목동 로데오거리 특별계획구역으로 변경
양천구 목동 로데오거리의 활성화를 위해 이 일대가 특별계획구역으로 지정되고 준주거지역으로 용도가 상향된다.
도건위는 제3종일반주거지역인 로데오거리 주변 2만7150㎡을 특별구역으로 지정하고 준주거지역으로 용도지역을 상향 조정하는 내용의 목동오거리 지구단위계획 결정(변경) 및 특별계획구역 세부개발계획 결정안도 통과시켰다.
이에 따라 로데오거리 주변 2만7150㎡의 건폐율은 최대 70%까지 늘어난다. 용적률은 기존(200%)과 같다. 왕복 4차선 도로 폭은 2차선으로 줄고 차량 출입이 제한된 차선은 주차장이나 보행길로 이용된다. 주민 스스로 쾌적한 환경을 유지하도록 주민협정제도도 운영될 예정이다.
또한 서울시는 13일 제9차 도시·건축공동위원회를 열고 서울강남 공공주택지구 내 도서관 부지인 자곡동 632 일대 4479.8㎡에 기숙사와 제1종근린생활시설을 추가하는 내용의 지구단위계획결정(변경)안을 통과시켰다고 14일 밝혔다.
토지소유주인 경상남도는 이곳에 200실을 갖춘 기숙사와 도서관을 짓는다. 기숙사는 경남 출신 서울 대학생에게 제공되며 도서관은 지역주민이 이용할 수 있다.
흑석뉴타운이 수상하네
흑석9구역은 2013년 조합설립인가를 마치고 차근차근 사업을 준비하고 있다. 추후 1500여 가구로 탈바꿈하게 된다. 아직 시공사 선정까지는 시간이 남았지만 대형건설사는 물밑작업을 한창 진행하고 있었다. 현재 현대건설·포스코건설· GS건설·롯데건설 등이 관심을 표한 상태다.
대형건설사들이 흑석뉴타운 수주에 눈독을 들이는 이유는 '준강남'이라 불리는 입지가 반영됐다. 지하철 9호선을 이용하면 강남·여의도 이동이 수월하다. 업무지구로 들어서는 용산도 가깝다.
현재 진행 중인 뉴타운 가운데 개발 속도가 빠르다는 점도 건설사 입장에선 매력적이다. 앞서 3개 구역에서 입주를 마무리했고 올해 2개 구역(대림산업·롯데건설)이 분양을 무리할 계획이다. GS건설도 3구역 시공권을 확보한 상태다.
한 대형건설사 관계자는 "흑석동은 서울에서도 노후 건축물이 많아 재개발이 필요한 지역"이라며 "9호선 개통으로 접근성이 개선되면서 강남권을 제외하면 수주 1순위로 꼽힌다"고 말했다.
흑석뉴타운은 올해 최고 청약 경쟁률을 잇달아 갈아치우고 있다. 지난 5월 롯데건설이 흑석8구역을 재개발해 분양한 '흑석뉴타운 롯데캐슬 에듀포레'는 1순위 청약 경쟁률 38.4대1을 기록했다. 계약도 4일 만에 100% 완판됐다.
대림산업이 이달 선보인 '아크로 리버하임'(7구역)도 흥행을 이어갔다. 1순위 청약 결과 평균 89.54대1을 기록하며 올해 수도권 최고 경쟁률을 갈아치웠다. 이 단지는 중도금 대출보증 규제를 피하면서 실수요는 물론 강남 투자자들마저 대거 몰린 것으로 풀이된다.
김간현 아크로 리버하임 분양소장은 "9호선 역세권 장점과 한강생활권이 가능한 입지"라며 "강남·여의도·용산과 인접해 있어 직주근접을 선호하는 수요자들이 몰렸다"고 말했다.
B중개사무소 대표는 "분양가(3.3㎡당)가 2200만원을 넘어서 저렴하다고 할 수는 없다"면서도 "강남 재건축 단지 1채 가격으로 이곳에서는 2채를 매매할 수 있다"고 말했다.
흑석뉴타운 분양열기가 달아오르면서 입주권은 자취를 감췄다. 7구역 입주권에 붙은 웃돈은 약 2억원. 조합원들은 추후 집값 상승에 대한 기대치에 한껏 부풀어 있다. 조합원들은 웃돈이 가파르게 오르면서 입주권을 내놓고 있지 않다.
흑석뉴타운이 재조명받으면서 분양가는 지속해서 상승하고 있다. 올해 3.3㎡당 기준 롯데건설은 2115만원, 대림산업은 2240만원으로 분양했다.
구역별 사업 속도도 차이가 있어 섣부른 투자는 금물이라는 의견이 많다. 인접한 구역이 사업속도가 늦어지면 시너지효과를 기대할 수 없어서다. 실제 한강조망과 역세권 효과가 기대되는 1구역은 흑석뉴타운에서도 높은 평가를 받고 있다. 그러나 사업 속도는 제자리걸음라는 게 개업공인중개사의 설명이다.
광주역ㆍ시흥 월곶역ㆍ여주역에 인구 몰린다
경기도 내 신도시와 구도시에서 역세권 개발이 한창이다. 광주, 시흥, 여주, 의정부, 남양주 등 도내 인구 50만 미만 시에서 역세권을 중심으로 한 도시개발사업이 진행되고 있다. 신도시에선 부족한 상업과 산업 기반시설을 확충하고, 구도시에선 상권활성화를 유도해 구도심에 활력을 불어넣기 위해서다.
경기도에 따르면 광주시는 성남~여주간 복선전철 건설에 따라 신설되는 광주역사 주변 역동 일원 49만㎡(약 15만평)에 공동주택과 단독주택 2105가구 규모의 주거단지와 상업 및 산업시설을 조성하는 역세권 개발사업을 벌이고 있다.
성남~여주간 복선전철 광주역은 오는 8월 개통 예정이다. 개통하면 광주에서 강남까지 30분 안에 접근이 가능하다. 광주역에선 또한 반경 2㎞ 안에 중부고속도로, 국도3호선, 성남~장호원간도로 등 교통망이 발달해 있다. 남동쪽으로 경안천 등 쾌적한 자연환경도 갖추고 있다.
광주시와 경기도시공사는 전체 용지 가운데 34만9000㎡를 수용하고, 나머지는 환지(토지구획 정리 후 소유주에게 재배분) 방식으로 개발한다. 지난 3월 말 보상계획공고가 나간 뒤 현재 감정평가사 선정 절차 단계에 와 있다. 이어 9월에 토지 감정평가를 거쳐 연말부터 내년초까지 토지 보상절차가 진행된다. 내년 5월에 부지정리 등 공사에 들어간다. 이 용지를 민간사업자에게 분양해 주상복합 아파트 등을 짓는다. 총 사업비는 3658억원이다.
광주에선 성남~여주간 복선전철 구간인 곤지암역 주변도 개발된다. 곤지암리 367번지 일대(17만1894㎡)로 936가구(공동ㆍ단독) 규모의 주거단지와 상업, 산업시설이 조성될 예정이다. 광주시는 현대 농지가 대부분인 이곳에 2019년까지 예산 454억원을 투입해, 복합주거단지 조성과 함께 역사 주변의 상업기능을 살릴 계획이다.
경기도시공사는 또한 남양주 다산신도시 내 다산역(2022년 개통 예정)과 맞닿은 주상복합용지의 복합개발을 위한 민간사업자를 공모 중이다. 총 4만2545㎡ 면적에 용적률 350%(주거 300% 이하), 건폐율 60% 이하, 최고 30층 높이의 아파트와 상업시설을 건설할 수 있다. 상업시설로 대형마트, 백화점, 쇼핑몰 등 판매시설이 입점 가능하다. 토지가격은 1341억원이다. 오는 25일까지 공모신청서를 접수하는데, 대우건설ㆍ포스코ㆍGS건설 등이 공모에 참여할 것으로 알려졌다. 공사는 이어 우선협상대상자를 선정해 9~10월에 사업협약과 토지매매계약을 체결할 예정이다. 공사는 이 주상복합 건물이 다산신도시의 랜드마크가 될수 있도록, 역에서 건물과 바로 진출입이 가능한 지하로를 개발할 계획이다.
경기 북부지역에선 의정부시 지하철1호선 녹양역 역세권 개발사업도 있다. 녹양역 일대 최고 59층짜리 주상복합아파트 2073가구가 조성될 예정이다.
경기도 시군 중 인구 50만 이하 22개 시군의 도시개발사업은 도의 승인을 받아야한다. 지난 5월31일 현재 도의 승인을 받아 진행중인 역세권 도시개발사업은 광주 2개지구, 의정부 외에도 ▷시흥월곶 역세권(23만5780㎡, 사업비 1732억원) ▷여주 능서역세권(23만4774㎡, 351억원) ▷여주 여주역세권(47만9322㎡, 725억원) 등 모두 6개 지구다. 도는 이들 6개 지역 역세권 개발을 통해 모두 1만381호의 신규주택, 인구 2만6797명을 수용할 수 있을 것으로 추산하고 있다.
건설사 직영상가 성공모델 '아브뉴프랑' 성장 주춤
유럽형 직영 상가 브랜드 '아브뉴프랑'을 신사업으로 추진 중인 호반건설이 사업 확대에 어려움을 겪고 있다. 앞서 판교와 광교에 문을 연 1·2호점이 고전하면서 후속 사업 계획을 줄줄이 취소하고 있기 때문이다.
업계에 따르면 지난해 5월 말 오픈한 '아브뉴프랑 광교'의 공실률은 1년이 넘은 현재까지 약 27%에 달한다. 130여개 상가 중 90여개만 주인을 찾았다.
상가가 지하철 신분당선 광교중앙역 바로 앞에 위치해 있는 역세권 입지임에도 신분당선을 타고 강남과 판교로 빠져나가는 수요가 많아 오히려 상권 유지에는 독이 되고 있기 때문이다.
광교중앙역 인근 A공인중개업소 대표는 "상권 규모 자체가 작은 광교보다는 기존 상권인 강남과 판교의 선호도가 수요자 사이에서 높은 상황"이라며 "신분당선을 이용해 20~30분 내 강남과 판교 모두 이동할 수 있다는 점이 큰 영향을 주고 있다"고 말했다.
1호점인 '아브뉴프랑 판교'의 공실률은 광교보다 낮은 약 13% 수준이다.
지난해 8월 현대백화점 판교점이 영업을 시작하며 수요를 빨아들이는 통에 한때 찬바람이 불었으나, 최근 과거 수요를 어느 정도 회복했다. 현재는 대형 상가 10여곳을 제외한 중소형 상가가 모두 계약돼 운영 중인 상태다.
그러나 현대백화점 영업 이전의 매출을 회복하지 못한 일부 상가의 경우, 올 하반기 돌아오는 3년 계약 만료 시점을 앞두고 재계약을 하지 않을 계획이라 공실률 증가에 따른 우려는 여전하다.
이에 따라 신사업 지속 확대를 통해 수익 다각화를 노리던 호반건설의 행보에는 제동이 걸렸다.
실제 호반건설은 지난해부터 경기 광명과 하남 미사, 시흥 은계·배곧, 광주광역시 등 분양예정이던 주상복합 단지를 대상으로 아브뉴프랑 적용을 검토했다.
그러나 최근 하남 미사와 시흥 은계의 경우, 일반 상가를 분양하는 쪽으로 결론을 내린 것으로 알려졌다.
부천영상단지 복합 개발
부천시의 영상문화단지 복합 개발 계획을 놓고 인천지역 상권 침체를 우려하는 목소리가 높다.
인천시에 따르면 부천영상문화단지 복합 개발은 부천시와 신세계가 원미구 상동 약38만3000㎡ 부지에 대형 복합 쇼핑몰을 조성하는 사업으로 부천시는 부지를 신세계그룹 측에 매각해 오는 2019년까지 대형 창고형 할인매장인 이마트 트레이더스와 호텔, 백화점, 워터랜드 등을 지을 예정이다.
부천시는 이번 사업으로 상권 활성화와 일자리 창출 등 경제적 효과를 기대하고 있지만 이와 인접해 있는 인천시는 울상이다.
쇼핑몰이 들어서는 부천시 상동이 부평구, 계양구 등 인천지역과 인접해있어 자칫 소비자의 이동으로 인한 인천 지역 골목상권이 타격을 입을 수 있다는 우려에서다.
실제 입점 예정지 경계로부터 부평구 삼산시장은 불과 780m 떨어져 있으며 전통시장인 부평깡시장은 1.74㎞, 부평종합시장은 1.80㎞에 위치해있다.
특히 인천 상권의 중심이라 불리는 문화의거리와 지하상가와의 거리도 2.33㎞에 불과해 지역 내 있는 전통시장과 골목상권의 매출 감소 가능성을 배제할 수 없는 실정이다.
이에 더해 차량 급증에 따른 교통체증과 대기오염도 문제점으로 지적되고 있는데 현재 입점지 주변의 시간당 평균 이동 차량 대수는 편도 3000대로 교통서비스 수준은 F등급이다.
이 상태에서 쇼핑몰이 입점하게 되면 약 2500대의 차량이 증가, 등급은 FF로 하락하고 이에 따라 대기 오염 등의 문제도 수반된다. A~F, FF, FFF 등 8등급으로 나뉜 교통서비스 수준은 E등급 이하시 운전자가 받아들일 수 있는 최대 차량 지체 한계 수준으로 극심한 지체를 나타낸다.
부평구의회는 타 군·구와 함께 사업 반대 결의안 채택을 준비하는 등 사업 진행을 막기 위한 방법을 모색하고 있으나 부천시의 사업을 저지할 수 있을지는 미지수다.
인천시 관계자는 "현행 유통산업발전법은 대규모 점포 개설시 인접 지자체에 통보하고 인접 지자체 단체장은 20일 이내 의견을 낼 수 있으나, 사업에 의견을 반드시 반영해야 할 강제 규정은 없다"며 "시에서도 향후 이와 관련한 의견을 내긴 하겠지만 현재 법 테두리 안에서 인천시가 사업에 개입하기에는 사실상 무리가 따른다"고 말했다.
지하철 역을 품은 3971세대 SK 용현 단지내상가
3971세대인 용현 sk sky view 단지내상가가 임차접수 및 공급중에 있다.
용현 sk 아파트는 3971세대중 단지내상가 소비충성도가 높은 20평형과 30평형 타입 아파트가 3400여세대로 단지내상가에 대한 구매력이 중대형평형 아파트 단지보다 높을 것으로 예상되는 단지이다.
지상에 차없는 단지로 구성되지만 유일하게 단지내 상가주변에만 주민들의 차량출입시 소비편의를 위해 주차장 시설이 마련되어 있어 차량진출입에 따른 상가 이용편의성을 높인것도 장점이다.
아파트 내 단지내상가는 A상가 B상가 C상가로 나뉘지만 인하대역으로 최종 확정된 A구역 상가가 단지 차량의 진출입의 빈도및 대중교통 노선 이용을 위한 주민 유동인구가 집중될것으로 분석되면서 A구역 상가에 대한 관심이 집중되는 현상을 보이고 있다.
대규모 아파트 단지들이 여럿 있기는 하지만 대부분 넓게 나뉘어 여러개으 단지로 쪼개져 있거나 단지 주변에 일반 상업지역등으로 유출될 수 있는 환경으로 인해 단지내상가의 기능이 약화된 곳이 많았다
반면에 용현 SK SKY VIEW는 단지 좌측 우측 남측 등이 녹지 및 공원 등으로 차폐되어 있고 북단의 경우 경인고속도로로 막혀있어 단지출입의 출입구 주변으로 집중되는 구조를 가지고 있으며 단일 단지로 조성되어 세대의 밀도가 높아 단지내상가에 접근하는 거리가 짧게 형성되는 특징을 가지고 있다.
아파트 입주는 2016년 6월 입주이며 인하대역은 올해 12월 개통예정이 잡혀있어 사전에 업종선점을 위한 임차문의와 투자문의들이 집중될 것으로 예상된다.
문의 : 010-2764-7533
상가주택용지는 황금알 맹신주의
1%대 저금리 시대를 맞아'알짜'수익형 부동산 상품으로 떠오른 점포겸용 단독주택용지(이하 상가주택용지) 공급이 하반기부터 다시 본격화된다.
내 집 마련과 안정적인 임대 수익을 동시에 원하는 은퇴 베이비부머 세대의 관심도 집중될 전망. 전문가들은 청약에 앞서 입지조건과 비용 등을 꼼꼼히 따져볼 것을 권한다.
12일 한국토지주택공사(LH)에 따르면 LH는 올해 하반기 전국 7개 지구에 상가주택용지 총 316필지(79만3,000㎡)를 공급할 계획이다. 이달 김포한강 신도시(1필지)를 시작으로 8월 안성 아양지구 46개 필지, 9월 동탄2신도시 80개 필지, 10월 남양주 별내신도시 69개 필지 등이 연달아 나온다.
상가주택 용지는 상업시설(1층)과 주택(2~4층)을 동시에 지을 수 있는 땅이다. 토지를 분양 받아 4층에 실거주하면서 2~3층 주택은 전세로 돌려 건축비를 융통하고, 1층 상가를 통해 임대 수익을 얻는 구조다. 신청 예약금(1,000만원)만 있으면 누구나 신청할 수 있다. 특별한 청약 제한이 없으며, 청약 통장도 필요 없다. 당첨자는 추첨을 통해 결정된다.
가장 큰 매력은 역시 안정적인 임대 수익과 주거를 동시에 해결할 수 있다는 점이다. 보통 수도권 상가주택 용지 1필지는 198~330㎡ 규모로 분양가는 3억~5억원 수준이다. 건축비는 주거 형태에 따라 다르나 5억~6억원 안팎이다. 4층 건물을 지어 1층 상가, 2~3층 원룸(8가구 기준)을 임대하고 4층에 실거주할 경우 연 4~5%의 수익률을 거둘 수 있다는 게 전문가들의 분석이다. 이런 이유로 올해 LH가 공급한 상가주택 용지는 대부분 수백 대 1의 경쟁률로 마감됐다.
그러나 연 4~5% 수익률은 최상의 조건을 가정한 결과일 뿐, 상가주택용지가 항상 장밋빛 결과를 보장하는 것은 아니다. 전문가들은 용지 청약에 앞서 주변 상권, 공급지역의 특성, 투자 비용 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다고 조언한다.
우선 입지 조건이 가장 중요하다. 용지 배후에 적어도 5,000가구 이상의 미니 신도시급 대규모 주거단지가 조성돼야 상권으로 성장할 수 있고, 안정적인 임대수익도 기대할 수 있다는 게 전문가들의 공통된 조언이다. 또 개별 필지가 대로변에 위치하는지 이면도로에 접해 있는 지도 따져봐야 한다. 메인 상권과 동 떨어진 이면도로에 자리를 잡으면 1층 상가에 우량 임차인을 유치하는 데 애를 먹을 수 있다. 공용 주차장 부지가 가까울수록 주차 문제 해결에 유리하다는 점도 기억해 두면 좋다.
예상 임대수익에 대한 시뮬레이션도 최대한 보수적으로 해야 한다. 안민석 에프알인베스트먼트 연구원은 "신도시 상권이 성숙 단계에 진입하려면 최소 5년은 소요되기 때문에 막 상권이 형성되는 현 시기의 임대료 수준이 적정한 지도 점검해야 한다"며 "가령 경기 성남시 서판교 상가주택단지만 해도 5년 전 초기 단계에는 1층 상가 임대료가 월 500만~600만원에 달했으나 현재는 월 300만~400만원까지 하락했다"고 설명했다.
기존 주택을 구입하는 게 아니기 때문에 용지 매입 시 건축비도 고려 대상이다. 부동산업계의 한 관계자는 "자재, 인테리어 등에 따라 건축비가 천차만별이나 최근 수도권 지역은 3.3㎡당 350만~450만원 수준"이라며 "주택의 중층부(2~3층) 임대 보증금을 통해 건축비를 회수할 수 없다면 투자하지 않는 편이 낫다"고 조언했다.
용지 매입 후 건축 단계에서 시공사 선정도 쉽게 생각하면 안 된다. 상가주택 전문 시공사는 대부분 규모가 작고 영세해 건축비를 떼일 염려가 있다. 선종필 상가뉴스레이다 대표는 "시공사들이 건축비를 싸게 해 줄 테니 총 공사비의 30~50%를 선급금으로 달라고 요구한 후, 해당 대금을 다른 사업장에 채무 변제용으로 쓰는 사례도 종종 있다"며 "계약금 10%를 지불한 후 건축 공정률에 따라 대금을 지급하는 방식으로 계약을 맺어야 안전하다"고 당부했다.
살아나는 중소 빌딩 거래량
3분기 내내 미끄러지던 중소형 빌딩 거래량이 반등에 성공했다.
12일 빌딩 컨설팅업체 리얼티코리아가 내놓은 분기별 마켓 리포트에 따르면 올 2분기 전국에서 중소형 빌딩(거래금액 500억원 미만) 222건이 거래됐다. 192건이 사고 팔렸던 올 1분기 거래량 대비 15.6% 증가했다.
특히 1년간 가까이 지속되던 거래량 하락세가 멈췄다. 저금리 기조 속에서 빌딩 사자 열풍이 불었던 지난해 2분기에 307건 사고 팔리며 거래량이 정점을 찍은 뒤 ▷3분기 277건 ▷4분기 258건 ▷올 1분기 192건으로 매 분기마다 거래량이 떨어졌다.
리얼티코리아 문소임 수석연구원은 "1분기까지 관망세를 지키던 수요자들이 2분기부터 매입에 나서며 시장에서 거래가 활발했다"고 설명했다.
지난 분기 거래규모는 1조2000억원 수준이다. 전분기와 견줘 500억원 가량 늘었다. 전체 거래 사례 가운데 50억원 이하 '꼬마빌딩'이 차지하는 비중은 72.5%(161건)고 거래금액으로는 4400억원에 달한다. 새 주인을 만난 222개 빌딩 가운데 186곳은 서울에 있는 것이었다.
특히 개인에 의한 50억원 이하의 빌딩 거래가 많았고, 이는 전체 거래량이 늘어나는 데 기여했다.
거래가 성사된 전체 빌딩 가운데 개인 투자자들이 166개(75%)를 매수했다. 특히 개인이 거래한 사례 가운데 50억원 이하의 빌딩은 모두 140건(84.3%)이었다. 50~100억원 사이의 빌딩은 21건이 개인에 의해 매수됐고 100~200억원대는 4건, 200억원 이상 빌딩도 1건 거래됐다.
개인 투자자가 사들인 빌딩이 가장 많은 자치구는 강남구(29건)였다. 두 번째는 마포구(16건), 송파구(15건)와 서초구(11건)가 뒤를 이었다. 으레 빌딩 투자 1번지로 꼽히는 곳들이다.
주목할 만한 점은 동대문구에서 빌딩이 7건 거래되며 거래량이 많은 상위 5개 자치구에 포함된 것이다.
동대문구에선 투자금 대비 수익률이 높은 소위 '알짜 매물'이 거래됐다. 동대문구 제기동 고려대 앞에 자리한 3층짜리 건물이 대표적이다. 1층은 편의점, 2~3층은 고시원으로 쓰이는 이 건물에서 나오는 월 임대료는 840만원이다. 19억원에 팔렸으니 연간 수익률을 따지면 5.60%에 달한다. 서울시립대 건너편(동대문구 전농동)에 있는 3층 상가건물은 15억7000만원에 거래됐고, 임대료를 감안한 기대수익률은 5.09%다. 강남구(3.54%)를 비롯해 마포구(3.74%), 송파구(3.0%)의 평균 투자수익률이 3% 수준임을 감안하면 동대문구의 수익률은 도드라지는 수준이다.
지난달 초 한국은행이 기준금리를 1.25%까지 낮추면서 하반기 빌딩 시장에서 거래가 활발할 것으로 보인다. 임대 수익률을 바라며 빌딩시장에 진입하는 수요자들이 늘어날 가능성이 크다. 실제 2분기 거래 사례 중 임대수익용이 125건으로, 1분기와 견줘 24건 늘어났다.
문소임 수석연구원은 "기대 수익률이 3~4% 수준이더라도 기준금리와의 갭은 더 커졌기 때문에 하반기에도 수요층이 활발히 움직일 것으로 보인다"고 말했다.
'신분당선 효과' 판교만 누리고…광교·분당 상권은?
신분당선 연장선 개통 이후 판교·분당·광교 등 수도권 남부 주요 신도시 상권의 희비가 엇갈리고 있다. 이른바 '빨대 효과'가 생겨나면서 전국 맛집 식당가를 둔 현대백화점과 브랜드점이 많은 아브뉴프랑을 중심으로 판교의 고가 상권은 확대되는 반면 광교와 분당 주요 상권은 위축되는 모양새다. 연장선 개통으로 신분당선은 서울 강남역에서 양재·판교·정자·수지역(용인) 등을 거쳐 광교까지 연결됐다.
신분당선 연장에 따른 판교 '빨대 효과'는 아브뉴프랑 판교점의 매출 회복에서 잘 나타난다. 이 상가는 지난해 현대백화점 판교점 개장 뒤 위기를 맞았다. 백화점 지하 1층에 국내 최대 식품관이 들어서면서 전국 맛집을 비롯해 유명 브랜드 식음료 매장이 입점했다. 지역 주민과 직장인들의 발길이 이곳으로 향하면서 판교 상권은 현대백화점 중심으로 재편됐다.
그랬던 게 올초 신분당선 연장선 개통과 함께 분위기가 달라졌다. 아브뉴프랑 내 한 매장 관계자는 "지난해 말까지 손님이 줄어들다가 올 들어 다시 매출이 늘어나고 있다"고 말했다. 일부 매장에선 현대백화점 개장 이전보다 매출이 더 많아진 것으로 알려지고 있다. 상가 공실률도 거의 '제로(0)'다. 이 상가를 운영하는 호반건설 관계자는 "신분당선 연장선 개통 뒤 아브뉴프랑 유동인구가 확실히 늘었다"며 "분당·용인·광교 등과의 접근성이 좋아지면서 판교가 광역상권이 되는 분위기"라고 말했다.
현대백화점의 상권 파워도 더 커지고 있다는 게 현지 부동산업계 진단이다. 기존 판교 이외에 서울 강남권 수요자들까지 끌어들이던 백화점에 용인 광교 등의 수요자 발길까지 더해지고 있다는 지적이다.
신분당선 연장선 가동 6개월이 지난 현재 광교 상권엔 일단 마이너스 효과가 나타나고 있다는 게 분양업계 관계자들의 설명이다. 법조타운 테크노밸리 등의 입점이 늦어져 직장인 수요 유입이 없는 상황에서 주 소비층인 주부와 가족단위 수요자 상당수가 신분당선을 타고 판교와 서울 강남으로 빠져나가고 있어서다.
광교신도시 내 한 중개업소 관계자는 "분당 상권도 휘청하는데 광교가 어떻게 버티겠나"고 말할 정도다. 중개업계에 따르면 '광교푸르지오월드마크' 내 가두형 상가 월드스퀘어를 비롯한 주요 상가 공실률은 30~40%에 이른다. 전용면적 39~45㎡인 대로변 상가는 보증금 5000만원에 월세 300만~350만원 선에 호가되고 있지만 임대 수요자는 많지 않다. 박정준 자이소망공인중개 대표는 "상가 분양가가 높았던 지역이어서 임대료가 쉽게 내려가지 않고 있다"며 "2020년 경기도청 입주가 마무리되면 광교 상권이 자리 잡을 수 있을 것"이라고 말했다.
분당신도시 주요 상권들도 위축되는 양상이다. 한국감정원에 따르면 올 1분기 야탑·서현·정자 지역의 중대형 상가 공실률은 17.1%로 전 분기보다 9.1%포인트 급등했다. 임대료도 약보합세다. 중대형 상가 임대료는 지난해 1분기 이후 제자리걸음을 하다가 올 1분기 2.6% 떨어져 ㎡당 5만1650원에 머물고 있다. 정자역과 서현역 상권도 비슷한 분위기다. 김지희 한국감정원 상업자산통계부장은 "상가 임대료는 경기가 나빠도 끝까지 유지되는 경향이 있다"며 "보합세라는 건 조정국면에 들어간 것으로 볼 수 있다"고 말했다.
판교역세권 상가는 높은 초기 분양가 때문에 활성화가 더딘 모습니다. 최기천 88공인중개 대표는 "판교역 인근 상가 분양가는 3.3㎡당 5000만원 이상, 비싼 곳은 1억원에 달했다"며 "그런데 임대료는 3.3㎡당 2500만~3000만원(월세를 보증금으로 환산)에 머물러 있다"고 말했다. 권리금도 20% 정도 내렸다고 덧붙였다.
압구정 상권 '흔들'…임대료 하향조정중
국내 '성형 메카'로 불리는 서울 강남구 압구정역(지하철 3호선) 일대 상권이 흔들리고 있다. 개인 성형외과병원이 주로 몰려 있는 이 일대 건물 중 수개월에서 최대 1년 이상 공실로 비어 있는 곳이 적지 않다. 임대료도 15~20%가량 떨어진 건물이 생겨나고 있다.
내수 경기 부진으로 국내 성형 수요가 전반적으로 줄어든 데다 한국을 주로 찾던 중국인 성형 관광객 상당수가 대만, 일본 등으로 발길을 돌리면서 빚어지고 있는 현상으로 분석되고 있다. 여기에다 신사역(3호선)과 신논현역(9호선) 일대에 한 건물을 통째로 사용하는 기업형 성형외과가 잇따라 들어서면서 성형 수요도 분산되고 있다는 지적이다.
강남구청 등에 따르면 압구정역 주변에 자리 잡은 성형외과는 220여곳이다. 논현로를 사이에 두고 있는 압구정역 3번과 4번 출구 대로변은 절반 이상이 성형외과다. 중국어 병원 간판도 눈에 띈다. 주로 개인이 운영하는 중소형 병원이다.
부촌 이미지가 강한 데다 서울 강북과 지방에서도 찾기 편리한 교통 요지여서 2000년대 들어 성형외과가 우후죽순으로 자리 잡았다. 입소문을 타고 내국인뿐 아니라 미용 성형을 원하는 중국인 관광객까지 몰리면서 성형외과 중심지로 부상했다.
하지만 지난해 여름부터 압구정 성형외과 상권이 급속도로 위축되고 있다. 신사동 이면도로에선 '성형외과 임대'라고 적힌 현수막도 군데군데 찾아볼 수 있다. 내수 경기 부진 속에 작년 '메르스(중동호흡기증후군) 사태' 이후 중국인 의료 관광객 상당수도 대만 등으로 발길을 돌렸다는 분석이다. 인근 A공인중개 관계자는 "10여년 동안 보증금 2억원에 월세 1000만원 받던 건물이 1년 가까이 안 나가자 건물주가 보증금 1억원에 월세 650만원으로 낮춰 계약했다"며 "압구정 대로변은 성형외과 아니면 월세를 감당할 수 있는 업종이 드물어 월세를 50만~100만원 깎아서 내놓지만 그래도 쉽게 안 나간다"고 말했다. B공인 대표도 "건물을 통째로 쓰는 대형 병원은 자금력이 있다 보니 견딜만 하지만 165~330㎡ 규모 중소 병원이 들어 있던 건물은 공실이 속출하고 있다"고 말했다.
업계 관계자에 따르면 2년 전 보증금 2억원에 월세 1800만원 받던 논현로 대로변 J성형외과 건물 2층도 월세 1600만원에 매물이 나와 있지만 1년 가까이 임차인을 못 찾고 있다.
압구정 상권의 위축은 지난해부터 의료 관광객이 크게 줄어든 영향이 크다는 게 전문가들의 공통된 지적이다. 보건복지부에 따르면 2014년 한국에서 성형외과 진료를 받은 외국인은 3만6224명에 달했다. 이 중 2만480명(56.5%)이 강남구 내 성형외과를 찾았다. 하지만 지난해 강남구 내 성형외과를 찾은 외국인 환자는 전년의 60% 수준인 1만2000여명(강남구보건소 집계)에 불과했다.
대형 성형외과를 선호하는 이들이 늘어난 것도 압구정 병원 상권의 침체 이유로 꼽힌다. 2010년부터 신사역과 신논현역 주변으로 기업형 성형외과가 생겨나며 수요자를 끌었다. 신사역 주변에선 가로수길 인기를 업고 그랜드성형외과, 쥬얼리성형외과, 아이디성형외과 등이 들어섰다. 이곳은 노선상업지역이어서 10층 이상 건물을 지어 통으로 쓸 수 있다는 장점이 있다. 인근 중개업소 관계자는 "압구정역 주변은 2·3종 일반주거지역이라 5~6층 정도밖에 올리지 못한다"고 말했다.
최근에는 신논현역 주변이 뜨고 있다. 2009년 지하철 9호선 개통 이후 외국인 의료관광객이 공항에서 쉽게 접근할 수 있게 된 게 강점이다. 신사역 인근 C공인 대표는 "압구정역 인근에서 활동하던 성형외과 의사들이 뭉쳐 이 일대에 대형 병원을 세우는 사례가 많다"고 덧붙였다.
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상가 시장 동향
