기획재정부는 이달 중 소득세법 시행규칙을 개정해 부동산 보증금 간주임대료 이자율을 기존 2.9%에서 2.5%로 하향 조정하기로 했다고 5일 밝혔다. 부동산 보증금 간주임대료 이자율은 아파트, 상가 등 세를 놓아 전세금, 보증금을 받은 임대사업자가 해당 금액에 대해 이자소득이 생긴 것으로 보고 세금을 부과하는 기준이다. 현재 관련 이자율은 2.9%로 임대보증금이 5억원이면 5억원에 대해 연 2.9%의 수익이 발생하는 것으로 계산해 소득세를 매기고 있다.

이에 따라 보증금으로 10억원을 받는 임대사업자의 경우 과세하는 간주임대료가 현재 2900만원(10억원×2.9%)에서 2500만원(10억원×2.5%)으로 줄어든다. 다른 공제가 없을 경우 이 사업자의 세금 부담(간주임대료의 10%)은 290만원에서 250만원으로 40만원가량 감소한다.

지난해 9월 정부가 발표해 연말까지 시행하겠다고 밝힌 권리금법제화는 임시국회 법사위 소위에서 논의중이지만 통과여부는 여전히 불투명하다. 법안통과가 미뤄질수록 피해를 입는 임차인들은 더 늘어날 전망이다.

개정안은 계약이 끝나면 임대인은 계약종료후 2개월까지 임차인이 다른 임차인으로부터 권리금을 지급받을 수 있도록 협력해야하는 것이 골자다. 개정안은 부진정소급효과가 있어 법안이 통과가 돼, 법 시행 당시 계약이 끝나지 않은 임차인들은 이법의 적용을 받는다.

현재 국회에서는 김진태 의원 외에 민병두(새정치), 서기호(정의당) 의원 등이 권리금 법제화 관련 법안을 발의한 상태고, 김진태 의원 발의 후 며칠 뒤 서영교(새정치) 의원이 정부안에 보강안을 넣어 발의했다.

하지만 2014년 말까지 처리될 것으로 기대했던 상가임대차보호법 개정안은 논의조차 되지 못했고, 올 1월 법사위에 상정은 됐지만 심의되지 못했다. 결국 이달 열리는 임시국회에서 논의하기로 했지만, 이 역시도 현재 불투명한 상황이다. 여야 합의는 커녕 야당 내부에서 합의가 이뤄지지 않고 있기 때문이다.

특히 서영교 의원은 보강안을 통해 임차인의 계약갱신 요구권 행사기간을 10년으로 연장하고, 재건축 등으로 퇴거시 퇴거보상금을 지급한다는 내용, 그리고 현재 4억원(서울) 수준인 환산보증금 기준을 폐지하자는 내용을 추가했다.

하지만 상인들은 추가적인 안도 좋지만 우선 개정안을 통과시킨후 보강하는 것을 희망하는 분위기가 역력해 법안통과여부에 귀추가 주목되고 있다.

서울 성동구 지하철 5호선 답십리역 인근 주택가가 1656가구 규모 대단지로 재개발된다.

서울시는 4일 도시계획위원회를 열어 '용답동 108-1 일대 주택재개발 정비계획 변경안'을 수정 가결했다고 5일 밝혔다. 2007년 9월 정비구역지정이 고시된 후 8년 만이다.

정비계획안에 따라 성동구 용답동 108-1 일대 7만3341㎡ 구역에는 정비계획용적률 282.3%가 적용돼 지상 35층 이하 공동주택 13개동 1656가구와 8600㎡ 규모 어린이공원이 조성된다. GS건설이 시공한다.

같은 날 서울시는 경복궁 서쪽 지구단위계획구역 내 건축허가, 신고, 허가와 신고사항의 변경, 용도변경 등 개발행위를 제한하는 안도 통과시켰다. 또 중랑구 면목동 1405 일대에 지상 15층 이하 공동주택 5개동 237가구를 조성하는 정비계획변경안, 관악구 관악아파트(150가구) 재건축 시 층수를 10층으로 완화하는 안도 이날 통과됐다.

재생상가는 지역 내 상가 콘셉트 불일치나 개발과정 중 불협화음 등으로 제대로 상가 기능을 하지 못해 몰락했던 상가를 정비해 새로운 사업주가 새롭게 공급하는 상가다. 주로 전문상가를 중심으로 한 등기분양도 있지만 임대상가의 지분제 분양 등도 많은 편으로, 서울 강남역과 동대문, 남대문, 명동, 건대입구 등 상권이 화려하고 유동인구가 풍부한 지역 등에서 많이 나타나고 있다. 공실이었거나 의류몰에서 푸드코트 콘셉트로의 변경 등이 대표적이다.

재생형 상가는 주로 한 건물 안에 특정업종의 점포들로 특화해 리노베이션(개보수)하면서 공급되는데 과거에는 점포 면적이 0.8∼2.5평 정도로 작고, 분양가도 3000만∼5000만원대로 쌌지만 최근 들어서는 점포의 경쟁력 제고 차원에서 과거 점포를 대여섯 개씩 합해 면적을 키우는 방식을 쓴다.

이렇게 분양되는 상가들은 주로 기존 건물의 일부 층을 개조해서 재분양하는 상가들이 많다. 그런데 이들 재생상가가 분양 초기 높은 임대료를 받고 재임대하도록 알선해주겠다는 말과는 달리 상권을 제대로 확보하지 못해 입점률이 50%에도 못 미치는 등 투자 자금이 묶이는 사례도 종종 발생한다. 또 재생상가는 일반분양 당시 분양에 실패했거나 일부 임대 후 상권 형성이 안 돼 전문업종으로 전환한 경우가 많아 위험 부담을 안은 경우도 많다.

특히 소액 투자가 가능한 재생형 전문 콘셉트상가는 상권 내 일반적인 점포보다는 규격이 작아 분양가 총액이 낮은 이점이 있는 반면 분양 뒤 상권 미활성화로 투자원금도 못 건지는 사례가 많으므로 주의해야 한다.

아울러 대체로 여러 호실을 통폐합하다 보니 등기가 다소 복잡한 경우도 있고, 지분등기로 등기되는 경우들도 많아 재산권 행사에 제약이 있다. 장기임대 분양형인 경우 시행사에 문제가 생길 경우 채권 변제순위가 밀려 분양대금 안전을 담보하기 어려운 측면도 있다.

따라서 이미 상권이 활성화되어 있는 지역이 아니거나 중소 규모 리노베이션 상가에 투자할 경우 몇 가지 유의해야 할 사항이 있다.

첫째, 상권이 활성화될 수 있는 조건이 형성되어 있는지 현장답사와 인근 상가분양 및 임대현황을 통해 점검하는 일이다. 유동인구나 상주인구는 어떻게 되는지, 교통 접근성은 좋은지, 지역 및 해당건물의 인지도는 높은 곳인지 등을 미리 답사를 통해 알아봐야 한다. 주변 오피스 등의 상주인구 등이 해당 상가를 이용하는 빈도와 테이블 회전율을 지나치게 크게 잡는 것은 위험한 판단이 될수 있어 주의가 필요하다.

둘째, 상권 전망을 봐야 한다. 현재 활성화된 상권이라도 인근에 신상권이 형성되거나 향후 개발변수가 별로 없다면 상권이 쇠퇴할 가능성도 있다. 현재 상권이 개발 초기 지역으로 향후 발전이 예상되는 지역이 투자에 있어 가치를 지닌다.

셋째, 상권이 활성화된 곳이라도 경쟁 전문상가의 여부를 확인해야 하며 일반 개별 상가와의 분포 및 경쟁력에서 우위를 점할 수 있는 운영시스템인지 확인해야 한다. 경쟁 상가의 출현 가능성이나 또는 해당상가의 상대적 경쟁력에 관한 객관적 지표가 필요하다.

넷째, 인근 분양가 및 임대료 시세에 비추어 재임대할 경우 투자금액에 대한 수익률이 어떻게 되는지 따져봐야 한다. 마지막으로 업체의 신뢰도를 점검해야 한다. 개발업자의 신용도나 실적, 경력, 자금확보 방안, 향후 임대계획 등에 대해서 현실성이 있는지 확인한다.

기존 세입자와 임대차 계약내용을 그대로 승계한다는 조건으로 상가를 샀는데 막상 소유권 이전을 마치고 세입자에게 승계매매계약을 통보할 때 세입자가 가게를 빼겠다고 하는 경우들이 있어 주의가 필요하다.

대부분 중간에 상가주인이 바뀌더라도 기존 주인과 맺은 임대차계약은 자동 승계되는 것으로 생각하고 있고 현실에서 이런 경우들이 많은 것은 맞지만 상가건물임대차보호법 대상인 경우만 해당되는 얘기다.

임대차보호법 대상이 아닌 경우 문제가 달라진다. 임대차보호법 적용 대상은 보증금과 월세에 100을 곱한 금액의 합계인 이른바 환산 보증금이 서울의 경우 4억원, 수도권과밀억제권역 3억원, 광역시 2억4000만원, 기타지역 1억8000만원 이하인 경우다. 그런데 이 투자자의 환산 보증금은 4억5000만원이다. 임대차보호법 적용대상이 아니다.

법률에 별도의 규정이 없다면 일방 당사자 마음대로 계약의 주체를 변경할 수 없기 때문에 상가를 팔 때 세입자에게 매도 내용을 통지하고 이에 대한 동의서를 받아둬야 분쟁을 예방할 수 있다.

세입자가 매각 조건에 동의하지 않으면 종전 주인은 세입자를 내 보내면 된다. 세입자가 나가겠다는 것은 상권이 약하다는 의미도 들어있어 매입자 입장에서는 상가를 사지 않거나 매매대금을 조정하는 계기로 삼으면 좋다.

반대로 장사가 잘 되는 경우라면 세입자는 기존 잔여계약기간을 준수할것을 요구하기 때문에 세입자 공실은 피할 수 있으나 새주인이 새로운 임차인을 즉시 들일 수 없다는 점을 참고해야한다.

일본을 방문 중인 박원순 시장은 4일 슈퍼아레나 건물을 시찰하고 2017년 철도차량기지 이전으로 마련되는 창동·상계의 대규모 부지에 아레나급 공연시설 등을 건립하는 내용의 신경제중심지 프로젝트 추진 계획을 밝혔다.

박 시장은 "동북부 지역의 균형 발전을 위해 이 지역에 새로운 변화가 필요하다"며 "서울의 베드타운이던 이곳을 서울 동북지역과 경기도 북부지역의 일자리·문화 중심지구로 만들겠다"고 말했다.

교통 문제를 해결하기 위해 정부와 협력, 수서발 KTX 노선을 창동-의정부까지 연장하고 월계동∼강남을 직결하는 동부간선도로 지하화, 중랑천 생태복원과 공원화를 통해 지역 교통망을 개선할 방침이다.

박 시장은 "KTX 연장 계획이 확정되면 강남과 창동 지역이 20∼30분 이내로 연결되기 때문에 이 지역들을 함께 개발하는 시너지 효과가 날 것"이라고 강조했다.

모든 비용을 시가 댄 사이타마 방식과 달리, 시가 부지를 제공하고 건물은 민자를 유치해 개발하는 방식으로 추진할 계획이다.

서울시는 이외에도 2019년 말 이전이 완료되는 창동 차량기지(17만 9천578㎡)에 글로벌비즈니스존을 조성하고, 도봉면허시험장 부지(6만 7천420㎡)는 차량기지와 통합개발로 중심업무 거점으로 조성한다.

시는 개발이 완성되면 일자리 8만 개 창출과 약 10조원의 투자효과가 있을 것으로 예상하고 있다.

위례 마곡등 대규모 개발 호재지역을 중심으로 상가투자분위기가 이어지고 있는 가운데 롯데 아울렛 몰오픈에 이어 일일 3만2천여명의 고객을 끌어당기고 있는 이케아 오픈 열풍으로 광명역세권 지구에 관심이 쏠리고 있다.

광명 역세권택지개발지구는 아파트 주거4천세대와 빌라8천여세대를 합해 1만2천여세대의 배후수요가 항아리상권으로 형성되어 있다. 광명역세권 택지개발지구내 단독 근린상가인 행운드림 프라자는 이케아와 롯데쇼핑몰을 가기위해 거쳐야하는 주요 도로사거리 코너에 입지해 길목입지로서의 가치와 시인성이 탁월하다.

광명역세권 택지개발지구는 1km2단위면적당 주거 인구밀도가 높은데다 초,중,고교 4개가 행운드림프라자 주변에 밀집하고 학생들의 학급당 정원초과 지역이어서 학원, 병원 등의 입지로 가치가 탁월하다

지하에는 근린상가로는 드물게 에스컬레이터와 무빙워크 등이 구비된 초대형 ssm마트가 입점이 확정되어 지역주민들을 흡입하는 기능을 하게 될 것으로 기대되며 지하3층~지상4층 총 점포수 35개 연면적 7,005.90㎡ 규모로 1층 금융365, 미용, 편의점, 제과점, 약국, 안경점등이 기분양 및 분양 중에 있으며 2층은 은행, 음식점 등, 3층 병의원, 4층 학원 등으로 구성된다.

지상 3층 메디컬의 경우 소아과가 보증금 4천 월세 2백만원 실투자금 1억9700만원으로 수익률 8.97%로 분양되었으며 정형외과를 비롯한 내과등도 보증금 7천 월세 4백만원에 선임대되어 있으며 지상 4층 학원가도 수학학원이 선임대 분양되었고 프랜차이즈 바푸리, 영어학원과 음악학원 등이 선임대 완료돼 실투자금대비 수익률 8.3%선으로 분양 중에 있다.

2015년 1월 7일 준공이 완료되 선임대 업종인 학원 및 병원 마트 등등이 인테리어 공사중에 있다. 분양문의 : 010-6299-5869

연리 1%대의 정기예금이 등장하는 등 저금리 기조에 경매시장에서도 수익형 부동산이 각광 받고 있다. 예금금리보다 높은 안정된 임대수익을 거둘 수 있는데다 시세보다 저렴한 가격으로 구입해 시세차익까지 노려볼 수 있기 때문이다. 저금리로 대출 여력이 확대됨은 물론 상환 부담까지 줄어 수익을 극대화할 수 있다는 장점도 부각되고 있다.

3일 경매정보업체 지지옥션에 따르면 지난달 서울 상가의 경매 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가의 비율)은 80.3%로 전년 동월(58.7%) 대비 21.6%포인트 상승했다.

지난달 경매시장에 상가는 145건이 나와 15.5%인 20건이 낙찰돼 1년 전보다 낙찰률은 9.3%포인트 하락했지만 고가 낙찰이 이어지면서 낙찰가율이 상승한 것이다. 평균 응찰자수는 같은 기간 2.1명에서 2.3명으로 늘었다.

인천의 상가 낙찰가율은 지난달 65.7%, 경기도는 71.0%로 전년 동월보다 각각 3.8%포인트, 5.6%포인트 상승했다.

단지내 상가 등을 포함한 상업시설의 지난달 낙찰가율도 지난해 1월 76.52%에서 1.85%포인트 상승한 78.37%로 조사됐다. 평균 응찰자수는 3.45명으로 1년 전보다 1.08명이나 늘었다.

지난달 20일 서울중앙지방법원에서는 종로구 숭인동 종로대우디오빌 상가(77.43㎡)가 15억5161만5000만원에 낙찰됐다. 이는 감정가(14억5000만원)보다 1억원 비싼 가격으로 낙찰가율은 107%다. 같은달 26일에는 감정가 1억8400만원의 광진구 화양동 상가(38.88㎡)가 92.8%인 1억7070만원에 주인을 찾았다.

오피스텔 역시 경매시장에서 상한가다. 서울 오피스텔의 지난달 낙찰가율은 전년 동월(76.99%)보다 4.08%포인트 상승한 81.06%로 집계됐다.

지난달 21일 서울남부지방법원 경매에서 구로구 구로동 대림오페라타워 오피스텔(전용 81.76㎡)이 1억7144만원에 낙찰됐다. 감정가(1억6700만원)의 102.7%다. 이 오피스텔 임대료는 보증금 1000만원에 월세 100만원 선에 책정됐다. 자기자본 1억원에 대출 7000만여원을 받아 임대를 놓을 경우 연 6.91%의 수익을 얻을 것으로 지지옥션은 추산했다.

같은달 26일에는 성내동 한솔앨리즈 오피스텔(전용 46㎡)이 감정가(1억8000만원)과 비슷한 1억8000만90원에 팔렸다. 대출을 40% 받았을 때 보증금 4500만원에 월세 105만원 적용 시 연 10.17%의 수익을 거둘 수 있는 것으로 조사됐다.

현대차그룹이 지난 30일 한전부지에 대한 개발구상 및 사전협상 제안서를 서울시에 접수했다.

제안서에 따르면 한전부지에는 지상 115층(높이 571m, 용적률 799%)에 업무시설(현대차 그룹 본사 사옥 등)과 전시컨벤션 시설, 호텔 및 판매시설 등이 들어설 계획이다.

이에 앞서 서울시는 지난해 4월 코엑스-한전부지-잠실운동장 일대를 서울의 미래 먹거리 산업의 핵심공간인 '국제교류복합지구'로 조성하겠다는 밑그림을 발표한 바 있다.

현대차그룹이 접수한 제안서에는 서울시의 밑그림을 반영해 전시컨벤션 시설과 호텔, 판매시설 등 마이스(MICE) 산업을 지원하기 위한 시설 등이 포함돼 있으며, 서울시는 제안내용에 대한 분야별 전문가와 함께 협상조정 협의회를 구성해 사전협상에 착수하고, 교통·환경영향 등에 대해 면밀히 검토할 계획이다.

의정부 주한미군 공여지에 대학 캠퍼스와 종합병원이 세워진다. 상대적으로 의료와 교육 시설이 부족한 경기북부 지역의 불균형 해소에 큰 도움이 될 것으로 예상된다.

2일 을지재단에 따르면, 을지대학교 캠퍼스 조성 계획이 대학설립심사위원회 심의를 거쳐 교육부의 최종 승인을 받았다.

을지재단 관계자는 "교육부의 최종승인 결정이 공식 통보됐다"며 "을지재단의 발전뿐만 아니라 의정부시와 경기북부 지역의 의료와 교육 불균형 해소에 이바지 할 것"이라고 2일 밝혔다.

을지재단은 2018년까지 성남, 대전에 이어 의정부시 금오동 일대 8만9660㎡ 규모의 을지대학교 제3캠퍼스를 조성하게 된다. 의정부 캠퍼스에는 간호학과, 임상병리학과, 대학원등으로 구성되며, 모두 700여명의 재학생이 다니게 된다.

을지재단은 캠퍼스 조성에 이어 2019년에는 1000여병상의 의정부 을지대학교병원 건립도 함께 추진해 의정부 캠퍼스와 병원을 보건의료산업 융합 클러스터로 육성할 계획이다.

또한 그동안 개발이 묶여있던 주한미군 공여지에 처음으로 대학과 병원을 동시 추진하는 대규모의 민간투자가 이뤄짐에 따라 지역 경제발전에 '단비'가 될 것으로 보인다.

경기북부 지역에는 500병상 이상 종합병원이 1개 뿐이어서 인근 서울시 노원구는 인구 천 명당 종합병원 병상수가 3.35병상이지만, 의정부시는 2.82병상에 그친다. 때문에 지역주민들은 타 지역 의료기관을 이용할 수밖에 없는 실정으로 1000병상 이상의 을지대학교병원이 설립되면 지역주민 불편이 크게 개선될 것으로 기대된다. 특히 중증질환 환자를 비롯한 고위험환자들의 의료접근성을 높여 지역민들의 건강을 책임질 예정이다.

교육분야 또한 경기 북부권 4년제 대학 수는 6%에 불과하며, 전국 최하위의 4년제 대학교 수용률(12.28%)을 보이고 있다. 을지대학교 새 캠퍼스 조성은 지역의 인재양성은 물론 시민들의 평생 교육의 장이 될 것이며, 인근 상권 활성화에 보탬이 될 것으로 보인다.

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	골드프라자
	서울 중랑구 신내동 255-1 골드프라자 상가가 분양 중에 있다   3700세대 신내3지구 독점상권으로 대단지 아파트를 배후 대비 근린생활시설 비율 0.5%로 상가 경쟁력 상승을 기대 할 수 있으며, 중랑경찰서 신청사 바로 앞에 위치한 접근성으로 대단지 상가로서의 기능은 물론 독립적 항아리 상권 형성이 가능할 것으로 전망된다.   신내3지구 앞쪽으로 신내IC를 이용한 북부간선도로가 이어져 있고, 구리~포천간 고속도로가 예정되어 있으며, 6호선 봉화선역이 가까우며 경춘선 신내역이 개통한다.   지하2층~지상5층 총점포수 24개 연면적 3,831.14㎡ 규모로 1층은 근린생활서비스, 육류, 주류음식, 양식, 경양식, 음식기타등, 2층은 금융, 근린생활서비스, 근린생활용품등, 3층은 근린생활서비스, 근린생활용품, 한식, 중식, 일식, 음료, 기호음식, 육류, 주류음식, 양식, 경양식등, 4층~5층은 교육, 학원, 메디컬, 클리닉등 으로 구성된다.   3.3㎡당 분양가는 1층 2,700~3,200만원 선, 2층 1,950~1,100만원 선, 3층 800~850만원 선, 4층 670~750만원 선, 5층 650~700만원 선이다.     시행은 (주)서흥개발 시공은 아산종합건설이 맡았으며, 2015년 7월 준공예정 이다.   분양문의 :02)433-4282 ▶상세보기를 원하시면 클릭하세요
	W에이스타워 상가분양
	경기 안양시 동안구 관양동 1019-5외 2필지 W에이스타워 상가가 분양 중에 있다.   평촌 신중심상권으로 스마트스퀘어를 품은 메인게이트에 위치하고, 120M 스트리트형 테마상가로 28개 기업 입주확정, 탄탄한 폭발적인 유동인구가 예상된다.   평촌역 도보 5분거리, 외곽순한도로, 제2경인고속도로, 서해안고속도로 광역교통망, 우면산터널개통, 1번국도, 37번국도 이용 강남 20분대 접근이 가능하다   3.3㎡당 분양가는 지하1층 800~850만원 선, 1층 2,400~3,500만원 선, 2층 1,100~1,300만원 선, 3층 900~950만원 선, 4층 750~800만원 선, 5층 700~800만원 선, 6층 750만원 선, 7층 1,500만원 선이다.   3.3㎡당 분양가는 지하1층 800~850만원 선, 1층 2,400~3,500만원 선, 2층 1,100~1,300만원 선, 3층 900~950만원 선, 4층 750~800만원 선, 5층 700~800만원 선, 6층 750만원 선, 7층 1,500만원 선이다.   시행은 에이스종합건설 시공은 에이스종합건설이 맡았으며, 2016년 1월 준공예정 이다.   분양문의 : 031)425-6869 ▶상세보기를 원하시면 클릭하세요

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