입점하게되 지역 근린소비를 강력하게 흡수하는 기능을 하게 될 것으로 기대된다.

지하3층~지상4층 총 점포수 35개 연면적 7,005.90㎡ 규모로 지하1층 대형마트, 1층 금융, 미용, 근린생활서비스, 의료, 근린생활용품, 음식점 등, 2층 금융, 오피스, 음식점 등, 3층 병의원, 4층 학원 등으로 구성된다.

3.3㎡당 분양가는 지하1층 850만원 선, 1층 2,600~3,200만원 선, 2층 950~1,100만원 선, 3층 850~1,000만원 선, 4층 650~800만원 선이다.

시행은 (주)행운드림, 시공은 (주)서일건설이 맡았으며, 2014년 11월 준공예정이다.

분양문의 : 010-6299-5869

서울 한국전력 본사 부지가 천문학적 금액으로 매각된 가운데 한전 바로 옆 서울의료원 부지 매각은 당초 계획과 달리 내년으로 연기될 전망이다.

서울시에 따르면 당초 한전 부지를 내달 감정평가 후 연내 매각할 계획이었지만 영동권역 마이스(MICE, 회의·포상 관광·컨벤션 결합 산업) 종합계획과의 조율 등을 이유로 매각을 내년으로 연기키로 했다.

이 부지(3만 1천657㎡)는 2011년 서울의료원이 중랑구 신내동으로 이전하면서 현재 비어 있지만, 강남분원 형태로 장례식장과 30병상은 아직 운영되고 있다보니 서울시의회 등 일부에서는 대체 공공의료시설이 마련되고 주민 의견이 수렴될 때까지 서울의료원 부지를 매각해선 안 된다는 주장이 일기도 했다.

이 지역은 서울시가 지난 4월 코엑스∼한전∼서울의료원∼옛 한국감정원∼잠실운동장 일대 72만㎡를 국제교류복합지구로 조성하겠다고 밝히면서 국제교류업무 중심지로 부상할 가능성이 부상하고 있는 상태로 영동권 마이스 종합계획은 한전 부지 등 삼성역 주변뿐만 아니라 잠실운동장 등도 포함한 거대 계획이라 내년 6월은 돼야 전체 그림이 나오게 될 전망이다.

이 때문에 서울의료원 부지를 먼저 매각해버리면 나중에 계획이 어긋날 수 있기 때문에 서울의료원 부지 매각에 신중해진 분위기다.

부산 금융중심지의 핵심 인프라인 부산국제금융센터(BIFC)에 입주 기관들이 속속 들어오면서 금융허브의 면모가 갖춰지고 있다.

지난 8월 준공한 부산국제금융센터는 올 연말까지 10여개 금융기관과 금융 공기업 등이 입주할 예정이어서 내년부터는 본격적으로 금융센터 기능을 하게 된다.

BIFC에 가장 먼저 둥지를 튼 기관은 부산국제금융연수원과 해양금융종합센터 등 2곳으로 지난달 26일 입주했으며 부산국제금융연수원은 BIFC 52층 1천여㎡에 강의실 3곳, 휴게공간, 사무실 등을 갖추고 국제금융, 파생금융, 선박 및 해양플랜트 금융특화 교육을 담당하며 부산 금융중심지가 추구하는 해양금융 및 파생금융 관련 전문가를 양성하게 된다.

수출입은행, 무역보험공사, 산업은행 등 3개 기관의 선박·해양금융 관련 업무를 따로 떼어내 신설한 해양금융종합센터는 BIFC 20∼22층에 자리를 잡고 해양플랜트와 선박 관련 금융지원 업무와 중소 조선소 및 해운업체 지원업무, 선박금융 관련 조사연구 업무 등을 담당하면서 초기에는 3본부 5부 조직에 77명의 인력으로 업무를 시작해 내년 초까지 인력을 100명으로 확대 개편할 계획이다.

해양금융종합센터는 장기적으로 항만물류, 수리조선, 해운서비스 등으로 업무를 확대해 포괄적인 해양금융기관으로 운영될 예정이다.

부산은행도 1일 BIFC 9층에 부산국제금융센터지점을 개점해 부산국제금융센터에 생긴 첫 번째 은행 지점으로 입주 공공기관과 임직원 등을 대상으로 차별화된 금융 서비스를 제공한다.

BIFC 50층부터 62층까지 사용하는 한국거래소(KRX)는 지난달부터 사무실 인테리어 공사를 진행하고 있으며 공사가 마무리되는 대로 12월 중순 입주를 시작해 연내에 마칠 계획이다.

한국예탁결제원은 내부 시설공사를 마무리하는 이달 말에 1차로 총무부 직원 등 10여명이 입주하고 11월 중순과 하순 등 모두 세차례에 나눠 8개 후선부서와 정보기술(IT)부서, 6개 현업부서와 290여명의 직원이 옮겨온다.

BIFC 40층에서 47층에 입주하는 한국자산관리공사(캠코)도 이전 준비작업을 거쳐 다음 달 28일부터 12월 초순까지 입주를 마칠예정으로 캠코는 서민금융부 등 26개 전 부서와 임원실 등이 입주하며, 근무직원은 730명 규모이다.

이밖에 대한주택보증, 한국주택금융공사, 한국남부발전, 해운보증기구 등 나머지 기관도 연내 입주가 진행될 예정이다.

부산국제금융센터와 같은 문현금융단지 안에 신축 본점 사옥을 지은 BS금융 부산은행은 지난달 중순부터 입주를 시작해 이달 중순에 마무리하게 되는데 23층 규모의 부산은행 신축 본점에는 BS금융지주와 부산은행 본부 기능이 모두 이전하며 기업홍보관. 역사홍보관, 다목적 홀, 옥상정원 등 시설을 갖추고 있다.

올 연말까지 부산국제금융센터와 부산은행 본점 입주가 끝나면 문현금융단지는 이미 자체 건물을 지어 입주한 기술보증기금 본점, 한국은행 부산본부 등과 함께 1단계 개발을 마무리한다.

부산국제금융센터를 포함한 문현금융단지는 본격 가동에 들어가면 4만여명의 금융 관련 인력이 상주하는 부산의 금융허브로 역할을 하게 될 것으로 기대되고 있다.

서울 소재 대학가 상권 중에서도 점포 밀집도와 인지도가 가장 높은 홍대 상권과 건대 상권, 대학로 상권. 이 중에서도 점포 권리금 수준이 가장 높은 곳은 건대 상권인 것으로 나타났다.

자영업자 간 점포거래소 점포라인(www.jumpoline.com)이 최근 5년 간 자사 DB에 매물로 등록된 3개 상권 소재 점포 1324개를 조사한 결과 건대 상권에 소재한 점포들의 올해 평균 권리금은 평균 2억 2160만 원(9월 28일 기준)으로 조사돼 3개 상권 중에서 가장 높은 것으로 나타났다.

건대 상권 권리금은 2009년까지만 해도 서울 평균과 비슷한 1억1000만원 대에 머물렀으나 경기불황이 본격화된 2010년을 기점으로 서울 평균 권리금 수준을 훌쩍 넘어섰다.

특히 베이비붐 세대 창업자들이 자영업계로 대거 유입된 2013년 들어 권리금이 급등했고 올해 들어서는 사상 첫 2억 원 고지를 돌파했다. 이는 전년(1억 6858만 원) 대비 31.5% 증가한 것으로 2009년(1억 1413만 원) 이후 5년 만에 2배 가까이 권리금이 오른 셈이다.

유명세가 절정에 이르렀던 2012년 홍대 상권의 평균 권리금은 1억3698만원으로 3대 대학상권 중 가장 높았다. 그러나 상권이 서교동과 상수동 쪽으로 확대되면서 주택가 등을 개조한 신규 점포가 계속 공급됨에 따라 상권 밀도가 엷어졌고 이는 권리금 상승폭이 둔화되는 결과를 낳았다.

홍대 권리금은 2013년 들어 전년대비 8.5% 오른 1억4862만원을 기록하는 데 그쳤다. 올해는 전년대비 22.8% 오른 1억8252만원을 기록했지만 건대 상권에 비하면 8%p 이상 상승률이 작다.

한편, 함께 조사된 대학로 상권 소재 점포의 올해 평균 권리금은 전년(1억 8100만 원) 대비 23.1% 떨어진 1억3916만원으로 3개 상권 중 가장 낮았다. 2012년 이후 외식업종 내에서도 유명세를 타고 있는 프랜차이즈 점포들이 잇달아 들어서면서 지난해 상권 권리금이 껑충 뛰었으나 올들어 다시 하락세를 보였다.

대학로 상권은 2000년대 들어 문화 소비를 주도하며 서울 시내 여러 상권 중에서도 권리금이 높은 편에 속했으나 이후 대학로의 상징이던 연극상연이 하락세를 겪으면서 상권 위상도 동반 하락한 것으로 분석된다.

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