인구 노령화가 급속도로 진행되면서 서울의 65세 이상 노인인구가 처음으로 유소년 인구보다 많아진 것으로 나타났다.

7일 서울시 등에 따르면 4월 현재 65세 이상 서울 인구는 123만 7천181명으로, 15세 미만 유소년 인구 123만 2천194명보다 4천987명 많았다.

이에 따라 15세 미만 유소년 인구에 대한 65세 이상 노령인구 비율을 나타내는 노령화지수는 100.4를 기록해 처음으로 100을 넘어섰다.

노령화지수가 높아진다는 것은 앞으로 생산 가능 연령에 들어가는 인구에 비해 부양해야 할 노인 인구가 상대적으로 많아진다는 의미다.

서울의 노령화지수는 1996년 21.8 수준이었으나 매년 꾸준히 높아져 2013년 90.0, 2014년 97.3을 기록한데 이어 올해 4월 처음으로 100을 돌파했다.

보건복지부 통계 등에 따르면 서울시의 노령화지수는 2003년 36.2로 전국 평균 41.3보다 낮았다. 그러나 올해 4월에는 전국 평균 92.2를 웃도는 등 노령화지수가 급속도로 높아지고 있다.

노령화지수가 급속도로 높아진 것은 신생아 출생 속도가 노인 인구 증가 속도를 따라가지 못하기 때문으로 분석된다.

서울의 노인 인구는 2014년 말 121만 6천529명이었으나 올해 들어 4개월 동안 2만 652명 늘어났다. 반면 유소년 인구는 2014년 말 125만 859명을 기록했으나 4개월간 오히려 1만 8천665명 감소했다.

노령화가 진행되면서 서울시내 인구의 평균 연령도 지난해 말 처음으로 40세를 넘어 '중년'에 진입했다.

지난달 현재 서울시내 주민등록인구의 평균 인구는 40.2세였다. 서울 중구 을지로동의 경우 주민 평균 연령이 51세로 서울시내에서 유일하게 평균 연령이 50세를 넘었다.

그린벨트 해제가 쉬워진다. 기존에는 그린벨트를 해제하려면 국토교통부 중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐 국토부 장관이 승인해야 했지만 앞으로는 30만 m² 이하 그린벨트는 시도지사가 풀 수 있다.

이에 따라 지자체가 추진하는 개발사업이 중앙정부의 반대로 발이 묶이는 사례가 줄어들 것으로 보인다. 실제로 경기 구리시 월드디자인시티는 국토부 심의에 오른 지 1년 4개월 만에 '조건부 해제' 결정이 났고, 남양주시 양정역세권 도시개발은 아예 해제가 보류되기도 했다. 국토부는 이번 조치로 계획 수립부터 착공까지 최소 2년 이상 걸리던 개발 기간이 1년 내외로 단축될 것으로 보고 있다.

그린벨트 내 시설 설치 규제도 대폭 풀었다. 그린벨트에서 5년 이상 거주해야만 가능하던 음식점 내 부설주차장 설치를 앞으로는 거주 기간에 상관없이 할 수 있다. 그린벨트 내 주유소에 세차장, 편의점 등 부대시설도 설치할 수 있다. 또 그린벨트 내에 300m² 이하 규모로 지역특산물의 체험, 가공, 판매시설도 세울 수 있다. 마을 공동으로 할 경우 1000m² 규모까지 가능하다. 축사 등으로 훼손된 그린벨트 지역에서 토지소유자가 30% 이상을 공원으로 조성해 기부하면 창고 설치도 허용할 방침이다.

1971년 제도가 도입된 지 반세기 만에 그린벨트 규제가 대폭 수술되는 데 대해 우려의 목소리도 나온다. 선거철마다 지자체장이 마구잡이로 그린벨트를 해제할 경우 난개발이 우려되고, 그린벨트 해제지역 개발 과정에서 땅값 상승과 투기 등 부작용이 염려된다는 것이다. '2020년 광역도시계획'에서 해제 가능하도록 지정된 그린벨트 중 현재 남아 있는 면적은 233.5km²로 서울 여의도 면적의 약 80배에 이른다. 이 중 42%인 97.9km²가 수도권에 있다.

국토부는 이 같은 우려를 감안해 시도지사에게 해제 권한을 넘기면서도 단서를 달았다. 해제되는 그린벨트의 총량규제를 유지하고, 해제 뒤 2년 내 착공하지 않을 경우 그린벨트로 다시 환원되도록 한다는 것이다. 공익용지를 충분히 확보하라는 안전장치도 뒀다. 김지은 주택산업연구원 책임연구원도 "지자체마다 해제 원칙이 제각각일 수 있고 시도지사의 임기가 끝난 뒤 난개발에 관한 책임을 묻기가 쉽지 않다"고 지적했다.

위례 마곡등 대규모 개발 호재지역을 중심으로 상가투자분위기가 이어지고 있는 가운데 롯데 아울렛 몰오픈에 이어 일일 3만2천여명의 고객을 끌어당기고 있는 이케아 오픈 열풍으로 광명역세권 지구에 관심이 쏠리고 있다.

광명 역세권택지개발지구는 아파트 주거4천세대와 빌라8천여세대를 합해 1만2천여세대의 배후수요가 항아리상권으로 형성되어 있다. 광명역세권 택지개발지구내 단독 근린상가인 행운드림 프라자는 이케아와 롯데쇼핑몰을 가기위해 거쳐야하는 주요 도로사거리 코너에 입지해 길목입지로서의 가치와 시인성이 탁월하다.

광명역세권 택지개발지구는 1km2단위면적당 주거 인구밀도가 높은데다 초,중,고교 4개가 행운드림프라자 주변에 밀집하고 학생들의 학급당 정원초과 지역이어서 학원, 병원 등의 입지로 가치가 탁월하다

광명역세권 택지개발지구내 단독 근린상가인 행운드림 프라자는 이케아와 롯데쇼핑몰을 가기위해 거쳐야하는 사거리 코너에 입지해 길목입지로서의 가치와 시인성이 뛰어나고 1km2단위면적당 주거 인구밀도가 높은데다 초,중,고교 4개가 행운드림프라자 주변에 밀집하고 학생들의 학급당 정원초과 지역이어서 학원, 병원 등의 입지로 가치가 탁월하다.

지하에는 근린상가로는 드물게 에스컬레이터와 무빙워크 등이 구비된 초대형 ssm마트가 1월말 오픈해 지역주민들이 대거 소비유입되고 있으며 지하3층~지상4층 총 점포수 35개 연면적 7,005.90㎡ 규모로 1층에 은행CD기인 국민은행365, 장독대, 바푸리, 피자마루, 베니베베, SK텔레콤, 약국 등이 입점하여 선임대 후분양중에 있으며 2층은 소담한정식등 음식관련 업종이 3층은 소아과, 정형외과, 치과 4층은 지온학원, 피아노, 지성의 숲, 태권도등 학원들이 오픈해 선임대 후분양 조건으로 투자수익률 7.2%-8.9%선으로 분양중에 있다.

지상 3층 메디컬의 경우 소아과가 보증금 4천 월세 2백만원 실투자금 1억9700만원으로 수익률 8.97%로 분양되었으며 지상2층 미용실이 보증금 4천 월세 2백만원 지상3층 메디컬존의 정형외과도 보증금 7천 월세 4백만원 수준으로 실투자금은 2억선부터 투자가 가능하다.분양문의 : 010-6299-5869

앞으로 상가 세입자끼리 권리금(점포 시설비와 영업권 등 자릿값)을 주고받는 것을 건물 주인이 방해하면 손해를 물어줘야 한다. 대표적인 지하 경제로 건물주의 약탈에 무방비였던 상가 권리금이 법의 보호를 받는다는 이야기다. 건물주가 바뀌더라도 누구나 5년간 한 점포에서 장사할 권리도 보장받는다.

국회 법제사법위원회는 6일 전체회의에서 이 같은 내용을 담은 '상가건물 임대차보호법 개정안'을 통과시켰다. 정부가 지난해 9월 자영업자 대책의 하나로 권리금을 법제화하겠다고 밝힌 지 7개월여 만이다.

핵심은 건물 주인이 상가 세입자끼리 권리금을 주고받는 걸 방해하면 손해 배상 책임을 지도록 한 것이다. 임대차 계약이 만료되기 3개월 전부터 계약 종료 시점 사이에 △기존 세입자가 주선한 새 세입자에게 건물주가 직접 권리금을 받거나 △세입자끼리 권리금을 주고받지 못하게 막는 경우 △임대료를 급격히 높여서 계약 체결을 무산시키는 경우 △정당한 이유 없이 새 세입자와 계약 맺기를 거절하는 경우 등이 해당한다.

이를 어길 경우 세입자는 임대차 계약 기간 종료 후 3년 안에 건물주에게 손해 배상을 청구할 수 있다. 배상액은 새로운 세입자가 내기로 한 권리금과 국토교통부가 고시한 기준에 따라 산정한 계약 만료 시점의 권리금 중 낮은 금액을 넘을 수 없다.

다만 정당한 이유가 있다면 건물주가 권리금 회수에 협력하지 않아도 된다. △새 세입자가 임대료를 낼 능력이 없거나 △임차인의 의무를 위반할 우려가 있고 계약을 유지하기 어려운 경우 △임대인이 상가 건물을 1년 6개월 이상 비영리 목적으로 사용한 경우 등이다. 이를 위해 세입자는 건물주에게 신규 세입자의 임대료 부담 능력 등 정보를 제공해야 한다. 백화점·대형마트 등 대규모·준대규모 점포와 국·공유재산, 세입자가 점포를 재임대하는 전대차 계약은 권리금 보호 대상에서 제외했다.

또 개정안은 건물주가 바뀌어도 임대료와 관계없이 누구에게나 5년간 계약 갱신권을 보장하는 방안도 담았다. 법 시행 이후 임대차 계약을 새로 체결하거나 갱신하는 세입자에게 적용한다. 현재는 서울의 경우 환산 보증금(보증금+월세×100) 4억원 이하만 보호 대상이다. 이 밖에 정부가 상가임대차표준계약서와 표준권리금계약서를 마련해 사용을 권장하도록 했다.

앞으로 풀어갈 과제도 많다. 현행법상 환산 보증금을 초과하는 상가 임차인은 임대료 상한 규제(연 9%)를 적용받지 않고, 임대차 계약을 맺으면서 건물주가 제소 전 화해(분쟁이 소송으로 번지기 전에 법원에서 화해를 성립하는 절차) 조서를 작성해 세입자에게 불리한 조항을 약정하는 사례도 많기 때문이다.

논란이 컸던 재건축·리모델링 상가 세입자에게 퇴거 보상금을 지급하는 방안도 이번 법 개정안에서 제외됐다.

최초로 권리금 법제화가 이뤄지면 상가시장의 지각 변동도 불가피할 전망이다. 선종필 상가뉴스데이다 대표는 "권리금이 과도한 상가 건물 가격이 하락하고 이를 보상받으려는 건물주가 임대료를 높이는 등 부작용도 나타날 수 있다"고 말했다. .

이 법이 국회 본회의를 통과하면 시행과 동시에 임대차 계약이 진행 중이거나 새로 계약을 맺는 모든 상가 임차인들이 권리금 회수 기회를 보장받는다.

A씨는 모상가건물을 분양받았던 B로부터 매수하였는데, B는 업종을 지정하지 아니한 점포를 분양 받았었다. 이에 A씨는 매수한 상가를 치과로 임대놓으려고 하는데 이상가에는 C가 치과를 하고 있으며 C는 치과를 분양받으면서 계약서에 동종업종 제한해 달라고 하면서 자신의 업종을 치과로 지정하여 받았다.

그런데 D라 새로운 사람이 상가의 다른 호실을 임차하여 어린이치과를 운영기위해 C에게 동의를 구하여 승낙을 얻었다.

이런 경우 A는 C가 자신의 영업독점권을 포기한것이므로 자신도 치과로 임대를 마음대로 놓을 수 있을까?

보통의 경우라면 A는 업종 제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다. A가 제3의 자에게 치과업종을 임대하여 줄 경우 C는 영업금지가처분을 제기하게 될 수 있으므로 A가 치과로 세를 주려면 C의 승낙을 받아야만 한다.

하지만 이때에도 이해관계자들의 분양계약서를 살펴볼 필요가 있다. 만약 분양계약서에 "업종이 지정되지 아니한 점포의 경우 지정업종과 동일한 업종으로 입점·영업할 수 없다"는 취지의 조항이 있다면, 이는 B가 업종제한의 의무를 수인하기로 볼 수 있고, B로부터 상가를 매수한 A도 업종제한의 의무를 따라야 한다.

C가 D에게 영업승낙을 한 바 있는 부분은 상대방에게 대하여 자신의 영업금지청구권을 상대방에게 행사하지 않겠다는 의사표시에 불과하다.

대법원은 업종제한의무를 수인하지도 아니한 모든 이들을 상대로 하는 영업독점권이 인정되는 것은 아니라는 취지로 판결하면서, 업종제한의무를 수인하기로 하는 묵시적 동의에 따라 그 약정을 준수하여 동종영업을 하지 아니할 의무가 발생하고, 이에 대응하여 상호간에 동종영업의 영업금지청구권이 인정되는 것일 뿐이며, 다른 수분양자에 대한 동종영업에 대한 승낙은 자신의 영업금지청구권을 상대방에게 행사하지 않겠다는 의사표시로 업종제한의무의 상대적 면제에 해당한다고 하고 있다.

따라서 C가 D에게 영업승낙을 하였다고하여 A가 영업제한의 준수의무에서 벗어나게 되는 것은 아니기 때문에 A가 치과로 세를 주려면 반드시 C의 승낙이 필요하다.

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