창동ㆍ상계 동북중심지로 '꿈틀'
서울시 북부 끝자락 창동ㆍ상계 지역이 동북부 중심을 향해 꿈틀대고 있다.
서울시가 선정한 13개 도시재생 활성화지역 가운데 하나인 창동ㆍ상계 일대는 서울역과 함께 경제기반형 모델로 추진 중이다.
난지도 쓰레기매립장이 미디어ㆍ엔터테인먼트의 메카가 된 상암DMC의 성공 사례처럼 이 지역은 향후 공연 등 문화예술 관련 산업의 클러스터로 변모할 것으로 기대된다.
시는 오는 12월에 구체적인 창동ㆍ상계 도시재생활성화 실행계획을 발표하고, 내년부터 20여개 개발사업을 시행할 계획이다.
용역을 거친 기본 구상을 보면 창동역과 노원역 일대에 ▷복합환승 ▷복합문화 여가 ▷창업육성ㆍ문화 ▷특화산업기반 ▷복합비즈니스 기능의 시설이 들어선다. 최근 개관한 복합문화공간인 플랫폼창동61과 동북권창업센터와 50대 이상의 창업을 지원하는 '동북권 50+ 캠퍼스'가 창동역 부근에 조성된다. 동북권창업센터와 동북권 50+ 캠퍼스는 사업 타당성 조사 중으로 내년 설계공모와 실사, 2018년 2월 착공, 2019년 10월 준공 예정이다. 사업비는 각각 220억, 140억원이다. 서울리츠가 시행에 참여한다.
현 하나로클럽 자리는 복합유통센터로 변모하며, 그 옆으로 대지면적 5만㎡에 '서울아레나'가 건립된다. K-팝 등 대중음악 공연장소인 서울아레나는 국내 최대인 2만석 규모다. 아레나를 주변으로 테마파크, 쇼핑몰, 숙박시설 등 부대시설을 들여 외국인 관광객이 많이 찾는 K-팝의 명소로 만든다. 사업방식은 민간투자(BTO)며, 사업비는 약 4800억원이다. 시는 오는 9월 본격 공모에 나서 내년 4월까지 협상대상자를 선정할 계획이다. 이어 내년 12월 착공, 2020년 12월 완공이 목표다.
서울아레나 주변으로는 문화관련 창업단지를 짓는다. 공연, 영상, 음악 관련 기업들이 입주하며, 최소 35층 높이로 지어져 이 지역 랜드마크가 될 예정이다. SH공사가 시행하며, 사업비는 약 2734억원이다. 오는 10월 시의회 의결과 시행자 지정을 거쳐 12월 건축설계, 내년 12월 착공, 2020년 완공 예정이다.
노원역 주변 창동차량기지(부지면적 18만㎡)에는 특화산업집적시설이, 도봉면허시험장(6만7000㎡) 자리에는 업무지원시설 등 역세권 복합개발이 추진된다. 2018년 도시개발구역 지정, 2019년 실시계획 인가, 2020년 단지 조성공사 착수의 절차를 밟는다.
창동역세권과 노원역세권 사이 중량천을 건너는 보행교량 등 교량 3개가 설치된다. 중량천과 도심을 잇는 수변공원 2곳이 조성될 계획이다.
시는 우선 보행교량 설치 등 마중물 사업 8개를 선정, 국비 포함 499억원을 투입할 계획이다.
창동ㆍ상계 도심재생활성화 사업 속도의 관건은 민간자본 유치, 차량기지와 면허시험장 대체지 이전 속도에 달렸다는 평가다.
차량기지는 2019년 말 이전이 목표다. 대체이전지는 남양주시 진접지구다. 노원구와 남양주시는 지하철 4호선을 진접역까지 연장하는 대신 차량기지를 진접으로 이전하는 업무협약을 맺었다. 당고개에서 진접까지 4호선 연장(별내선) 사업은 현재 공사 중이지만, 차량기지 이전 문제는 진접지구 주민들의 반대로 해결되지 못했다. 면허시험장 이전을 두고서도 지자체간 힘겨루기가 진행 중이다. 서울시는 의정부시와 서울과 의정부 경계지역에 그린벨트를 해제해 이전하는 방안을 논의 중이다.
민간자본 유치도 만만치 않다. 서울아레나 주변 상권이 활성화하려면 교통체계 개선이 필수다. 이와 관련 현재 월계까지인 동부간선로 지하화 구간을 창동까지 연장해달라는 주민들의 요구도 있다. 창동ㆍ상계의 위치가 북부 외진 지역에서 기업체들의 선호도가 떨어진다는 점도 문제다.
인천역 일대 2만4693㎡ 복합역사로 개발
도심 공동화 현상으로 쇠퇴하던 인천역 일대 2만4693㎡ 용지가 관광·업무·판매 등 다양한 용도의 복합역사(조감도)로 탈바꿈할 것으로 보인다. 복합역사 후면부에는 광장이 신설된다.
국토교통부는 인천시가 입안 결정을 신청한 '인천 입지규제최소구역 지정을 위한 도시관리계획(안)'에 대해 중앙도시계획위원회 심의를 거쳐 29일 결정·고시한다고 밝혔다.
입지규제최소구역은 도시 정비를 촉진하고 지역 거점을 육성할 수 있도록 일률적인 도시·건축 규제를 완화해 유연하고 복합적인 토지 이용을 도모할 수 있다. 제2종일반주거지역으로 건폐율 60%, 용적률 250% 제한을 고밀복합형 개발의 창의적인 계획을 유도할 수 있도록 건폐율 80%, 용적률 600%까지 완화했다. 다만 높이는 주변 경관을 고려해 80m 이하로 제한했다.
역세권이자 도시재생지역의 중심이라는 입지 여건과 해당 지역 일대의 관광객 증가 추세를 고려해 업무·판매, 관광, 사회문화시설 등의 건축을 허용하면서 복합 개발이 가능해진다. 또 건축물 용도 중 숙박·판매 시설에 한정해 법정 주차 대수의 60%에 해당하는 주차장을 설치할 수 있도록 완화했다.
인천역은 월미도와 내항, 차이나타운을 연결하는 교통 중심지로 도시재생활성화지역의 중심부에 위치해 있고, 올해 2월 수인선 복선전철 개통으로 이용객이 꾸준히 증가해 복합역사가 대안으로 부상했다.
앞으로 한국철도공사에서 사업자 공모를 통해 민간사업자를 결정하면 규제 완화와 연계해 구체적인 사업계획을 수립하고 2019년 말까지 단계적으로 사업을 추진하게 된다.
수익형 부동산 상가 뜨고..오피스텔 지고
부동산114에 따르면 오피스텔의 연간 임대수익률은 지난 2002년 이후 계속해서 떨어지고 있다. 처음 조사를 시작한 지난 2002년 최대 8.11%를 기록했던 오피스텔 임대수익률은 2003년 7.59%, 2004년 6.77% 등으로 감소세를 보이다 2012년에는 5%대까지 하락했다. 올 상반기에도 수익률은 5.59%에 그치고 있다.
2000년대 초반까지만 해도 오피스텔은 아파트와 달리 전매제한 등의 규제로부터 자유로워 투자자들 사이에서 '필승' 투자처로 꼽혔다. 하지만 이 같은 인기에 편승한 공급 과잉으로 인해 수익률이 대폭 떨어지는 등 급격한 하락세를 보이는 중이다.
KB금융지주 경영연구소의 2015 한국 부자보고서에 따르면 금융자산 10억원 이상의 개인들은 가장 유망한 부동산 투자 상품으로 상가를 꼽았다. 업계전문가들 역시 오피스텔이 수익형 부동산의 대명사로 불리던 시기는 이미 지난 지 오래라는 데 동의한다.
지난 1.4분기 한국감정원 자료에 따르면 수익형 부동산 상품 중에서 상업시설의 투자수익률은 연간 평균 6%대 이상을 기록하고 있다. 특히 중대형 상가는 6.37%, 집합상가는 7.18%에 달한다.
집합상가는 1층 건물 내 여러 개의 부분이 독립된 건물로 사용할 수 있는 상가다. 구분소유권이 인정되면서 매장단위의 소액 투자가 가능하기 때문에 저금리 기조 하에서 투자에 대한 관심과 수요가 지속적으로 증가하는 추세다.
하반기 오피스텔 입주 물량은 상반기 1만3909실에 비해 71%나 증가한 2만3863실을 기록할 것으로 보인다. 하반기에 전국에서 2만실 이상의 입주물량이 대기 중이라는 것은 투자자 입장에서 임차인 확보를 위한 경쟁이 치열해지는 공급 과잉 상태에 돌입한다는 의미다. 하반기 오피스텔의 신규 분양 물량도 9500실에 달한다.
반대로 인기 투자상품으로 부상하고 있는 상가는 지난 2.4분기 기준 지난해 같은 기간에 비해 물량이 36%나 줄었다. 내수경기가 위축되며 향후 상권 활성화여부를 쉽게 판단할 수 없는 가운데 신규 택지지구 공급 중단으로 상업용지 공급이 귀해졌기 때문이다.
잠실일대에 코엑스 2.5배 전시장 만든다
지난달 국제협회연합(UIA) 발표에 따르면 2015년 서울시는 총 494건의 국제회의를 개최해 세계 181개국 1493개 도시 가운데 3위로 역대 최고 순위를 기록했다. 전년 249건(5위) 대비 두 배가량 높아진 실적으로 2013년 서울시가 '서울 MICE 육성 마스터플랜'에서 밝힌 '2018년까지 세계 3위' 목표를 조기에 달성한 것이다.
싱가포르(736건) 브뤼셀(665건)에는 못 미쳤지만 중동호흡기증후군(메르스) 사태에도 불구하고 전통적인 국제회의 개최 선호지인 파리(362건)와 빈(308건)을 제쳤다.
MICE 관광객은 경제력이 높고 여행경비 등을 회사 등에서 지원받기 때문에 일반 관광객에 비해 더 많은 돈을 쓰는 '큰손'이다. 문화체육관광부의 지난해 외래 관광객 실태조사 결과에 따르면 회의·컨벤션 참가자의 평균 지출액은 3128달러로 일반 개별 관광객(1673달러)에 비해 1.87배 높았다. 이에 서울시는 마스터플랜 추진과 함께 전담팀을 꾸려 MICE 잠재 수요 발굴에서 유치·개최까지 전 과정을 지원하고 있다.
일정 규모 이상 국제회의에 평균 1000만원(최대 1억5000만원), 기업 주최 회의나 인센티브 관광에 평균 700만원, 전시회에 평균 2000만원을 지원하며 MICE 참가자들에 대한 다양한 환대·홍보서비스도 제공한다. MICE산업 협력기구인 '서울MICE얼라이언스' 회원사를 지난해 195개에서 올해 220개로 늘렸다.
서울시는 시설 인프라 확충에도 총력을 기울이고 있다. 전시장 면적이 경쟁 도시에 비해 부족하다는 약점을 극복하기 위해서다. 현재 서울에 위치한 전시·컨벤션 시설은 코엑스, 세텍, aT센터, DDP 등 4곳 7만1528㎡에 그친다. 한국에서 최대 규모를 자랑하는 코엑스도 면적이 4만7130㎡ 수준이다. 이는 독일 하노버메세 전시장(46만6100㎡)의 10분의 1 수준으로 이웃한 중국 광저우 콤플렉스(33만8000㎡)의 14% 정도 규모다.
이에 따라 2028년까지 추가로 필요한 서울의 MICE 인프라 면적은 11만5410㎡에 이른다는 게 한국컨벤션전시연구원의 조사 결과다. 서울시는 코엑스~잠실종합운동장 일대 동남권 국제교류복합지구에서 건립을 추진 중인 MICE 시설 11만5000㎡로 이를 해결하겠다는 방침이다. 2021년까지 한전 이전용지에 현대GBC 1만5000㎡, 잠실운동장에 8만3000㎡ 시설도 확보할 예정이다. 이 밖에 현재 8787㎡ 규모인 세텍에 5만5000㎡, 서울역 북부와 마곡지구에 각각 2만㎡, 2만9500㎡ 시설을 확충한다는 계획이다.
또 서울시는 연말까지 기존의 마스터플랜을 보완한 '마스터플랜2.0'을 수립하기로 했다.
지금까지의 계획이 초기 '양적 성장'에 주력해왔다면 이제는 '질적 성장'으로 눈을 돌려야 한다는 판단에서다.일단 현재 주력하고 있는 컨벤션 외에 나머지 세 부문을 성장시키는 게 주요 목표다.
면세점·대형 상업시설 위주인 지금의 MICE 관광객 동선을 재래시장·상가 등과 협력해 지역사회로 확대하는 방안 등 다양한 프로그램 확충이 검토되고 있다.
지하철 역을 품은 3971세대 SK 용현 단지내상가
3971세대인 용현 sk sky view 단지내상가가 임차접수 및 공급중에 있다.
용현 sk 아파트는 3971세대중 단지내상가 소비충성도가 높은 20평형과 30평형 타입 아파트가 3400여세대로 단지내상가에 대한 구매력이 중대형평형 아파트 단지보다 높을 것으로 예상되는 단지이다.
지상에 차없는 단지로 구성되지만 유일하게 단지내 상가주변에만 주민들의 차량출입시 소비편의를 위해 주차장 시설이 마련되어 있어 차량진출입에 따른 상가 이용편의성을 높인것도 장점이다.
아파트 내 단지내상가는 A상가 B상가 C상가로 나뉘지만 인하대역으로 최종 확정된 A구역 상가가 단지 차량의 진출입의 빈도및 대중교통 노선 이용을 위한 주민 유동인구가 집중될것으로 분석되면서 A구역 상가에 대한 관심이 집중되는 현상을 보이고 있다.
대규모 아파트 단지들이 여럿 있기는 하지만 대부분 넓게 나뉘어 여러개으 단지로 쪼개져 있거나 단지 주변에 일반 상업지역등으로 유출될 수 있는 환경으로 인해 단지내상가의 기능이 약화된 곳이 많았다
반면에 용현 SK SKY VIEW는 단지 좌측 우측 남측 등이 녹지 및 공원 등으로 차폐되어 있고 북단의 경우 경인고속도로로 막혀있어 단지출입의 출입구 주변으로 집중되는 구조를 가지고 있으며 단일 단지로 조성되어 세대의 밀도가 높아 단지내상가에 접근하는 거리가 짧게 형성되는 특징을 가지고 있다.
아파트 입주는 2016년 6월 입주이며 인하대역은 올해 12월 개통예정이 잡혀있어 사전에 업종선점을 위한 임차문의와 투자문의들이 집중될 것으로 예상된다.
문의 : 010-2764-7533
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상가 시장 동향
