수익형 부동산 투자 수익률 얼마나 되나?
국토교통부에 따르면 지난해 전국 상업용 부동산 투자수익률은 상가 종류에 따라 평균 5.8~7.3%로 집계됐다.
이는 지난해 1~11월 은행의 정기예금 평균 금리(1.72%)의 세 배 수준이다. 저금리 기조가 이어지면서 매월 안정적인 임대 수익을 얻을 수 있는 상업용 부동산의 매력이 커진 것으로 보인다.
유형별로는 6층 이상 오피스 빌딩보다 매장용 상가의 수익이 더 짭했으며 이 중에서도 개별 점포마다 주인이 다른 집합 매장용 상가의 투자 수익률이 7.32%로 가장 높았다. 3층 이상 중대형 매장용 상가는 6.24%, 오피스는 5.93%, 2층 이하 소규모 매장용 상가는 5.85%의 수익률을 각각 기록했다.
매장용 상가의 경우는 임차 수요가 늘어나면서 공실(빈 상가)도 줄고 있다. 중대형 공실률은 10.3%, 소규모는 5%였다.
반면 오피스는 지난해보다 공실률이 0.8%포인트 늘어 13%를 기록했다. 오피스 100실 중 13실은 비어있다는 의미다. 새 오피스 공급이 꾸준한 반면 지방 혁신도시 등으로 빠져나가는 수요가 증가한 영향이다.
지역별 상가 수익률은 서울이 6.82%로 가장 높았다. 경기도가 6.45%, 제주도가 6.3%로 뒤를 이었다. 전국 평균은 5.92%다.
작년 땅값 상승 7년만에 최고기록
국토교통부는 지난해 1년간 전국 땅값이 평균 2.4% 오른 것으로 집계됐다고 27일 밝혔다. 전국 땅값은 2010년 11월부터 62개월 연속 상승했다.
전국 토지가격은 2007년 3.89% 올랐지만 글로벌 금융위기 여파로 2008년 0.32% 떨어졌다. 2009년부터 차츰 회복됐지만 연간 상승률은 1%대를 벗어나지 못하다가 지난해 7년 만에 1% 상승률 벽을 깼다.
땅값 상승세는 제주가 이끌었다. 제주 토지가격은 지난해 7.57% 올라 전국 최고 상승률을 보였다. 세종시는 4.57%로 2위를 기록했다. 서울은 2.69% 올라 평균을 약간 웃돌았다.
시·군·구별로 살펴보면 제주 서귀포가 7.97% 올라 전국 1위를 차지했다. 신공항 호재가 있는 성산읍이 12.28% 오르며 땅값 상승세를 주도한 것으로 나타났다. 2위는 제주시로 7.32% 올랐다.3위는 혁신도시 호재가 있는 전남 나주시로 5.33% 상승했다. 반면 강화군은 도서지역 농지거래 감소로 전국에서 가장 낮은 0.55% 상승률을 기록했다.
지난해 토지 거래량도 2006년 이후 가장 많은 것으로 집계됐다. 세종시 토지 거래가 전국에서 가장 많이 증가했고, 서울과 경기도가 뒤를 이었다.
노른자위 땅들이 왜 줄줄이 표류하는거야?
땅값만 감정가 기준 2조원에 달하는 서울시 노른자 땅들이 새 주인을 찾지 못해 표류하고 있다.
상암동 DMC 랜드마크, 삼성동 옛 서울의료원, 양재동 파이시티 용지 등 최근 시장에 나온 매물들이 줄줄이 매각에 실패하고 있으며 특히 26일 실시된 상암DMC 랜드마크 용지 매각에서는 입찰 신청자가 단 한 명도 없어 유찰됐다.
매각 용지는 DMC 랜드마크 2필지인 F1(3만777㎡)과 F2(6485㎡) 총 3만7262㎡ 규모로 감정평가액은 4341억원이다. DMC 랜드마크 용지에 관심을 보였던 뤼디그룹 등에 따르면 용지 인수 비용을 포함해 총 3조원에 달하는 사업비 외에도 5년간 팔 수 없는 전매제한, 교통개선대책 등 매수 조건들이 걸림돌로 작용하고 있다.
업계에서는 유찰이유로 사업자가 경영 여건 등에 따라 매각 여부를 결정하고, 만약 팔게 되면 세금을 내도록 하면 되는데 무조건 팔지 말라는 등의 독소 조항이 많기 때문으로 보고 있다.
삼성동 옛 서울의료원과 양재동 파이시티 용지 매각도 공회전을 거듭 중으로 삼성동 옛 서울의료원 용지는 지난해 8월과 9월 두 차례 공개매각에서 모두 유찰됐다.
토지 2개 필지 3만1543.9㎡와 건물 9개동(전체 면적 2만7743㎡) 규모로 감정가는 9725억원에 달한다. 삼성동이라는 입지 때문에 삼성과 현대자동차 등 대기업들이 관심을 보였지만 가격과 함께 용지 절반 이상을 업무시설(오피스텔 제외), 관광숙박시설, 문화·집회시설 등 마이스(MICE) 관련 시설로 채워야 하는 등 개발 조건이 부담이다.
이르면 오는 6월에 한 사업자가 매입하기에는 1조원에 육박하는 땅값이 부담스러운 만큼 2~3개로 나눌 예정으로 코엑스·한국전력 용지와 함께 국제교류복합지구의 한 축을 이루는 만큼 매각에 속도를 내야 개발 시너지효과가 커서 매각 속도를 위해 분할 매각 카드를 꺼내는 것으로 분석된다. 하지만 분할하면 땅값 자체는 내려가더라도 세로로 길게 배치된 땅 모양 때문에 활용도가 떨어져 매각 전망이 밝지 않다는 의견도 있다.
두 번 유찰되면 최초 가격에서 최대 20%까지 땅값을 낮출 수 있지만 시는 가격은 그대로 두고 대신 지구단위계획에 따라 마이스 비중과 현재 330%인 용적률 상향 등 조건을 완화하는 것도 검토하고 있다.
이외에 마곡 특별계획구역 용지 매각도 있지만 이 역시 쉽지 않을 전망이다.
서울시 사업은 아니지만 파이시티 사업 용지인 양재동 옛 화물터미널 터도 최근 공매에 실패해 수의계약으로 전환될 가능성이 높아졌다. 파이시티 용지는 약 9만6000㎡로 토지 비용 4500억원과 함께 인수자가 사업시행을 위해서는 새로 서울시에서 인허가권을 획득하기까지 1~2년을 더 기다려야 해 인허가 위험도 걸림돌로 꼽힌다.
지하철 역을 품은 3971세대 SK 용현 단지내상가
3971세대인 용현 sk sky view 단지내상가가 임차접수 및 공급중에 있다.
용현 sk 아파트는 3971세대중 단지내상가 소비충성도가 높은 20평형과 30평형 타입 아파트가 3400여세대로 단지내상가에 대한 구매력이 중대형평형 아파트 단지보다 높을 것으로 예상되는 단지이다.
지상에 차없는 단지로 구성되지만 유일하게 단지내 상가주변에만 주민들의 차량출입시 소비편의를 위해 주차장 시설이 마련되어 있어 차량진출입에 따른 상가 이용편의성을 높인것도 장점이다.
아파트 내 단지내상가는 A상가 B상가 C상가로 나뉘지만 인하대역으로 최종 확정된 A구역 상가가 단지 차량의 진출입의 빈도및 대중교통 노선 이용을 위한 주민 유동인구가 집중될것으로 분석되면서 A구역 상가에 대한 관심이 집중되는 현상을 보이고 있다.
대규모 아파트 단지들이 여럿 있기는 하지만 대부분 넓게 나뉘어 여러개으 단지로 쪼개져 있거나 단지 주변에 일반 상업지역등으로 유출될 수 있는 환경으로 인해 단지내상가의 기능이 약화된 곳이 많았다
반면에 용현 SK SKY VIEW는 단지 좌측 우측 남측 등이 녹지 및 공원 등으로 차폐되어 있고 북단의 경우 경인고속도로로 막혀있어 단지출입의 출입구 주변으로 집중되는 구조를 가지고 있으며 단일 단지로 조성되어 세대의 밀도가 높아 단지내상가에 접근하는 거리가 짧게 형성되는 특징을 가지고 있다.
아파트 입주는 2016년 6월 입주이며 인하대역은 올해 12월 개통예정이 잡혀있어 사전에 업종선점을 위한 임차문의와 투자문의들이 집중될 것으로 예상된다.
문의 : 010-2764-7533
부동산 정보와 거래 선진화 방안 추진한다.
부동산 실거래가 공개 대상이 종전 주택·토지에서 상업용·업무용 부동산까지 확대되고 그동안 공개되지 않거나 주먹구구식으로 이뤄져왔던 각종 부동산 통계도 개편된다.
국토교통부에 따르면 27일 이 같은 내용을 골자로 한 '부동산 정보와 거래 선진화 방안'을 추진한다는 계획이다.
국토부에 따르면 우선 상반기 중 상업용·업무용 부동산도 실거래 가격이 공개될 예정이다. 실거래가 공개는 지난 2006년 아파트를 시작으로 △2012년 전체 주택 △2015년 분양권·오피스텔·토지로 꾸준히 대상이 확대돼왔다.
최근에는 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 제정안이 공포돼 내년 1월부터 분양계약과 토지·상가 분양권 전매도 실거래가 신고를 해야 한다. 다만 분양계약의 실거래가를 공개하는 것과 관련해 국토부는 신고 자료의 적정성 여부를 먼저 검토해봐야 한다는 입장이다.
공인중개사법에서 권고 수준으로 규정돼 있는 에스크로(대금보장제)제도도 활성화시키기로 했다. 에스크로는 부동산 거래 시 제3 자가 거래 대금을 맡아 안전성을 높이는 방안이다. 현재는 부동산 거래 금액을 계약 이행이 끝날 때까지 금융기관에 예치하도록 거래 당사자에게 권고할 수 있다고 규정돼 있다.
아울러 주택 통계를 세분화시키는 등 통계 역시 대대적으로 개편된다.
당장 다음달부터 전월세 통합지수를 발표하기로 했으며 오는 4월에는 분양권 전매 통계를 공개한다. 통계청의 가계동향조사를 활용해 주거비 부담지수도 7월 중 발표하기로 했다. 현실과 동떨어진 주택 보급률 통계의 신뢰성을 높이기 위해서는 건축물대장과 주민등록부대장·전기계량기 등을 활용한 등록센서스의 가구·주택 수를 이용해 10월 정확한 보급률을 발표한다. 이 밖에 수기로 집계하던 임대주택 통계를 전산화하며 인허가와 착·준공 통계의 공개 시점을 현재 2011년에서 2005년까지로 확대한다.
이케아 후광, 4천세대 택지지구내 한곳뿐인 근린상가
위례 마곡 세종 동탄2등 대규모 개발 호재지역을 중심으로 상가투자분위기가 이어지고 있는 가운데 롯데 아울렛 몰오픈에 이어 일일 3만2천여명의 고객을 끌어당기고 있는 이케아 오픈 열풍으로 광명역세권 지구에 관심이 쏠리고 있다.
광명 역세권택지개발지구는 아파트 주거4천세대와 빌라8천여세대를 합해 1만2천여세대의 배후수요에 행운드림프라자 단 하나밖에 없는 근린상가부지로 독점성이 강하고 항아리상권을 형성하고 있다.
광명역세권 택지개발지구내 단독 근린상가인 행운드림 프라자는 이케아와 롯데쇼핑몰을 가기위해 거쳐야하는 사거리 코너에 입지해 길목입지로서의 가치와 시인성이 뛰어나고 1km2단위면적당 주거 인구밀도가 높은데다 초,중,고교 4개가 행운드림프라자 주변에 밀집하고 학생들의 학급당 정원초과 지역이어서 학원, 병원 등의 입지로 가치가 탁월하다.
지하에는 근린상가로는 드물게 에스컬레이터와 무빙워크 등이 구비된 초대형 ssm마트가 1월말 오픈해 지역주민들이 대거 소비유입되고 있으며 지하3층~지상4층 총 점포수 35개 연면적 7,005.90㎡ 규모로 1층에 은행CD기인 국민은행365, 장독대, 바푸리, 피자마루, 베니베베, SK텔레콤, 약국 등이 입점하여 선임대 후분양중에 있으며 2층은 소담한정식등 음식관련 업종이 3층은 소아과, 정형외과, 치과 4층은 지온학원, 피아노, 지성의 숲, 태권도등 학원들이 오픈해 선임대 후분양 조건으로 투자수익률 7.2%-8.9%선으로 분양중에 있다.
지상 3층 메디컬의 경우 소아과가 보증금 4천 월세 2백만원 실투자금 1억9700만원으로 수익률 8.97%로 분양되었으며 지상2층 미용실이 보증금 4천 월세 2백만원 지상3층 메디컬존의 정형외과도 보증금 7천 월세 4백만원 수준으로 실투자금은 2억선부터 투자가 가능하다.
분양문의 : 010-6299-5869
여러점포를 통임차할 경우 소액 보증금 보호 기준은?
헬스클럽등과 같이 넓은 공간을 필요로 하는 경우등과 같이 다수의 점포를 통째로 임대차하여 하나의 공간으로 사용하게 되는 경우들이 있다.
만일 통으로 임대한 점포 중 하나의 점포가 경매나 공매가 되면 해당 점포의 임차보증금액만을 기준으로 상가건물임대차보호법상 소액임차인으로 보호되느냐, 아니면 전체 임차점포의 보증금액을 합친 금액을 기준으로 보호되는지 여부가 문제가 되는 경우가 있다.
A씨는 서울 중구 소재 상가건물의 지하 1층 구분점포 중 32개 구분점포를 임차해 벽체 등에 의한 구분 없이 하나의 사업장으로 사용하면서 그곳에서 헬스장을 운영해 왔다.
A가 임차한 32개 구분점포 중 5개 구분점포는 B의 소유였는데, 5개의 구분점포 각각에 관해 B와 별개의 임대차계약서를 작성했으나 모두 같은 날에 동일한 계약서 양식을 사용했고 면적에 비례해서 보증금과 월차임을 달리하고 일반적인 나머지 계약내용은 모두 동일했다.
그런데 위 5개의 구분점포 중 하나가 경매로 제3자에게 낙찰됐는데 해당 점포의 환산보증금은 3천110만원으로 소액임차인으로 보호되지만, B로부터 임차한 5개의 점포 모두의 환산보증금 합산액은 1억 1천790만원이어서 소액임차인의 보호범위를 초과했다면, 과연 B는 소액임차인으로 보호받을 수 있을까?
이에 대해 최근 대법원은 '임차인이 수 개의 구분점포를 동일한 임대인에게서 임차해 하나의 사업장으로 사용하면서 단일한 영업을 하는 경우 등과 같이 임차인과 임대인 사이에 구분점포 각각에 대해 별도의 임대차관계가 성립한 것이 아니라 일괄하여 단일한 임대차관계가 성립한 것으로 볼 수 있는 때에는 비록 구분점포 각각에 대해 별개의 임대차계약서가 작성되어 있더라도 구분점포 전부에 관해 상가건물 임대차보호법 제2조 제2항의 규정에 따라 환산한 보증금액의 합산액을 기준으로 상가건물 임대차보호법 제14조에 의해 우선변제를 받을 임차인의 범위를 판단해야 한다'고 판결했다.(대법원 2015.10.29. 선고 2013다27152 판결)
결국 A가 B소유의 5개 구분점포 각각에 관해 별개의 임대차계약서를 작성했더라도 그 5개 구분점포 각각에 관해 별도의 임대차관계가 성립한 것이 아니라 일괄하여 단일한 임대차관계가 성립한 것으로 봐야 하므로 A는 소액임차인에 해당하지 않는다는 결론이다.
반면에 소유자를 달리하는 여러 개의 점포를 개별적으로 임차해 하나로 활용하는 경우라면 소유자를 달리하는 개별 점포마다 따로 소액보증금 보호여부가 결정될 공산이 크다.
저축은행 토지·상가 담보 대출한도 축소한다
금융당국이 저축은행의 토지와 상가 등 비주택 담보 대출 한도를 축소한다. 지난해 상호금융에 이어 추가적으로 제2금융권 대출 건전성을 강화하는 것이다. 다음달 본격 시행되는 시중은행 대출 심사 강화에 따른 '풍선효과'를 최대한 차단하겠다는 취지다.
27일 금융위원회 관계자는 "주택 외 토지, 상가, 건물 등을 담보로 한 저축은행의 대출에 대해 상호금융과 마찬가지로 담보인정 기준을 강화하는 행정지도에 나서기로 했다"고 밝혔다.
비주택은 거래 통계가 충분치 않아 최근 1~3년 평균 경매낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)을 기준으로 기본 담보인정한도를 설정하는데 금융사가 낙찰가율에서 재량으로 더할 수 있는 제도를 폐지하는 방식이다.
예를 들어 감정가가 2억원이고 경매낙찰가율이 70%인 땅을 담보로 대출을 한다고 하면 기본한도가 1억4000만원을 넘지 못하게 되는 것이다.
또 기본 한도에 더해 돈을 빌려가는 차주(借主)별로 인정하는 가산 비율은 15~20%포인트에서 최대 10%포인트로 제한한다. 이 때도 신용등급이나 거치식 여부 등을 철저히 따져야 한다. 기본 한도와 가산 비율을 합한 최종적인 담보 인정의 최저 한도는 감정가의 60%에서 50%로 낮춘다.
금융위는 이같은 방식으로 지난해 8월 농협과 신협, 새마을금고 등 상호금융권에 행정지도를 했는데 같은 잣대를 저축은행에도 적용키로 한 것이다.
한국은행 통계를 보면 저축은행의 가계대출 잔액은 지난해 11월 기준 13조4340억원으로 2014년 말 10조2850억원에 비해 3조1490억원, 30% 이상 급증했다. 전체 가계대출에서 차지하는 비중은 크지 않지만 지나치게 빠른 속도로 늘고 있다는 점이 문제다.
시중은행들이 대출 심사를 강화하면서 제2금융권의 비주택담보대출 증가에 영향을 미친 것으로 풀이된다. 특히 저축은행은 상호금융과 달리 그동안 한도 축소 규제의 공백 상태에 있어 대출 수요가 몰리는 측면도 있다.
한국은행은 지난해 4분기 대출행태 서베이 결과를 이달 초 발표하면서 "상호금융과 생명보험은 주택경기 둔화 가능성 등을 반영해 가계대출을 중심으로 대출 수요 증가세가 다소 축소될 것으로 예상되나, 저축은행은 대출 수요가 소폭 늘어날 전망"이라고 밝혔다.
금융위 관계자는 "제2금융권으로 대출 수요가 급격히 몰리는 '풍선효과'를 최소화하기 위해 저축은행에도 추가적인 조치를 취하기로 했다"고 말했다.
`검단 스마트시티` 본격 개발
인천시가 중동 자본을 유치해 서구 검단새빛도시 470만㎡(약 140만평)를 첨단도시로 개발하는 이른바 '검단 스마트시티' 사업이 본격화한다. 인천시와 두바이 국영기업 스마트시티(SCD)는 22일 인천 송도 쉐라톤호텔에서 검단 스마트시티 건설 프로젝트에 상호 협력하는 합의각서(MOA)를 체결했다. 지난해 6월 체결한 양해각서(MOU)를 대체하는 것으로 법적 구속력을 갖는다.
SCD는 두바이 국왕이 소유한 두바이홀딩의 자회사로 두바이, 지중해 몰타, 인도 코치에 스마트시티를 조성한 경험이 있다. SCD는 다음달 초 특수목적법인(SPC)을 만들어 검단새빛도시 내 470만㎡(142만평)를 스마트시티로 개발하기 위한 마스터플랜을 수립하고 클러스터에 맞는 글로벌 자본과 세계적 개발회사를 유치하는 역할을 하게 된다. 사업 성패가 달린 기업과 교육기관 유치작업도 병행한다. 총사업비는 마스터플랜이 수립되지 않아 추산되지 않았으나 미래형 복합도시를 만드는 만큼 4조원은 넘을 것으로 인천시는 내다보고 있다.
시는 900만㎡에 24조원을 투자해 조성한 말레이시아 메디니 프로젝트가 자금조달의 롤모델이 될 것이라고 밝혔다. 인천시에 따르면 사업 초기자금은 SCD가 투자하고, 두바이 정부 산하 금융계열사, 중동 국부펀드 등도 참여할 예정이어서 대규모 중동 자본 유치가 예상된다.
검단 스마트시티는 △정보통신기술(ICT), 미디어, 금융, 헬스케어, 연구개발(R&D)센터 등 비즈니스 클러스터 △신기술 개발 오픈 플랫폼, 스마트업 빌리지 등 인큐베이션 클러스터 △해외 우수 교육기관, 직업교육 등 교육 클러스터의 3개 축으로 개발된다. 패션·가구 디자인, 영화·미디어 제작 등 스튜디오 시티 존(Zone)도 조성될 예정이다.
일각에서는 토지가격을 놓고 시와 SCD 측이 의견 차를 보이고 있고, 경제자유구역으로 새롭게 지정돼야 하는 점, 개발사업지가 두 덩어리로 분리돼 시너지 효과가 작다는 등의 문제를 제기하며 사업을 낙관하기엔 이르다는 분석을 내놓는다. 한때 SCD 측에 토지가격을 실거래가로 제시했다는 논란에 휩싸이기도 했던 터다. 인천시 측은 "시장 상황을 감안해 땅값을 합리적으로 산정하자는 뜻이었는데 용어 해석에 대한 오해가 있었다"고 해명했다.
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