빌딩중개시장 중개업외에 컨설팅, 변호사, 은행까지 뛰어든다
주택 중개업에 이어 빌딩 중개업도 갈수록 경쟁이 치열해지면서 업계에 지각변동이 일어나고 있다. 빌딩 중개업만 하던 업체가 종합자산관리회사로 진화하는가 하면 임차인 유치 등 다양한 유료 서비스 제공에도 부심하는 모습이다. 빌딩 중개업에 변호사, 은행까지 뛰어들어 먹거리가 줄어들기 때문이다.
실제로 중소형 빌딩 매매 전문업체였던 모 업체는 빌딩 전문 종합자산관리회사로 탈바꿈하기로 하면서 '한 번 방문으로 모든 처리가 가능한 회사'라는 콘셉트 아래 법무사, 감정평가사, 세무사, 변호사, 건축사, 인테리어·청소용역 업체 등을 한곳에 모아 고객이 원스톱으로 서비스를 받을 수 있는 통합 컨설팅 회사로 변신했다.
부동산 업계에서는 이와같이 종합자산관리회사로 발돋움하려는 중소형 전문 빌딩 매매 업체들이 최소 2~3곳 이상 더 있는 것으로 파악한다.
2014년 시중은행 가운데 투자자문업 라이선스를 가장 먼저 획득한 신한은행은 이미 빌딩 매매에 관한 컨설팅 서비스업을 하고 있다. 우리은행은 지난해 금융위원회에서 라이선스를 승인받았으며, KEB하나은행 역시 올해 상반기 내 라이선스를 취득할 예정이다. 일부 변호사들도 빌딩 중개업 컨설팅 서비스를 제공 중이다.
압구정로데오·청담패션거리, 하늘지도가 달라져요
서울 강남을 대표하는 상권인 압구정 로데오거리 일대에 변화의 바람이 일 전망이다. 이곳에 지정된 '역사문화미관지구'라는 용도지구 변경이 추진되고 있는데 강남구와 서울시 모두 긍정 검토 중이어서다. 용도지구 변경이 확정되면 갤러리아백화점 등의 증축이 추진되면서 홍대와 이태원 등지에 비해 상대적으로 소외받았던 상권에 다시 활기가 돌 것으로 기대된다.
서울시와 강남구청은 한남IC에서 청담사거리까지 2.7㎞에 이르는 압구정로 일대를 역사문화미관지구에서 일반미관지구로 바꾸는 용도지구 변경계획을 수립한 것으로 확인됐다.
압구정로 일대는 과거 1976년 제4종미관지구로 지정됐다 2000년 도시계획법이 개정되면서 역사문화미관지구로 지정돼 현재까지 이르고 있다. 역사문화미관지구로 지정되면 관련법과 지자체 조례에 따라 지을 수 있는 건축물이 제한된다. 높이도 4층 이하로만 가능하며 따로 심의를 거쳐도 6층이 최고치다. 압구정로 주변 상가 건물들이 4~5층 짜리 낮은 건물 일색인 이유다.
당초 청담사거리부터 대치동을 잇는 삼성로 역시 압구정로와 함께 70년대 역사문화미관지구로 지정됐는데, 이곳은 지난 2002년 강남구 요청에 따라 일반미관지구로 바뀌었다. 미관지구는 건축물 높이제한이 없다. 2002년 결정 당시 압구정로 일대는 고급 의류상가 등으로 특화된 패션문화지역으로 조성하기 위해 역사문화미관지구로 유지했다.
용도지구 변경을 추진하는 강남구는 통상 문화재나 보존가치가 큰 건축물을 유지하기 위해 역사문화미관지구를 지정하는 만큼 압구정로 일대는 이 같은 용도지구가 적절치 않다고 보고 있다.
이 일대는 과거 토지구획정리사업으로 조성돼 아파트나 현대식 건물이 대부분이다. 한명회 정자터가 있지만 이곳 역시 현재 아파트 단지 내에 있어 용도지구를 바꿔도 영향을 받지 않는다.
서울시 역시 1970년대 계획적 개발로 태어난 강남구 압구정로 일원에 사적이 많지 않다는 인식을 공유하며 용도지구 변경을 긍정적으로 검토키로 했다.
용도지구 변경은 주민공람 등 의견수렴을 거친 후 서울시에 요청, 시 도시계획위원회 심의과정 등을 거쳐 최종 결정된다. 강남구는 향후 압구정로 주변의 지구단위계획까지 손봐 일대 개발여건을 대폭 개선한다는 계획이다.
관련 업계에서는 용도지구가 바뀔 경우 갤러리아백화점 본점이나 도로 맞은 편으로 조성된 청담패션거리 개발이 잇따라 추진될 것으로 보고 있다. 특히 갤러리아백화점은 점차 쇼핑몰이 대형화하는 추세여서 본점을 증축할 필요가 있다고 보고 용도지구 변경을 주시하고 있다
빅데이터로 경기도 살펴보니 통닭은 수원 커피는 분당 서현
경기도가 신한카드사에 가맹한 도내 치킨·커피·한식 등 3대 요식업종 8만5천554곳(치킨 9천914곳, 커피 8천46곳, 한식 6만7천594곳)의 2014년 6월부터 1년간의 매출 데이터 5천100만건과 지난해 1∼8월 SK텔레콤 유동 인구 데이터 200억건을 대상으로 한 빅데이터 분석 결과.경기도내 치킨 매출 1위를 자랑하는 곳은 수원 남수동 통닭골목, 커피는 분당 서현역 로데오거리, 한식은 안양 범계역 로데오거리인 것으로 나타났다.
치킨 상권의 경우 수원 남수동 통닭골목에 이어 안양 범계역 로데오거리, 군포 산본역 중심상가, 안양역 안양1번가, 일산호수공원 먹자골목, 수원역 로데오거리 등의 순으로 매출이 많았다.
커피는 분당 서현역 로데오거리에서 가장 많이 팔렸고 다음으로 안양 범계역 로데오거리, 안양역 안양1번가, 수원역 로데오거리, 일산호수공원 웨스트돔상권, 수원역사, 일산호수공원 라페스타상권 등이 뒤를 이었다.
한식은 안양 범계역 로데오거리, 일산호수공원 먹자골목, 분당 서현역 로데오거리, 안양역 안양1번가, 분당서현역CGV 주변, 일산풍산역 애니골카페촌, 분당수내역 주변 등의 순으로 실적이 좋았다.
한편 도는 빅데이터 분석을 통해 주요소비자 계층, 시간대별 매출, 점포밀도 등을 쉽게 알 수 있는 상권분석모델도 개발했다.
지하철 역을 품은 3971세대 SK 용현 단지내상가
3971세대인 용현 sk sky view 단지내상가가 임차접수 및 공급중에 있다.
용현 sk 아파트는 3971세대중 단지내상가 소비충성도가 높은 20평형과 30평형 타입 아파트가 3400여세대로 단지내상가에 대한 구매력이 중대형평형 아파트 단지보다 높을 것으로 예상되는 단지이다.
지상에 차없는 단지로 구성되지만 유일하게 단지내 상가주변에만 주민들의 차량출입시 소비편의를 위해 주차장 시설이 마련되어 있어 차량진출입에 따른 상가 이용편의성을 높인것도 장점이다.
아파트 내 단지내상가는 A상가 B상가 C상가로 나뉘지만 인하대역으로 최종 확정된 A구역 상가가 단지 차량의 진출입의 빈도및 대중교통 노선 이용을 위한 주민 유동인구가 집중될것으로 분석되면서 A구역 상가에 대한 관심이 집중되는 현상을 보이고 있다.
대규모 아파트 단지들이 여럿 있기는 하지만 대부분 넓게 나뉘어 여러개으 단지로 쪼개져 있거나 단지 주변에 일반 상업지역등으로 유출될 수 있는 환경으로 인해 단지내상가의 기능이 약화된 곳이 많았다
반면에 용현 SK SKY VIEW는 단지 좌측 우측 남측 등이 녹지 및 공원 등으로 차폐되어 있고 북단의 경우 경인고속도로로 막혀있어 단지출입의 출입구 주변으로 집중되는 구조를 가지고 있으며 단일 단지로 조성되어 세대의 밀도가 높아 단지내상가에 접근하는 거리가 짧게 형성되는 특징을 가지고 있다.
아파트 입주는 2016년 6월 입주이며 인하대역은 올해 12월 개통예정이 잡혀있어 사전에 업종선점을 위한 임차문의와 투자문의들이 집중될 것으로 예상된다.
문의 : 010-2764-7533
이케아 후광, 4천세대 택지지구내 한곳뿐인 근린상가
위례 마곡 세종 동탄2등 대규모 개발 호재지역을 중심으로 상가투자분위기가 이어지고 있는 가운데 롯데 아울렛 몰오픈에 이어 일일 3만2천여명의 고객을 끌어당기고 있는 이케아 오픈 열풍으로 광명역세권 지구에 관심이 쏠리고 있다.
광명 역세권택지개발지구는 아파트 주거4천세대와 빌라8천여세대를 합해 1만2천여세대의 배후수요에 행운드림프라자 단 하나밖에 없는 근린상가부지로 독점성이 강하고 항아리상권을 형성하고 있다.
광명역세권 택지개발지구내 단독 근린상가인 행운드림 프라자는 이케아와 롯데쇼핑몰을 가기위해 거쳐야하는 사거리 코너에 입지해 길목입지로서의 가치와 시인성이 뛰어나고 1km2단위면적당 주거 인구밀도가 높은데다 초,중,고교 4개가 행운드림프라자 주변에 밀집하고 학생들의 학급당 정원초과 지역이어서 학원, 병원 등의 입지로 가치가 탁월하다.
지하에는 근린상가로는 드물게 에스컬레이터와 무빙워크 등이 구비된 초대형 ssm마트가 1월말 오픈해 지역주민들이 대거 소비유입되고 있으며 지하3층~지상4층 총 점포수 35개 연면적 7,005.90㎡ 규모로 1층에 은행CD기인 국민은행365, 장독대, 바푸리, 피자마루, 베니베베, SK텔레콤, 약국 등이 입점하여 선임대 후분양중에 있으며 2층은 소담한정식등 음식관련 업종이 3층은 소아과, 정형외과, 치과 4층은 지온학원, 피아노, 지성의 숲, 태권도등 학원들이 오픈해 선임대 후분양 조건으로 투자수익률 7.2%-8.9%선으로 분양중에 있다.
지상 3층 메디컬의 경우 소아과가 보증금 4천 월세 2백만원 실투자금 1억9700만원으로 수익률 8.97%로 분양되었으며 지상2층 미용실이 보증금 4천 월세 2백만원 지상3층 메디컬존의 정형외과도 보증금 7천 월세 4백만원 수준으로 실투자금은 2억선부터 투자가 가능하다.
분양문의 : 010-6299-5869
낙후되었던 성수동에 무슨일이 있는걸까?
낡고 후락한 소규모 공장이 밀집한 동네였던 성수동 일대가 '강북의 가로수길'로 한창 탈바꿈하는 가운데 시세 차익과 임대수익을 노린 자산가들이 부동산 매입에 나서면서 '땅 전쟁'이 한창이다.
성수동 일대는 광화문 등 도심권과 가까울 뿐 아니라 다리 하나만 건너면 바로 강남권에 닿는 교통 요지다. 강남 테헤란밸리의 비싼 임대료 대신 비교적 임대료가 싼 성수동 일대로 사무실을 옮기는 기업들도 함께 늘면서 원빈과 권상우 같은 연예인까지 잇달아 건물 매입에 열을 올리고 있다.
현재 성수동1가 준공업지역 저층 빌딩 매매가는 3.3㎡당 최고 4000만원으로 1년 전보다 1000만원가량 뛰었다. 1층짜리 단층인 주물 공장이나 지상 4~5층짜리 상가가 대부분인 이곳 빌딩은 주로 1980년대, 오래된 건 1970년대에 완공된 것도 많아 건물 가치가 없고 빌라처럼 '대지지분'으로 거래되는데 최근 몰리는 수요 탓에 가격이 고공행진을 거듭 중이다.
대지면적 330㎡(100평) 이하 작은 땅은 평 단가가 3500만원에서 4000만원 선에서 손바뀜되고있고 그보다 큰 땅은 3000만원 초반에 거래되었지만 최근에는 꼬마빌딩 수요가 많다 보니 호가가 4000만원 이상으로 뛰는 상황이다.
배우 원빈이 1991년에 지은 대지면적 231㎡, 연면적 616㎡ 지상 4층짜리 소형 빌딩을 21억원에 사들인 데 이어 권상우 역시 최근 18년된 지상 2층짜리 공장 등 빌딩 3개동을 80억원에 매입했다. 지하철 2호선 뚝섬역과 가까운 '원빈' 빌딩값은 연이은 재개발에 따른 기대감 덕에 구입한 지 1년여 만에 호가가 무려 9억원이나 올랐다.
낡은 공장이 즐비하던 성수동은 최근 4~5년 새 아파트형 공장이 밀집한 지식산업센터의 메카로 재개발되면서 근로자들을 배후 수요로 삼는 이색상권이 형성됐다. 성수동이 있는 성동구에는 현재 SK와 코오롱 등이 지은 지식산업센터가 40여 곳에 달한다. 이는 서울 전체(약 190곳)의 20%에 달하는 숫자다. 주물 공장 등 제조업 중심이던 성수동 공장촌 주력 업종도 정보통신(IT) 등 첨단 산업으로 바뀌었다.
젊은 근로자가 늘면서 이들을 겨냥한 아기자기한 레스토랑과 커피숍, 소규모 패션잡화점 등이 잇달아 둥지를 틀었다. 이 덕분에 성수동 일대는 '제2의 가로수길, 경리단길'이라는 별명이 붙은 쇼핑 명소로 변신했다.
지난해 서울시가 성동구를 사회적경제특구로 지정하고 2018년까지 서울숲 인근에 1만㎡ 크기 성수특화산업 클러스터를 지어 젊은 예술가와 디자이너의 창업 공간으로 활용키로 한 것도 이곳 땅값을 끌어올렸다. 여기에 갤러리아 포레에 이어 2017년 47층짜리 '서울숲 트리마제'가 완공되는 등 초고층 주상복합이 들어서는 것도 관심거리다.
다만 최근 급작스럽게 가격이 뛴 만큼 추격 매수에는 신중해야 한다는 지적도 있다.
세종시 첫마을 '불꺼진 상가들' 속출
세종시 첫마을의 상가들이 문을 닫는 사례가 속출하고 있다. 도시 개발로 초기에 이곳에 집중됐던 상권이 점차 분산되면서 장사는 이전보다 안 되는데 임차료는 높기 때문이다.
세종시 한솔동 첫마을의 W 상가의 1층 치킨집이 지난해 말 문을 닫았다. 30대 초반의 젊은 사장이 의욕을 갖고 문을 열었지만 높은 임차료를 감당하지 못해 개업 4개월 만에 장사를 접었다. 첫마을과 주변의 아파트 상가를 둘러보면 문을 닫은 횟집과 한식집, 분식집 등이 부지기수로 늘고 있다.
국토교통부 자료에 따르면 세종시의 매장용 상가의 투자수익률은 작년 1분기 1.66%, 2분기 0.50%, 3분기 0.78%, 4분기 0.61%로 2분기부터 뚝 떨어진 상태다. 전국 평균인 1.82%를 크게 밑도는 수치이며 전국 시도 가운데 가장 낮다.
세종시의 매장용 상가 임대료는 작년 4분기 기준 m²당 3만5000원으로 1년간 10%가량 떨어지기는 했으나 전국 평균인 2만8800원보다 훨씬 높다. 상가 공실률은 작년 1분기 6.9%에서 4분기 7.6%로 올라갔다.
신분당선 강남~신사역 구간 하반기 착공
서울지하철 2호선 강남역과 3호선 신사역을 남북으로 연결하는 신분당선 연장구간 신분당선 강남역~용산(7.8㎞) 노선 중 강남역~신사역(2.2㎞) 구간이 하반기 중 착공에 들어간다.
강남대로를 따라 건설되는 이 노선은 강남역 상권, 영동시장 먹자골목, 신사역·가로수길 상권 등을 남북으로 연결하며 수도권 남부 거주자들이 지하철을 이용해 손쉽게 신사역까지 이동할 수 있게 되면서 환승역으로 변신하는 신논현역(9호선)과 논현역(7호선), 신사역 주변 상권이 더욱 활성화될 것으로 전문가들은 예상했다. 장기적으로 신분당선이 용산·광화문까지 연결되면 강남대로 땅값이 테헤란로를 웃돌 것이란 전망도 나온다.
이를 위해 국토부는 늦어도 하반기 중 신분당선 민자사업자의 사업계획에 대한 실시계획승인을 할 계획이다. 두산건설(주간사)·대우건설·대림산업 등이 참여한 사업시행자 '새서울철도'도 오는 4월 은행·증권회사 등과 금융조달 약정을 체결할 예정이다.
계획안에 따르면 총 2조5855억원의 사업비 중 1조3000여억원을 투입해 신논현(9호선)·논현(7호선)·신사(3호선) 3개 환승역과 선로를 건설한다. 개통은 2021년 예정이다.
기존에 광역버스를 이용할 수밖에 없었던 수도권 남부 유동인구가 신사역까지 지하철로 한 번에 이동하게 되면서 지상 상권이 더욱 활성화될 것으로 부동산 전문가들은 예상한다.
향후 신분당선은 용산·광화문을 거쳐 은평뉴타운·경기 고양시 삼송지구까지 연장된다. 정부는 지난달 이 계획안을 3차 국가철도망구축계획에 포함시켰다. 이 중 신사~용산 구간은 미군기지 이전이 완료되는 대로 착공할 방침이다. 민자사업자는 2019년 착공을 목표로 하고 있다.
서울의 양대 핵심업무지역인 강남역 일대와 광화문이 지하철로 연결되면 파급 효과가 상당할 것이라는 전망이 나온다. 현재 광화문에서 강남까지는 차로 한 시간 가까이 걸리지만, 신분당선이 개통되면 30분 이내에 닿을 수 있다.
전문가들은 신분당선이 용산까지만 개통돼도 강남대로 주변 빌딩 시세가 테헤란로 시세와 비슷해지거나 넘어설 것으로 예상했다. 테헤란로 주변 땅은 3.3㎡당 2억원 정도에 거래되지만, 논현~신사역 일대는 3.3㎡당 1억2000만~1억5000만원에 매매된다.
강남역 주변 땅값은 2011년 신분당선이 개통되고, 삼성그룹 사옥이 들어서면서 3.3㎡당 최고 4억원까지 올랐던 점을 감안하면 신분당선이 연장되면 신사역과 논현역 사이 빌딩의 가치도 높아질 수밖에 없을 전망이다.
수인선 개통 맞물려 인천역 일대 '입지규제 최소' 추진
경인전철과 수인선이 만나는 인천역 일대를 '입지규제 최소구역'으로 지정하는 방안이 추진된다.
인천시는 최근 한국철도공사가 소유한 중구 북성동 인천역 역세권 2만4,693㎡를 입지규제 최소구역으로 지정해 줄 것을 국토교통부에 신청했다고 28일 밝혔다.
이 부지는 한국철도공사가 민간사업자를 공모해 상업시설과 관광·숙박시설 등이 어우러진 복합역사(1만842㎡)를 건립하는 방안이 추진되는 지역이다. 정부가 지난해 1월 도입한 제도인 입지규제 최소구역은 건축물의 용도와 밀도·높이 등의 제한을 받지 않는 용도지역이다.
인천역 복합역사부지(제2종 일반주거지역)가 입지규제 최소구역으로 변경되면 건축물 건폐율이 60% 이하에서 90% 이하로 완화되고 용적률도 250% 이하에서 1,000% 이하로 개선된다. 또 숙박시설이 들어설 수 있고 업무·판매시설 규모도 제한받지 않는다. 이와 함께 부설주차장 설치 기준도 완화된다.
시는 인천역 복합역사에 인천내항과 인천차이나타운을 연결하는 광장(3,281㎡)을 새로 조성할 계획이며 사업비는 복합역사를 개발하는 민간사업자가 부담하도록 할 방침이다.
시는 인천역 일원 입지규제 최소구역 지정이 국토부와 환경부 등 중앙부처 협의를 거쳐 늦어도 올 5월께 중앙도시계획위원회에 상정될 것으로 기대하고 있다. 이후 한국철도공사는 6~7월께 복합역사 개발 민간사업자 공모에 나설 방침이다.
거래절벽에 공인중개소 어쩌나
대치동 은마아파트가 총 4424가구인데 지난해 12월에 4건, 지난달에 4건 거래됐을 뿐이고 2월 상황도 여의치 않은 거래절벽이 이어지고 있다.
주택담보대출 규제로 부동산 시장이 침체되면서 공인중개사 등 관련업계 종사자들이 울상을 짓고 있다. 대출 규제의 직접 대상인 재고주택 시장뿐 아니라 신규분양 시장도 얼어붙으면서 분양대행사 등 관련업체들도 어려움을 호소하고 있다.
재고주택 시장의 경우 상대적으로 고가인 강남권 재건축 단지들의 거래가 크게 줄었다고 공인중개사들은 입을 모았다. 거래가격이 비싸고 투자 수요가 많았던 탓에 상환부담이 가중되자 투자 수요가 빠지면서 거래가 급감했다는 분석이다.
송파구 잠실주공5단지도 전체 3930가구 중에 2월 매매된 건 3~4건 뿐으로 급매물만 나갔고 정상 매물은 거래가 없는 상황이다.
이런 현상은 강남권 재건축 단지들이 고가이다보니 이자와 원리금 상환 부담에 투자자들도 쉽게 나서지 못하면서 올해 부동산 시장이 안 좋다는 전망이 많아 거래가 더욱 위축되고 있는 것으로 보인다.
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상가 시장 동향
