강남 현대차 부지에 105층 복합상가 들어선다
서울시는 현대자동차가 토지주로 있는 서울 삼성동 167번지 79,341.8㎡에 업무, 숙박, 판매, 문화집회(전시, 컨벤션 등)용도의 건물을 짓는다고 17일 밝혔다. 건물은 지상 105층, 지하 6층 규모로 도시계획변경, 건축 인허가 등 본격적인 개발 절차 작업과 유관부서 허가 등을 거쳐 내년 상반기에 착공한다.
시는 지난해 6월부터 현대자동차 부지(옛 한전부지) 개발을 위해 현대차그룹과 사전협상을 해왔다. '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'등 관련 법령에 따라 도출된 이번 사전협상안은 △도시관리계획 △건축계획 △부영향 개선(환경, 교통, 안전) △공공 기여 계획 등 현대차 부지 개발의 기본방향을 담았다.
최고 105층 높이 메인타워(56만 611㎡)포함 총 6개 동으로, 주요 용도는 △전시△컨벤션 (50,251㎡) △공연장(29,850㎡) △호텔(57,496㎡) △업무시설(137,821㎡) △판매시설(86,818㎡)이다. 전체면적은 총 92만8887㎡이고, 대지건물비율은 48.54%, 용적률은 799.13%이다. 건축물의 배치나 디자인, 교통대책 내용 및 부담금 규모 등 세부사항들은 향후 건축심의나 교통영향평가 등 법적 절차를 거쳐 더욱 구체화하고 보완한다.
현대자동차 부지 개발에 따른 경제파급 효과는 총 27년간(인허가 2년, 건설 5년, 준공 후 20년) 265조6000억원, 고용창출 효과는 121.6만명이 발생할 것으로 기대되고 있다.
수인선 열차 다시 달린다
교통 호재에 인천 남부 부동산 시장이 들썩거리고 있다. 이달 27일 개통하는 수인선 연장선 때문인데요 인천 연수구 옥련동 송도역에서 끊긴 수인선이 중구 북성동 인천역까지 연결됩니다.
수인선 송도~인천 연장선 7.3㎞는 학익·인하대·숭의·신포·인천역이 새로운 지하철역사가 개설되며 인천역에서 경기 시흥시 오이도역까지 환승없이 오갈 수 있게 된다.
새로 개통되는 구간은 그간 '철도 교통 소외지'였던 인천 남구를 관통하는데요 그동안 이지역은 버스를 타고 수도권 1호선 역(동인천·제물포·주안)으로 나가야 전철을 이용할 수 있었던 지역이다.
전철 개통 호재가 현실화되면서 인근 지역 아파트 가격이 뛰고 있다. 올해 6월 입주할 예정인 인천 SK스카이뷰는 지난해 1월과 비교할 때 입주권에 웃돈이 2000만~3000만원 가량 붙었다.
이 아파트 59㎡ 주택형은 지난해 1월 2억3900만~2억4600만원 선에 입주권이 거래됐으나 이달 들어 2억5980만원에 손바뀜이 있었고. 100㎡ 주택형도 같은 기간 3억9430만원에서 최고 4억3010만원까지 올랐다
기존 아파트 가격도 상승하고 있다. 숭의역 역세권인 용현대우아파트의 경우 1년사이 2000만~3000만원 가량 뛰었다. 이 단지 84㎡ 주택형은 지난해 2월 2억1800만~2억2700만원에 거래됐다. 올 들어서는 2억3000만~2억4100만원에 손바뀜이 일어났다.
들어봤니? 빵집 알박기
수도권 신도시와 택지지구, 재개발 등 대규모 입주아파트를 중심으로 이른바 '빵집 알박기'가 기승을 부리고 있다. 제과점업이 중기적합업종으로 지정되면서 대기업 계열 빵집이 중소 빵집 반경 500m 이내 신규 출점할 수 없다는 점을 악용한 사례가 늘고 있는 것이다.
대기업 빵집 입점이 예정돼 있거나 예상되는 상가를 미리 선점한 뒤 중소 빵집을 열겠다고 현수막을 걸어놓고 대기업 프랜차이즈 본사나 가맹점주에게 시세보다 높은 권리금을 요구하는 경우가 대부분이다.
머니투데이가 지난해 1월부터 올 1월까지 서울지역 500가구 이상 신규 입주아파트 단지내 상가 16곳을 전수 조사한 결과 대기업 빵집이 입점한 곳은 단 1곳에 불과했다. SPC그룹 '파리바게뜨'가 지난해 6월 입주한 서울 서초구 내곡동 서초포레스타2단지에 개점했고, CJ푸드빌 '뚜레쥬르'는 단 한 곳에도 문을 열지 못했다.
종전까지 파리바게뜨, 뚜레쥬르 등 대기업 빵집은 중개업소, 세탁소, 슈퍼마켓 등과 함께 대단지 신규 입주아파트 단지내 상가 필수 입점업종으로 꼽혔다. 하지만 입주아파트 인근에 중소 빵집이 있거나 개점 예정일 경우 현재로선 대기업 빵집이 새롭게 들어설 방법이 없다.
1700여가구가 입주한 서울 왕십리뉴타운 1구역에도 중심 상가에 중소 빵집 2곳이 입점하면서 대기업 빵집은 문을 열 수 없게 됐다.
아파트가 준공되기도 전에 '빵집 입점예정' 현수막이 내걸리기도 한다. 중소 빵집이 먼저 자리를 잡으면서 파리바게뜨와 뚜레쥬르는 핵심상권이 아닌 외곽에 문을 여는 수밖에 없다.
대기업 본사에 "자신의 빵집을 고액에 인수하라"며 협상을 제안해 오는 개인 사업자들도 많다. 보상금을 주지 않으면 출점 예정지 인근에 자신이 먼저 중소 빵집을 열어 사업을 방해하겠다는 협박을 하는 경우도 있다.
대기업 프랜차이즈 본사 관계자는 "2013년 제과점업을 중기적합업종으로 지정하던 당시 우려했던 부작용들이 실제로 시장 곳곳에서 나타나고 있다"며 "돈을 주면 나쁜 선례가 될 수 있어 협상하지 않는다는 원칙을 세웠다"고 설명했다.
주요 신규 입주 단지에 대기업 빵집 입점이 막혀 가맹점 운영을 희망하는 자영업자의 영업 자유와 소비자의 선택권을 침해한다는 지적도 있다.
선종필 상가뉴스레이다 대표는 "동일한 면적의 상권이라고 해도 배후수요나 소비성향, 소득수준 등에 따라 출점 가능한 매장수가 다르다"며 "상권의 특성을 전혀 고려하지 않고 획일적으로 500m 거리 제한을 두는 것은 정상적인 상권 형성을 막고 소비자 선택권을 제한한다는 점에서 문제가 있다"고 말했다.
지하철 역을 품은 3971세대 SK 용현 단지내상가
3971세대인 용현 sk sky view 단지내상가가 임차접수 및 공급중에 있다.
용현 sk 아파트는 3971세대중 단지내상가 소비충성도가 높은 20평형과 30평형 타입 아파트가 3400여세대로 단지내상가에 대한 구매력이 중대형평형 아파트 단지보다 높을 것으로 예상되는 단지이다.
지상에 차없는 단지로 구성되지만 유일하게 단지내 상가주변에만 주민들의 차량출입시 소비편의를 위해 주차장 시설이 마련되어 있어 차량진출입에 따른 상가 이용편의성을 높인것도 장점이다.
아파트 내 단지내상가는 A상가 B상가 C상가로 나뉘지만 인하대역으로 최종 확정된 A구역 상가가 단지 차량의 진출입의 빈도및 대중교통 노선 이용을 위한 주민 유동인구가 집중될것으로 분석되면서 A구역 상가에 대한 관심이 집중되는 현상을 보이고 있다.
대규모 아파트 단지들이 여럿 있기는 하지만 대부분 넓게 나뉘어 여러개으 단지로 쪼개져 있거나 단지 주변에 일반 상업지역등으로 유출될 수 있는 환경으로 인해 단지내상가의 기능이 약화된 곳이 많았다
반면에 용현 SK SKY VIEW는 단지 좌측 우측 남측 등이 녹지 및 공원 등으로 차폐되어 있고 북단의 경우 경인고속도로로 막혀있어 단지출입의 출입구 주변으로 집중되는 구조를 가지고 있으며 단일 단지로 조성되어 세대의 밀도가 높아 단지내상가에 접근하는 거리가 짧게 형성되는 특징을 가지고 있다.
아파트 입주는 2016년 6월 입주이며 인하대역은 올해 12월 개통예정이 잡혀있어 사전에 업종선점을 위한 임차문의와 투자문의들이 집중될 것으로 예상된다.
문의 : 010-2764-7533
이케아 후광, 4천세대 택지지구내 한곳뿐인 근린상가
위례 마곡 세종 동탄2등 대규모 개발 호재지역을 중심으로 상가투자분위기가 이어지고 있는 가운데 롯데 아울렛 몰오픈에 이어 일일 3만2천여명의 고객을 끌어당기고 있는 이케아 오픈 열풍으로 광명역세권 지구에 관심이 쏠리고 있다.
광명 역세권택지개발지구는 아파트 주거4천세대와 빌라8천여세대를 합해 1만2천여세대의 배후수요에 행운드림프라자 단 하나밖에 없는 근린상가부지로 독점성이 강하고 항아리상권을 형성하고 있다.
광명역세권 택지개발지구내 단독 근린상가인 행운드림 프라자는 이케아와 롯데쇼핑몰을 가기위해 거쳐야하는 사거리 코너에 입지해 길목입지로서의 가치와 시인성이 뛰어나고 1km2단위면적당 주거 인구밀도가 높은데다 초,중,고교 4개가 행운드림프라자 주변에 밀집하고 학생들의 학급당 정원초과 지역이어서 학원, 병원 등의 입지로 가치가 탁월하다.
지하에는 근린상가로는 드물게 에스컬레이터와 무빙워크 등이 구비된 초대형 ssm마트가 1월말 오픈해 지역주민들이 대거 소비유입되고 있으며 지하3층~지상4층 총 점포수 35개 연면적 7,005.90㎡ 규모로 1층에 은행CD기인 국민은행365, 장독대, 바푸리, 피자마루, 베니베베, SK텔레콤, 약국 등이 입점하여 선임대 후분양중에 있으며 2층은 소담한정식등 음식관련 업종이 3층은 소아과, 정형외과, 치과 4층은 지온학원, 피아노, 지성의 숲, 태권도등 학원들이 오픈해 선임대 후분양 조건으로 투자수익률 7.2%-8.9%선으로 분양중에 있다.
지상 3층 메디컬의 경우 소아과가 보증금 4천 월세 2백만원 실투자금 1억9700만원으로 수익률 8.97%로 분양되었으며 지상2층 미용실이 보증금 4천 월세 2백만원 지상3층 메디컬존의 정형외과도 보증금 7천 월세 4백만원 수준으로 실투자금은 2억선부터 투자가 가능하다.
분양문의 : 010-6299-5869
서울숲-방송대-상원길.. 전국 첫 임차인 보호 시범지구 지정
서울숲ㆍ방송대ㆍ상원길 등 서울 성동구 성수1가2동의 주요상권 3곳이 지속가능발전 시범구역으로 지정됐다.
임대료 상승으로 원주민이 쫓겨나는 '젠트리피케이션'을 막기 위한 조치로, 전국에서 처음으로 지자체가 직접 임차인 권리보호를 위해 나선 것이다.
성동구에 따르면 이번에 시범구역으로 지정된 지역의 상권에는 254개 건물에 554개 업체가 들어서 있으며 이중 서울숲길은 그 동안 저렴한 임대료에도 불구하고, 서울숲 인근인데다 성수대교와 분당선을 통한 강남 출입이 용이해 최근 사회적기업과 주택을 개조한 카페들이 들어서며 급격한 임대료 상승 조짐이 있는 곳이다. 실제 서울숲길내 약 25㎡ 규모 카페의 경우 지난해 2월 보증금 1,000만원에 임대료 40만원이던 시세가 임대료 120만원까지 올랐다.
방송대길과 상원길도 저렴한 임대료와 도심 접근성이 용이해 임대료 상승이 우려되는 곳이라는 게 구의 설명으로 구는 이 지역의 임대료 상승 억제를 위해 우선 구청 직원과 건물주의 면담을 상설화했다.
특히 건물주 등에게 골목상권에 타격을 주는 유흥주점과 대형프랜차이즈업체 등의 입점을 제한하겠다는 내용의 주민설명회도 지난 12일 진행했다.
구는 입점제한 등에 재산권 침해 논란을 없애기 위해 이해당사자인 건물주와 임차인, 지역활동가와 토박이 주민 등으로 구성된 주민협의체를 구성해 최대한 상호협력을 끌어낸다는 계획이다.
국내 오피스 시장의 굴욕
오피스빌딩 업계에 따르면 세계 최대 서비스드 오피스 기업인 위워크(WeWork)는 현재 임차기간 10~15년, 연간 3~5개월 렌트프리와 인테리어비 지원을 조건으로 내걸고 최근 서울 일대에 임차할 빌딩을 물색하고 있다.
특히 렌트프리는 가능하면 임대기간 초반에 몰아주기를 원하는데, 이렇게 되면 적어도 입주 후 2년간은 임대료를 전혀 내지 않아도 된다. 명동과 삼성동 소재 빌딩 등 현재 임차계약을 협의 중인 서울 시내 빌딩 소유주들에게 이와 비슷한 조건을 제시한 것으로 알려졌다.
국내 오피스시장을 아는 전문가들은 모두 이 같은 위워크 측 요구가 '경악할 수준'이라는 반응이다. 평소 같았으면 상상도 못할 만큼 임차인에게 '퍼주는' 조건이라는 것이다.
우선 일반적으로 5년인 임대기간을 10년, 3배인 15년까지 늘리는 것은 시간 경과에 따른 임대료 상승 여지를 상당 부분 포기한 셈이라고 입을 모은다.
업계 관계자는 "지금은 극히 일부만 빼면 어디든 혜택으로 내걸고 있는 게 렌트프리 서비스지만 불과 6년 전에는 일정 기간이라도 임대료를 안 받는 오피스빌딩은 서울에서 드물었다"며 "그만큼 부침이 심한 시장인데 10년 넘게 한 임차인과 임차계약을 맺는다는 것은 시장 변동성을 고려하지 않는 것"이라고 설명했다.
입주 직후 렌트프리 2년도 파격적이다. 최근 강남과 도심권역에서 많은 오피스 빌딩이 빈 방을 채우려는 고육책으로 1년 중 최장 6개월 렌트프리를 내놓은 것과는 차원이 다르다. 여기에 인테리어비 지원까지 감안하면 사실상 돈을 주고 임차인을 모셔오는 것이나 다름없다고 업계 관계자들은 말한다.
현재 국내 오피스시장은 완벽한 임차인 우위 시장"이라 당분간은 이런 추세가 계속될 것으로 전망되는데 이는 올해 제2롯데월드타워와 파르나스타워 등 프라임급 빌딩 공급이 잇따르는 탓에 서울에 공급될 오피스 면적이 작년보다 62% 많은 56만9000㎡에 달하는 영향이 작용하고 있는 것으로 분석된다.
아시아 최초 '술 마시는 맥도날드' 판교에 오픈 예정
맥도날드가 이달 중 판교테크노밸리에 아시아 최초로 주류 판매 직영점을 오픈할 예정이다.
14일 관련 업계에 따르면 맥도날드는 테크노밸리 빌딩 1층에 생맥주와 햄버거를 판매하는 100석 규모의 '시그니쳐 버거' 직영점 개점을 준비 중이다.
판교테크노밸리 상권은 직장인들을 위주로 구성돼있다. 이에 따라 이번 직영점은 주변 직장인들을 타겟으로 주류 판매에 도전하는 격이다.
맥도날드 측 관계자는 "그 주변은 가족 단위 손님이 별로 없는 곳으로 직장인들을 타겟으로 한다"며 "현재로서는 다른 지역으로의 매장 확대 계획은 없다"고 설명했다.
이번 직영점에서는 시그니쳐 버거를 구입하면 생맥주를 마실 수 있다.
맥도날드는 미국과 유럽 일부 매장에서는 주류를 판매하고 있다. 독일 매장에서도 맥주가 판매되고 있고, 프랑스와 스페인, 이탈리아에서도 주류를 구입할 수 있다.
하지만 현재 국내에서 패스트푸드점 주류 판매는 원칙적으로 금지된 상태다. 이에 따라 한국맥도날드는 이번 신규매장을 일반음식점으로 등록해 주류 판매를 시도한다.
일반음식점은 식사와 함께 부수적으로 음주행위가 허용된다.
현재 맥도날드 시그니쳐 버거 매장은 지난해 8월 서울 신촌점을 시작으로 전국 29개 매장을 운영 중이다.
강남 재건축아파트 거래 실종, 거래사례 찾기 어려워
올해 부동산의 최선호 투자처로 꼽혀 온 강남 재건축 아파트의 거래가 올들어 실종됐다. 이 달 강남구 주요 재건축아파트의 거래는 전무하다. 이 달부터 주택담보 대출심사가 까다로워진데다 남북관계 냉각, 요동치는 세계금융 장세 등 악재가 겹치면서 매수 심리가 얼어붙은 탓이다. 반면 개포지구 재건축이 상반기 본격화할 것이란 기대감에 매도 호가는 올라 극도의 눈치보기 장세가 펼쳐지고 있다.
서울부동산정보광장에 따르면 이달부터 현재까지 강남구 개포동 개포 주공1~4단지, 개포 시영, 대치동의 은마, 우성 1차 아파트 매매 거래는 '0'건을 기록 중이다. 이는 올해처럼 구정 연휴가 포함됐던 지난해 2월의 거래량이 단지 마다 십수건에 달했던 것에 비해 눈에 띄는 급감이다.
지난 10~11월에만 해도 단지 마다 십수건에 달하던 매매는 새해 첫달부터 실종되다시피했다. 지난달 거래량은 우성1차ㆍ은마ㆍ개포시영이 각 1건, 개포 주공 1단지 2건, 주공 2단지 2건, 4단지 3건 등으로 확연히 줄어들었다.
한편 이달 들어 현재까지 강남구 전체 아파트 거래량은 78건에 그쳐, 지난해 2월의 14.5%, 전월의 22.8%에 불과한 수준이다. 같은 기간 서울시 전체 아파트 거래량은 1730건으로 지난해 2월의 20.2%, 전월의 31.4% 수준에 머무르고 있다.
인구 유입률 1위 불구하고 '자영업자 무덤' 된 세종시
전국에서 인구가 가장 많이 몰리는 도시인 세종시가 자영업자들의 무덤으로 전락하고 있다. 주택청약 시장은 몇십 대 1의 경쟁률을 기록하며 승승장구하지만 상가·오피스텔 등 상업용 부동산은 공급과잉과 높은 임대료를 견디지 못하고 초토화됐다.
정부부처 이전 4년차를 맞아 세종시는 인구 21만명 규모의 중소도시로 성장했다. 통계청에 따르면 세종시는 지난해 인구 순유입률이 29%로 전국 시도 가운데 단연 수위를 달렸다.
지난 2014년 말 기준 사업체 수와 종사자 수 증감률은 각각 22.5%, 25.0%로 전국에서 가장 높다. 하지만 이런 통계는 수개월 반짝 개업했다가 사라지기를 반복하는 세종시 자영업자들의 빛과 그림자를 전혀 담아내지 못하고 있다. 상가 공사비를 받지 못해 유치권을 행사하는 건설사까지 속속 나타나는 판국이다.
정부청사 입주 초기만 해도 첫 마을 주변 상가들은 공무원들의 탄탄한 수요를 등에 업고 순항하는 듯했다.
하지만 차별화되지 않은 업종 때문에 얼마 못 가 소비자들로부터 외면받기 시작했다. 경제부처의 한 과장은 "처음에는 첫 마을에 김밥집만 생겨도 공무원들 사이에서 화제가 되곤 했다"며 "지금은 청사 주변에 새로운 메뉴의 식당이 많아 굳이 첫 마을로 갈 필요성을 못 느낀다"고 말했다.
비슷한 업태이다 보니 출혈경쟁도 심각하다. 미국 이민생활을 접고 몇년 전 세종시에 편의점을 낸 최모(62)씨는 "반경 100m 안에 편의점이 네 개에 달할 정도"라며 "모국에 돌아와 새로운 삶을 살 수 있다는 생각에 가게를 냈는데 유지가 쉽지 않다"고 한숨을 쉬었다.
비싼 분양가와 임대료는 자영업자들이 세종시를 등지는 가장 큰 원인이다. 첫 마을 일대 1층 전용 42.9㎡ 상가의 분양가격은 8억2,000만원 수준이다.
설 연휴를 앞둔 세종시는 더욱 을씨년스러운 모습을 보였다. 상가와 오피스텔이 곳곳에 들어서고 있지만 임차인을 찾지 못해 건물 외벽마다 커다랗게 '임대' 현수막만 펄럭이고 있었다. 텅 빈 상가의 유리창 너머로는 임차인이 버리고 떠난 사무용품만 먼지가 쌓인 채 덩그러니 남아 있었다. 상가 유리창 외벽에 덕지덕지 붙은 임대인과 부동산 중개업소의 전화번호 팸플릿은 눈이 어지러울 정도였다.
한솔동 첫 마을 1단지에 3년째 거주 중인 김모씨는 "처음에는 모든 아파트 단지 내 상가가 빈 곳이 없을 정도로 임차인이 넘쳤다"며 "임대기간이 끝나고 하나둘씩 빠져나가면서 후속 임차인을 찾지 못해 동네 전체가 흉물스럽게 바뀌었다"고 말했다. 세종시 입주에 맞춰 꾼 대박의 꿈이 2년도 채 안 돼 쪽박으로 현실화한 것이다. 한솔동의 한 식당 주인은 "공직자들이 설을 앞두고 재래시장을 방문한다 하는데 굳이 멀리 찾아갈 필요가 있느냐"고 쓴소리를 했다.
선종필 상가뉴스레이다 대표는 "1층 전용 42.9㎡ 상가의 분양 가격이 8억2,000만원이면 서울을 비롯한 수도권에서도 상권이 발달한 위례나 마곡지구의 분양 가격과 엇비슷한 수준"이라며 "높은 가격에 상가를 낙찰받았던 점주들이 높은 가격에 상가를 분양하고 자연스럽게 높은 임대료와 가격으로 전가되면서 자영업자들이 실패하는 결과로 나타나고 있다"고 진단했다.
세종시가 처음 조성됐을 때만 해도 상권이 드문드문 조성된 탓에 세종시 주민들과 공무원들은 울며 겨자먹기식으로 먼 거리를 찾아가 상권을 활용했다. 하지만 이제 그럴 필요가 없다. 편의점 등 비슷한 매장들은 흔해졌기 때문이다. 비싼 임대료 장벽에 막혀 입점 업체가 다양해지지 못한 것이다. 정부청사 인근인 도담동 도램마을 주변 상권도 부동산중개업소와 편의점 외는 상가가 텅텅 비어 있다. 인근 J 중개업소 관계자는 "직원이 2명 안팎인 중개업소는 한 달에 매매·전세 거래 몇 건만 해도 임대료를 낼 정도는 된다"며 "업종 차별화가 안 되니 장사가 안되는 것"이라고 귀띔했다.
세종시의 상권 구조조정은 대형마트인 홈플러스와 이마트가 각각 지난 2014년 11월, 지난해 2월 들어서면서 가속화하기 시작했다. 세종시를 떠받치는 연령대는 30대 중후반의 젊은 공무원들이라 이들이 놀이방에 아이를 맡기고 식당과 미용실·안경점·커피숍을 원스톱으로 이용할 수 있는 대형마트로 쏠림 현상이 나타날 수밖에 없었던 탓이다.
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상가 시장 동향
