총선이후 핫해질 부동산 코드는?
부동산 시장도 총선 이후 '여소야대'로 달라진 정치 지형 영향을 받을 것으로 예상된다. '새누리당 몰락, 더불어민주당 대승, 국민의당 약진'으로 귀결된 이번 총선 결과에 따라 그동안 '부동산3법' 통과 등 규제 완화 훈풍 덕에 활기를 이어왔던 부동산 시장이 다시 규제 위주로 돌아서는 것 아니냐는 우려가 나온다. 특히 더민주가 줄기차게 주장해왔던 전·월세상한제 등 각종 규제가 다시 수면 위로 부상할 가능성이 높아졌다.
일단 이번 총선으로 19대 국회에서 부동산 정책을 다뤘던 국토교통위원회 소속 위원 31명 가운데 11명이 낙선 또는 불출마로 자리를 비우게 됐다. 그간 정부와 발맞춰 재건축 연한 단축 등 부동산3법 통과에 주력해왔던 새누리당 주요 의원(이노근·김태원)이 줄줄이 떨어진 반면 더민주에서 대표적인 강성파로 분류됐던 의원(이언주·김상희)들은 살아남은 만큼 향후 부동산 정책에서도 야당의 목소리가 높아질 것으로 보인다.
특히 19대 국회에서 더민주가 주장해온 전·월세상한제와 계약갱신청구권 도입 요구가 다시 힘을 얻게 될 것으로 보인다. '치솟는 전·월세 값을 잡겠다'며 지난 국회 때 더민주는 서민주거복지특별위원회를 만들면서까지 두 제도의 도입을 밀어붙였지만 여당과 정부의 반대로 결국 실패했다. 실제 더민주의 이번 총선 주요 공약에 상한제와 계약갱신청구권 적용이 포함돼 있는 만큼 20대 국회에서도 두 제도는 '뜨거운 감자'로 급부상할 전망이다.
여당 일각에서는 부동산 관련 과세를 낮추자는 주장이 나와 20대 국회에서 실현될 수 있을지 관심을 모은다. 서울 강남갑에서 당선된 이종구 새누리당 의원은 "부동산 양도소득세를 낮추는 등 경기활성화 방안을 추진하겠다"고 밝혔다. 시장에서는 이 의원이 과거 재정경제부(기획재정부) 금융정책국장과 금융감독원 감사 등을 거친 여권 대표 '경제통'으로 꼽히는 만큼 부동산 등 경제 관련 이슈에 영향력을 발휘할 것으로 기대한다.
주택 매매시장은 기존에 예고된 규제정책들이 당분간 시장을 움직여 갈 것이라는 전망이다. 다음달 지방에서도 주택담보대출에 대한 규제가 강화되면 기존 주택에 대한 매매가 전반적으로 둔화되고 가격 조정이 이뤄지는 등 시장이 위축될 가능성이 높다. 다만 대출규제 강화 영향을 받지 않는 분양시장은 수도권과 지방에서 모두 '분양가'에 따라 양극화 현상이 두드러질 전망이다.
판교 창조경제밸리의 지원기지 알파돔시티
'판교 창조경제밸리'는 판교 제1〮2테크노밸리를 중심으로 모두 1750여개 기업에 11만명이 근무하는 세계적인 첨단 산업단지로 조성되는 한국형 실리콘밸리다.
지난해 6월 정부가 발표한 창조경제밸리 마스터 플랜에 따르면 판교 창조경제밸리의 최종 목표점은 글로벌 수준의 혁신 클러스터 탄생이다. 판교에 축구장 153개 넓이(109만㎡)의 도시첨단산업단지를 조성, 입주기업을 지원함으로써 창조경제의 산실을 삼아 경제도약 원동력으로 삼겠다는 것이다.
이에 '판교 알파돔시티'는 금융, MICE산업 등 창조경제 융합기업을 유치해 약 2만여명이 근무하는 창조경제밸리의 한 축이자 지원기지로써 자리매김한다는 전략이다.
특히 알파돔시티는 ICT 산업중심의 제1테크노밸리(카카오톡 등 주요 IT기업과 국내 상위 7개 게임업체 등), 혁신공간 중심의 제2테크노밸리(산-학-연, R&D, 창업-성장-벤처 등)와 달리 업무시설 이외에도 문화, 판매시설 등의 지원시설이 다양하게 구성되는 것이 특징. 때문에 입점에 대한 자격제한이 없어, 기존 제1테크노밸리에 입주하지 못한 IT〮BT사업 연관기업들이 대거 알파돔시티로 넘어 올 수 있다는 평가가 이어지고 있는 상태다.
이에 알파돔시티에는 이미 지난 달 삼성물산 건설부문이 판교 알파돔시티 알파리움타워로의 사옥 이전을 마쳤으며, 이달 5일에는 ETRI(한국전자통신연구원)와 알파돔시티가 MOU 체결을 맺고 가상현실, 증강현실 등의 원천기술을 전시 및 체험할 수 있는 공간을 만든다고 밝힌 상태다.
한편 판교 알파돔시티'는 이외에도 다양한 문화〮예술〮상업시설을 조성해 단순히 업무시설 밀집지역이 아닌 사람들이 머무를 수 있는 공간으로 만든다는 계획이다.
현재 알파돔시티에 들어설 계획을 마친 문화〮예술〮상업시설은 벨이태리, 모자이크파크, 일렉트로마트, La Street 등이다.
벨이태리와 모자이크 파크는 이태리의 전통 문화를 체험할 수 있는 공간으로 조성된다. 특히 벨이태리에는 가죽제품으로 유명한 이탈리아 북부 마르케주의 톨렌티노시가 만든 자체브랜드인 "Via Tolentino"가 아시아 최초로 들어선다. 또한 이곳에서는 이태리 문화와 예술, 먹거리의 체험도 가능할 예정이다. 모자이크 파크는 이태리 모자이크 학교와 연계된 모자이크 작품 등으로 꾸며진다.
'일렉트로마트'는 키덜트 문화 확산 속 새로운 문화 공간으로 자리잡은 가전쇼핑매장으로 알파돔시티에서 2호점의 문을 연다. 이곳에서는 최신 가전 및 완구제품의 전시 및 판매와 드론 체험존, 피규어 존, 홈시어터 존 등 다양한 체험 공간을 제공할 예정이다.
이외에도 지난 달 삼성물산의 이전이 완료된 알파리움타워에서는 대규모 판매시설인 'La Street'가 그랜드 오픈을 앞두고 있는 상태다. 'La Street'에는 이미 스타벅스, 아티제, 빌리엔젤, 송추가마골 등의 국내 주요 커피전문점과 식당 등은 물론 이니스프리, 이가자헤어비스, 김밥공방 등의 대형 프렌차이즈 업체가 입점 계약을 마친 상태다. 이에 오픈 시기에는 80%이상이 입점을 완료해 운영을 시작 할 계획이다.
지하철 역을 품은 3971세대 SK 용현 단지내상가
3971세대인 용현 sk sky view 단지내상가가 임차접수 및 공급중에 있다.
용현 sk 아파트는 3971세대중 단지내상가 소비충성도가 높은 20평형과 30평형 타입 아파트가 3400여세대로 단지내상가에 대한 구매력이 중대형평형 아파트 단지보다 높을 것으로 예상되는 단지이다.
지상에 차없는 단지로 구성되지만 유일하게 단지내 상가주변에만 주민들의 차량출입시 소비편의를 위해 주차장 시설이 마련되어 있어 차량진출입에 따른 상가 이용편의성을 높인것도 장점이다.
아파트 내 단지내상가는 A상가 B상가 C상가로 나뉘지만 인하대역으로 최종 확정된 A구역 상가가 단지 차량의 진출입의 빈도및 대중교통 노선 이용을 위한 주민 유동인구가 집중될것으로 분석되면서 A구역 상가에 대한 관심이 집중되는 현상을 보이고 있다.
대규모 아파트 단지들이 여럿 있기는 하지만 대부분 넓게 나뉘어 여러개으 단지로 쪼개져 있거나 단지 주변에 일반 상업지역등으로 유출될 수 있는 환경으로 인해 단지내상가의 기능이 약화된 곳이 많았다
반면에 용현 SK SKY VIEW는 단지 좌측 우측 남측 등이 녹지 및 공원 등으로 차폐되어 있고 북단의 경우 경인고속도로로 막혀있어 단지출입의 출입구 주변으로 집중되는 구조를 가지고 있으며 단일 단지로 조성되어 세대의 밀도가 높아 단지내상가에 접근하는 거리가 짧게 형성되는 특징을 가지고 있다.
아파트 입주는 2016년 6월 입주이며 인하대역은 올해 12월 개통예정이 잡혀있어 사전에 업종선점을 위한 임차문의와 투자문의들이 집중될 것으로 예상된다.
문의 : 010-2764-7533
이케아 후광, 4천세대 택지지구내 한곳뿐인 근린상가
위례 마곡 세종 동탄2등 대규모 개발 호재지역을 중심으로 상가투자분위기가 이어지고 있는 가운데 롯데 아울렛 몰오픈에 이어 일일 3만2천여명의 고객을 끌어당기고 있는 이케아 오픈 열풍으로 광명역세권 지구에 관심이 쏠리고 있다.
광명 역세권택지개발지구는 아파트 주거4천세대와 빌라8천여세대를 합해 1만2천여세대의 배후수요에 행운드림프라자 단 하나밖에 없는 근린상가부지로 독점성이 강하고 항아리상권을 형성하고 있다.
광명역세권 택지개발지구내 단독 근린상가인 행운드림 프라자는 이케아와 롯데쇼핑몰을 가기위해 거쳐야하는 사거리 코너에 입지해 길목입지로서의 가치와 시인성이 뛰어나고 1km2단위면적당 주거 인구밀도가 높은데다 초,중,고교 4개가 행운드림프라자 주변에 밀집하고 학생들의 학급당 정원초과 지역이어서 학원, 병원 등의 입지로 가치가 탁월하다.
지하에는 근린상가로는 드물게 에스컬레이터와 무빙워크 등이 구비된 초대형 ssm마트가 1월말 오픈해 지역주민들이 대거 소비유입되고 있으며 지하3층~지상4층 총 점포수 35개 연면적 7,005.90㎡ 규모로 1층에 은행CD기인 국민은행365, 장독대, 바푸리, 피자마루, 베니베베, SK텔레콤, 약국 등이 입점하여 선임대 후분양중에 있으며 2층은 소담한정식등 음식관련 업종이 3층은 소아과, 정형외과, 치과 4층은 지온학원, 피아노, 지성의 숲, 태권도등 학원들이 오픈해 선임대 후분양 조건으로 투자수익률 7.2%-8.9%선으로 분양중에 있다.
지상 3층 메디컬의 경우 소아과가 보증금 4천 월세 2백만원 실투자금 1억9700만원으로 수익률 8.97%로 분양되었으며 지상2층 미용실이 보증금 4천 월세 2백만원 지상3층 메디컬존의 정형외과도 보증금 7천 월세 4백만원 수준으로 실투자금은 2억선부터 투자가 가능하다.
분양문의 : 010-6299-5869
대형 호재에 들썩이는 일산·
지난 2004년 대규모 도시개발사업로 지정됐지만 10년 넘게 제대로 삽도 뜨지 못한 채 지지부진한 모습만 보이던 고양시 일산동구 일대가 최근 들썩이고 있다. 오는 2017년까지 세계적인 수준의 관광기반시설 확충은 물론 미래형 관광단지인 고양관광문화단지, 일명 '한류월드' 착공이 가시화됐기 때문.
경기도시공사가 고양시 일산동구 장항동 일원 약 100만㎡에 조성하는 대규모 도시개발사업인 이 사업지에는 공동주택 2400여 가구, 주거용 오피스텔 200여 실을 비롯해 숙박시설, 업무시설, 상업시설, 테마파크, 수변공원, 주변문화시설 등이 조성될 예정이다.
이미 업무시설과 숙박시설부지에 빛마루 디지털 방송 콘텐츠 지원센터와 엠블호텔 등 일부 시설들이 들어선 상태고, 조만간 EBS 통합사옥도 들어설 예정이다.
물론 한류월드의 핵심사업인 K-컬쳐밸리 조성도 속도를 내고 있다. K-컬쳐밸리(약 30만㎡) 우선협상대상자인 씨제이이앤엠(CJ E&M) 컨소시엄은 이곳에 약 1조원 가량을 투자해 테마파크, 호텔, 융복합공연장, 상업시설 등을 조성할 계획이다. 경기도는 조성이 완료되면 10년 간 생산유발 13조원, 일자리 9만 개가 창출 등의 직접투자효과를 기대하고 있다.
고양시에는 최근 대규모 호재가 추가되기도 했다. 지난달 29일 국토교통부는 고양시청에서 GTX 전략환경영향평가서 관련 주민설명회를 개최한 것. 이번 주민설명회는 GTX A노선인 경기 일산 킨텍스~서울 삼성역 구간의 최종노선이 확정 단계에서 열린 만큼 GTX A노선 사업에 대한 확신도 높아지고 있다.
맥도날드, 직영 철수 프랜차이즈 변신하나?
세계 1위 패스트푸드 기업 맥도날드가 한국·일본·대만 등 직영 사업에서 철수하고 프랜차이즈(가맹점)로 전환하는 작업을 추진 중이다. 직영은 본사가 직접 모든 운영을 맡기 때문에 투자금이 많이 들지만, 제품·서비스 품질을 일관되게 관리할 수 있다. 반면 프랜차이즈는 개인이나 업체에 매장 운영을 맡기고, 본사는 브랜드 관리만 하며 수수료만 받는 형태라 투자금이 적게 든다. 맥도날드는 프랜차이즈 전략이 "지속적이고 빠른 성장을 위한 것"이라고 밝혔다. 하지만 업계에선 맥도날드가 투자금을 회수하고 사업에서 한발 물러나기 위한 '출구 전략'을 짜고 있다는 분석이 나온다.
맥도날드는 최근 2년간 각종 악재에 시달렸다. 2014년 7월 중국에선 납품 업체가 불량 닭고기를 공급해 파문이 일었고, 일본에선 햄버거에서 이물질이 여러 차례 발견돼 매출이 2년간 해마다 10% 이상씩 줄었다. 한국에선 2년여간 최저임금 인상을 주장하는 단체들의 공격 대상이 됐다. 패스트푸드 업황 자체도 각국 현지 브랜드의 성장, 수제 버거 시장 확대 등으로 성장세가 꺾이고 있다.
지난해 맥도날드 매출은 254억달러(약 29조원)로 2년 전(281억 달러)에 비해 10% 줄었다. 영업이익은 2013년 103억달러에서 지난해 89억달러로 14% 줄었다. 반면 보유 현금은 늘고 있다. 2012~2014년 20억달러 수준이던 현금성 자산이 지난해엔 77억달러로 3배 이상 늘었다.
이 때문에 맥도날드가 기업 인수·합병이나 신사업 투자를 준비하는 것 아니냐는 해석도 나온다. 맥도날드는 그동안 인수·합병에 적극적이지 않았다. 1998년 투자했던 멕시코 스타일의 패스트푸드점 치폴레를 2006년 매각하는 등 투자했던 몇 가지 사업을 2012년까지 모두 정리했다.
작년 1월 취임한 스티브 이스터 브룩 CEO가 같은 해 5월 발표한 새로운 전략을 보면 겉으로는 '공격적 확장'으로 보였지만, 내용은 '투자금 회수'에 가까웠다. 중국·홍콩·한국 등 아시아에 5년간 매장을 1500개 늘려 기존 수준(2800개)의 1.5배로 늘리겠다면서도 전 세계 매장의 80%인 프랜차이즈 형태 매장 비율을 95%까지 끌어올리겠다고 했기 때문이다. 이는 현재 진출해 있는 119개국 중 현지 기업에 운영을 맡긴 70개국 외에 본사가 소유한 49개국 법인도 최대한 합작회사로 전환하거나 지분 전체를 매각해 위탁 운영 업체(마스터 프랜차이즈)에 가맹점을 관리하도록 하겠다는 의미다. 맥도날드는 지난해 대만 맥도날드 지분 전체와 일본 맥도날드 지분 대부분을 매각한다는 방침을 밝혔다.
한국맥도날드는 지난 달 한국의 직영점을 가맹점으로 전환하는 방침을 밝히면서 "현지 시장을 잘 아는 파트너를 찾아 사업을 더 잘 해보려는 것"이라고 말했다. 한국의 경우 맥도날드 매장의 70% 정도가 직영 매장이다.
우후죽순 커피업계 지난해 성적표 초라하네
지난해 경기불황, 메르스(중동호흡기증후군), 저가커피의 공세에 직면한 커피업계가 전반적으로 타격을 입은 것으로 나타났다.
12일 금융감독원의 전자공시에 따르면 미래에셋자산운용 사모펀드(PEF)가 운영하는 커피빈은 지난해 1천389억원의 매출을 내 전년(1천463억원)보다 5.1% 줄었고 이 기간 영업이익은 124억원에서 39억원으로 68.5% 급감했다.
커피빈은 지난해 말 기준 매장수(직영점 기준)가 234개로 전년보다 9개 늘어나는데 그쳐 사업을 크게 확대하지 않았음에도 이익측면에서 뒷걸음질쳤고 매일유업의 폴바셋은 지난해 매출이 484억원으로 전년(285억원)보다 69.8% 증가했지만, 1억8천만원의 순손실을 기록해 2014년 1억1천만원의 순익을 봤던 사업이 1년만에 순손실로 돌아선 것이다.
같은 기간 카페베네는 매출이 1천422억원에서 1천210억원으로 14.9% 감소했으며, 영업손실은 2014년 29억원에서 지난해 114억원으로 293.1% 확대했는데 2012∼2013년 드럭스토어 디셈버24, 이탈리안 레스토랑 블랙스미스, 베이커리 마인츠돔 등 신규 사업이 잇따라 실패한 후 현재까지 당시의 손해가 영향을 끼치고 있다.
커피전문점 중 그나마 실적이 나은 곳은 세계 최대규모의 다국적 커피업체인 스타벅스와 중저가 커피업체인 이디야 정도다.
이디야는 지난해 1천355억원의 매출을 기록해 전년(1천163억원)보다 16.5% 증가했고, 영업이익은 130억원에서 163억원으로 25.4% 늘었고 스타벅스는 지난해 매출 7천739억원을 기록해 전년(6천171억원)보다 25.4%증가했고, 영업이익은 402억원에서 471억원으로 17.2% 늘었다.
커피업계가 매출과 영업이익에서 전반적으로 저조한 실적을 보인 것은 경기불황에 메르스 사태까지 겹쳤기 때문으로 분석된다.
커피업계 관계자는 "메르스 사태가 이어진 두 달간 사람들이 거의 외출을 하지 않으면서 업계도 큰 타격을 받았다"고 밝혔다.
아울러 '커피 천국'이라고 부를 만큼 커피점이 포화상태에 이른 상황에서 편의점이 잇따라 고급 원두를 사용한 저가 커피를 출시한 것도 영향을 미쳤다는 지적이다.
상가 임대차 계약 이것만은 챙기자
상가 임대차 계약을 체결할 때는 부동산 등기부 등본과 토지이용계획, 건축물대장 등 장부 확인이 필수다. 또한 임대차보증금 회수 가능성과 임대인 확인도 반드시 거쳐야 하는 과정이다.
우선 계약 전 점검해야 할 공적 장부부터 보자. 부동산 등기부 등본에 설정된 대출 금액과 부동산 소유 명의자를 확인한다. 이어 건축물관리대장과 토지대장 지번 등을 파악한다. 토지이용계획 확인원도 챙겨야 할 장부다. 해당 건물의 용도 지역·지구, 개발계획 수립, 업종 허가·신고 가능 여부를 알 수 있다. 정부가 운영하는 '일사편리' 사이트를 활용하면 된다. '일사편리'는 18종의 부동산 관련 증명서상 정보를 1종의 부동산종합증명서에 담아 발급해주는 서비스다.
임대차보증금 회수는 부동산 등기부 등본으로 판단한다. 근저당권 설정 등기나 가등기, 가처분, 가압류가 됐는지 본다. 이런 경험(?)이 있는 상가는 가급적 피한다. 임대차보증금 회수가 어려울 수 있어서다. 하지만 임대차보증금과 월세가 상가건물임대차보호법에서 정하는 '최우선변제금'에 포함된다면 무방하다.
계약 시엔 부동산 등기부 등본에 기재가 된 명의의 소유자와 체결한다. 임대인 신원은 주민등록증과 등기권리증을 대조해서 확인한다. 계약서 작성 때는 되도록 상세하게 내용을 적는다. 임대차 거래에서 항상 문제되는 게 '원상복구'다. 원상복구는 임차 후 다른 데로 옮길 때 상가를 원 상태로 회복시키는 일이다. 대개 임대인과 임차인의 해석이 달라 말썽의 소지가 크다. 꼼꼼하게 정리해 두는 게 서로 간에 바람직하다. 더불어 권리금에 대한 계약서 작성 때도 인수 품목이 있다면 최대한 세부적으로 기재한다.
잔금 치르기 전에도 체크할 사항이 있다. 다시 한 번 공적 장부와 체납 사항을 재점검한다. 계약 완료 후엔 대항력 확보를 위해 관할 세무서에서 사업자등록을 신청한다. 임대차계약서에 확정일자도 받아 둔다.
동부이촌 새 아파트村 변신 시동
11일 부동산 업계에 따르면 수평증축 리모델링을 진행 중인 이촌동 현대아파트(현대맨숀)가 최근 용산구청에 건축심의를 제출했다. 조합은 상반기 안에 다음 절차인 사업시행인가도 받으려 사업시행계획 수립을 병행 중이다.
수평증축 리모델링인 만큼 층수는 현재(15층)대로 유지하되 각 가구 면적은 기존보다 약 15% 증가하고 97가구가 새로 지어진다. 97가구는 3.3㎡당 평균 3000만원대에 일반분양할 계획이지만 부동산 시장 상황 등을 감안해 가격을 인상할 여지도 없지 않다.
15년 넘게 지지부진하던 한강맨션 재건축 사업에도 불이 붙었다. 추진위원회와 주민은 재건축을 반대하는 상가를 빼고 사업을 추진하는 내용의 정비구역 변경(분할) 최종안을 지난달 용산구청에 제출했다. 추진위는 용산구청에서 승인만 떨어지면 이달 관련 주민설명회를 개최할 예정이다. 5층에 전용면적 87~178㎡ 660가구로 구성된 한강맨션은 재건축으로 최고 35층, 1580가구 대단지로 재탄생한다.
한강맨션, 왕궁아파트와 더불어 동부이촌동 재건축 3인방으로 꼽히는 한강삼익아파트도 잠에서 깨어났다. 2003년 조합을 설립하고도 오랜 기간 표류했던 삼익은 지난해 말 설비·정비업체를 선정하고 정비계획변경안을 수립 중이다. 이달 안에 관련 작업을 마쳐 구청에 신청할 계획이다. 내년 말까지 관리처분총회를 연다는 방침이다.
왕궁아파트도 재건축 사업안을 다시 세우고 있다. 왕궁아파트는 한강변 초고층(56층)으로 이미 재건축된 래미안 첼리투스(옛 이촌렉스) 옆에 붙어 있어 통합 재건축하는 방안을 논의했지만 렉스가 단독으로 방향을 틀자 계획을 수정 중이다.
동부이촌동 낡은 아파트들이 재건축·증축 리모델링 등으로 새 단장에 나서는 것은 강남 개포동과 서초 잠원동·반포동 일대 단지들의 재건축이 빨라지면서 부촌 자리를 이들 지역에 빼앗기지 않기 위해서다. 재건축 초과이익환수제가 만료되는 2017년까지 재건축을 추진하려는 목적도 있다. 옛 이촌렉스가 최고 56층 래미안 첼리투스로 다시 태어나면서 랜드마크로 부상한 점도 동부이촌동 낡은 단지들의 재건축 사업에 도화선이 됐다.
인천 영종 '미단시티' 좌초하나?
2007년 5월 2일 인천경제자유구역 영종지구 내 운북복합레저단지(현 미단시티) 개발을 위해 출범한 리포인천개발㈜ 대표 조셉 창(Joseph S. Chiang)은 야심찬 포부를 밝혔다.
2006년 인천 영종도 운북복합레저단지(188만여㎡) 조성사업 우선협상대상자로 선정된 홍콩의 리포(LIPPO)그룹은 홍콩법인 홍콩리포와 우리나라 금융사, 인천도시공사, 건설사 등 11개社가 참여하는 특수목적법인(SPC) 리포인천개발㈜을 발족했다.
리포인천개발은 총 5조원 정도를 투자해 영종도 운북동 일대 전체 부지 280만5천㎡중 64.7%(181만5천㎡)를 개발하고, 나머지 35.3%(99만㎡)는 인천도시공사가 개발키로 했다.
개발효과로 생산유발 7조5천882억원, 소득유발 1조5천억원, 고용유발 8만3천명이란 장미빗 청사진도 내놓았다.
그러나 사업 추진 10년째인 현재 미단시티 조성사업은 곳곳에 도사린 암초에 막혀 당초 청사진과는 달리 '골칫거리'로 전락했다.
영종도 바다를 끼고 업무, 상업, 주거, 레저 등의 기능을 갖춘 복합단지로 조성키로 한 이 사업은 처음엔 외국기업들의 관심을 끄는 듯했지만 글로벌 금융위기 등으로 부동산 시장이 얼어붙는 바람에 '헛발질'의 연속이었다.
2008년 미단시티 내 랜드마크타워 개발을 추진하던 부동산개발회사 ㈜오션글로벌이 세계적인 금융지주사인 '젠 파이낸셜 홀딩스'와 랜드마크타워 개발에 필요한 해외자본 50억달러를 유치하는 양해각서(MOU)를 맺었지만 말 뿐이었다.
2012년 말에는 중국 애랑개선집단유한공사와 미단시티 내 사업 투자를 위한 MOU를 체결했지만 역시 무산됐다.
리포그룹과 미국계 시저스엔터테인먼트가 합작한 LOCZ(리포&시저스)도 외국인 전용 카지노 등을 포함한 복합리조트 사업을 추진했으나 지난달 카지노 사업자 선정에서 낙마했다. LOCZ 최대주주인 리포그룹은 투자철회를 공식화했다.
미단시티 조성사업을 맡은 특수목적법인은 홍콩리포→리포인천개발→미단시티개발㈜로 사업주체가 두 차례 변경됐다.
리포인천개발 설립당시 자본금(688억원)은 홍콩리포(홍콩리미티드) 50%, GS건설 등 건설사와 금융기관 외에도 인천도시공사(9.6%) 등 모두 11곳이 참여했다.
하지만 2016년 현재 출자지분은 홍콩리포 38.54%, 인천도시공사 26.95%, 금융기관 7.6%, 건설사 23.54% 순이다. 주주도 당초보다 한 곳이 줄어든 10곳이다.
2008년 글로벌 금융위기와 부동산 경기 침체로 미단시티 조성사업이 위기를 맞자 미단시티개발은 증자에 나섰다.
1대 주주인 홍콩리포를 포함한 10개 주주는 지분을 축소한 반면, 인천도시공사만이 증자해 2대 주주로 부상했다.
인천도시공사는 미단시티개발이 2007년과 2011년 국내 은행에서 차입한 대출금을 보증(3천300억원)까지 해 경영난을 자초했다.
현재 미단시티 전체 매각부지는 123만6천여㎡(매각액 8천281억원)로 분양률 44.1%다.
사업 10년째인데 개발은 커녕 부지를 절반도 팔지 못했다. 미단시티개발이 106만8천여㎡(6천700억원), 인천도시공사가 16만7천여㎡(1천581억원)를 각각 처분했다.
리포인천개발이 2010년 미단시티개발로 법인명이 바뀌고, 2012년 도시공사가 2대 주주로 나서면서 미단시티 조성사업은 정상궤도를 이탈했다.
미단시티개발 대표가 외국인에서 송영길 당시 인천시장의 특보 A씨로 바뀌었고 2004년 7월 유정복 시장이 들어서면서 유 시장 도시개발특보인 B씨와 유 시장 인수위 팀장을 지낸 C씨가 대표이사와 부사장에 부임했다.
미단시티개발 조직에 인천시의 입김이 작용하면서 외자유치 등을 통한 개발사업은 탄력을 잃으면서 현 대표이사 B씨와 부사장 C씨는 최근 인천도시공사의 미단시티개발 감사결과를 놓고 상호 비방을 넘어 법정싸움까지 시작했다.
미단시티개발 부지 가운데 외국기업이나 외국자본이 매입한 땅은 현재까지 고작 10.3%(11만㎡)다. 나머지는 국내에 매각했다.
당초 외자유치 개발 계획과는 달리 국내 금융기관에서 대출받아 매입한 미단시티개발 부지를 국내 기업 등에 처분한 뒤 매각자금은 해외로 유출할 수 있다는 우려가 현실화하고 있다.
교통망 속속 정비 확충…수서역세권 부상중
서울 강남 수서발 고속철도(SRT) 8월 개통을 앞두고 서울시 등 지자체에서 상습 교통 정체 지역인 수서역 일대 교통망 정비사업을 추진하고 나섰다.
이에 따라 판교·분당과 강남을 연결하는 '서울 남부권 관문'이자 최근 강남·세곡 보금자리지구와 위례신도시 입주가 본격화하면서 출퇴근 시간에 심각한 차량 정체를 빚어온 수서역 일대 '교통 지옥'이 해소될 전망이다. 덩달아 강남구 개포동, 일원동, 서초구 양재동, 우면동 일대 부동산시장도 기대감에 부풀고 있다.
10일 부동산업계에 따르면 서울시는 최근 세곡동 사거리와 수서역 사거리를 잇는 밤고개로 3.5㎞ 구간을 현행 6차선에서 8차선으로 확장하기 위해 기본·실시설계용역을 입찰공고했다. 강남구청 관계자는 "밤고개로 확장 공사는 이르면 내년 착공에 들어가 2018년이면 전체 구간이 8차선으로 확장될 예정"이라며 "최근 교통난을 감안해 2020년 완공 예정이던 기존 계획보다 2년 정도 앞당겼다"고 전했다.
과천 경마공원에서 양재와 구룡역을 거쳐 세곡지구와 송파 복정을 연결하는 과천~서울동남권 동서철도도 활발하게 추진되고 있다. 총 길이 15.22㎞ 7개 역으로 구성되며 지난 2월 제3차 국가철도망구축계획 공청회를 거쳐 노선 계획에 반영됐다. 올 상반기에 최종 확정 고시될 예정이다. 다만 수서역 또는 '삼성병원역'을 경유할지에 대해 추가 검토가 필요하다는 서울시 지적에 따라 사전예비타당성 보완 용역을 추진 중이다.
제2양재대로 사업도 가시권이다. 과천시 과천대로와 강남구 자곡로를 잇는 길이 12.17㎞ 왕복 4~6차선 도로로 강남·세곡과 위례 등 대규모 택지개발사업, 판교와 동탄 등 수도권 남부 대규모 개발로 인한 교통량 급증을 해소하기 위한 대체 교통망이다. 서울시와 과천시 간 방음벽 설치 문제가 풀리면 재정계획심의를 거쳐 도로 신설이 본격화할 예정이다.
강남구청은 헌릉로와 삼성로 간 3.7㎞ 대모산터널(4차선) 건설을 추진하고 있다. 위례신도시 광역교통개선대책에 반영된 노선 중 하나다. 서울시는 2009년 한국개발연구원(KDI) 타당성 조사 결과 사업성이 부족하다며 난색이지만 국토교통부는 2009년 이후 대규모 택지개발 등 여건이 바뀌어 도로 건설이 필요하다는 의견이다.
강남구청은 대모산터널 접속 도로를 삼성로에서 영동대로로 변경해 동부간선도로 지하화 계획과 연계할 방침이다. 강남구청은 또 위례~신사선 경전철에 학여울역~수서역~세곡역(가칭) 지선(7.9㎞) 신설을 위한 용역도 추진한다. 지하철 5호선 강동역에서 상일동행과 마천행으로 분기 운행할 가능성이 높다.
위례신도시, KTX 수서역세권, 동남권유통단지 등 대규모 개발을 앞둔 만큼 이 일대 교통 인프라 확충은 불가피한 상태다. 지난해 말 기준 강남·세곡 보금자리지구 입주 가구는 4만5700여 명에 달한다. 2011년(4753명)에 비해 입주민이 10배 가까이 늘어난 셈이다. 위례는 10만여 명이 들어가게 된다.
수서·세곡동 일대 교통망 확충 과정에서 재건축이 시작된 개포지구와 일원동, 양재·우면 R&D센터 일대가 들썩이고 있다.
시중은행 PB센터에는 최근 '래미안 블레스티지(개포주공2단지)' 일반분양 흥행과 맞물려 개포 일대 토지·건물 투자 상담이 크게 늘어났다. 다음달에는 삼성물산이 일원 현대아파트를 재건축한 '래미안 루체하임'을 분양한다. '디 에이치 아너힐즈'로 아파트 이름을 확정한 개포주공3단지는 SRT 개통에 맞춰 분양할 예정이며, 3.3㎡당 평균 분양가는 강남권 역대 최고가인 4300만원을 검토하고 있다.
한전, 명동 금싸라기 땅 재개발한다
한전은 서울 을지로입구역 인근에 서울지역본부로 쓰고 있는 3개 건물을 17층 규모 호텔로 재개발하는 안을 검토 중이다. 한전은 한국자산신탁을 우선협상대상자로 선정했으며 내부 심의 절차를 진행 중이다.
서울지역본부 건물을 위탁회사를 통해서 개발한 뒤 임대형 사업을 하는 안을 검토하고 있으며 일부 건물은 문화재적 가치 때문에 서울시의 심의를 통과해야 재건축이 가능할 전망이다.
한전 서울지역본부는 신관, 구관, 별관 등 5~8층 높이의 3개 건물로 이뤄져 있다. 이 중 2개 건물은 1928년, 1933년에 건축된 건물이기 때문에 문화재 보존 관련 심의가 필요하다. 연면적은 약 1만 2000㎡ 정도다. 토지 시가는 약 1200억원 정도로 알려졌다. 문화재적 가치가 있는 구관은 보존할 예정이다. 이 부지에는 약 1200억원이 투자돼 호텔용 건물이 들어설 예정이다.
지난 2010년 한국전력법이 개정되면서 한전은 보유부동산을 활용하는 사업을 할 수 있게 됐다. 한전은 전국 곳곳에 산재한 옥외 변전소 부지 등을 지역 특성에 맞게 재개발해 자산효율성을 높이는 작업을 하고 있다.
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