김영란법 파장 강남 상가임대 시장도 영향
저금리를 타고 수익형 부동산의 대세로 떠올랐던 상가임대 시장도 김영란법 영향을 받고 있다. 주로 고급 음식점들이 김영란법의 타격을 입을 것으로 우려되면서 입주 건물 주인들에 비상이 걸렸다.
다음달 28일 부터 시행되는 ‘부정청탁 및 금품 등 수수의 금지에 관한 법률’(일명 김영란법)에 따라 강남과 광화문을 중심으로 형성된 고급 식당들이 “장사가 힘들다”며 폐점하거나 업종전환을 시도하는 중이다.
고급 식당들은 영업장소로 소형 빌딩이나 단독주택을 주로 사용했다. 일반 대중을 상대로 하는 대로변 빌딩과 달리 이면도로 2종 주거지에 위치한 꼬마빌딩은 손님의 신상이 덜 노출되고 업소 이미지 관리가 쉽다는 이유로 고급 음식점들의 선호대상이었다. 꼬마빌딩 소유주들에게도 고급 음식점들은 비싼 임대료를 지불할 수 있는 몇 안되는 업종이었다. 결국 김영란법 시행-고급 음식점 타격-꼬마빌딩 위기라는 ‘연쇄반응’이 일어나는 형국이다.
꼬마빌딩은 4~5층 규모의 특성상 세입자가 통째 건물을 빌리거나 2~3개 업소가 영업하는 사례가 많다. 꼬마빌딩의 가장 큰 위험은 세입자가 빠지는 ‘공실’이다. 영업난에 시달린 세입자가가 문을 닫고 공실이 생길 경우 새로운 세입자를 구할 때 까지 건물주는 손실이 불가피하다. 무리하게 대출을 받아 건물을 매입한 경우에는 자칫 유동성 위기까지 몰릴 수 있다.
그동안 저금리 바람을 타고 꼬마빌딩의 가격은 수직 상승했다. 40억~60억원 수준이던 강남 이면도로 꼬마빌딩은 최근 3~4년 새 가격이 50억~80억원으로 올랐지만 연수익률은 2~3%로 낮아졌다. 비싼 임대료를 지불하던 고급 음식점들이 빠져 공실이 생기거나 업종이 전환돼 낮은 임대료를 받게 되면 빌딩 소유주는 마이너스 수익률을 감수해야 할 판이다.
금융권이 대출관리에 들어간 것은 건물주들에겐 또 다른 부담이다. 가계부채 증가과 함께 제1금융권에선 하반기 들어 사업자 대출심사를 강화하는 등 대출관리에 집중하는 추세다. 수입감소가 예상되는 고급 음식점의 신규대출을 막고 이들이 입주해 있는 건물도 곱지 않은 시선으로 바라보고 있다. 꼬마빌딩의 소유주의 부채비율이 높을 경우 금융권이 대출연장을 거부하거나 대출회수에 나서는 상황도 배제하기 힘들다.
현대백화점 판교점 오픈 영향 어떨까?
현대백화점 판교점이 경기 성남시에 문을 연 지 1년이 지났다. 판교점을 찾는 사람들로 유동인구가 늘어나 백화점 매출뿐 아니라 성남 상권이 전반적으로 살아난 것으로 나타났다.
지난해 8월21일 문을 연 판교점은 개장 후 1년간 7500억원의 매출을 올렸다. 전국 백화점 중 개점 후 1년 매출로는 최고치로 1년간 방문객은 1500만명에 달했는데 이는 국내 최대 식품관, 다양한 체험형 매장과 문화공간, 온라인 게임 팝업스토어 등을 찾는 젊은 소비자가 많았기 때문으로 현대 백화점의 20~30대 매출 비중은 평균 30%인데 판교점은 41%에 달한다.
판교점은 주변 상권에도 영향을 준 것으로 나타났다. KB국민카드가 올 들어 지난달까지 카드 사용량을 분석한 결과 성남시 분당구, 수정구, 중원구의 매출 합계는 2조8000억원으로 작년 같은 기간 대비 15.7% 증가했다. 이용 건수는 9000만건으로 24.7% 늘어났다. 같은 기간 서울 서초구와 종로구에서 발생한 카드 매출은 각각 15.5%, 8.5% 감소했다. 소비 침체를 감안하면 성남 상권은 상대적으로 활기를 띠고 있다고 KB국민카드는 설명했다.
나도 한번 해볼까? 부동산 공모펀드’
지난달 19일 최소 가입액을 천만원으로 정해 개인투자자를 모집한 ‘하나티마크그랜드부동산투자신탁1호’는 순식간에 ‘완판’됐다. 가장 많은 금액을 배정받은 펀드 판매사였던 한국투자증권은 투자자 모집 1시간 만에 300억원어치를 다 팔아치웠다. 이에 200억원을 추가로 배정받았는데, 이도 당일에 전부 팔렸다. 사모투자가 주가 되는 부동산펀드 시장에 공모형 상품이 4년 만에 나타면서 개인투자자가 대거 몰린 것이다.
이는 하나자산운용이 서울 중구의 명동 인근에 자리잡은 티마크그랜드호텔 매입에 필요한 자금 2천억원의 일부인 690억원을 공모펀드 형식으로 조달하는 형태다. 유커가 몰리는 관광 중심지 건물을 호텔 운영사에 20년간 임대했기 때문에, 펀드 가입자들은 임대료 등 수익을 분기마다 배당금으로 지급받는다. 5년 뒤 건물을 매각해 원금을 상환하는데, 매각금액에 따라 추가 수익이나 원금 손실이 결정된다. 이 펀드 가입 금액의 96%가 1억원 이하였고 66%는 1천만~3천만원에 몰렸다. 개인들도 약간의 여유 자금만 있으면 ‘호텔용 빌딩’에 투자할 수 있었던 셈이다.
한국투자증권 쪽은 “임대료 수입을 고려할 때 연 5.5% 정도의 배당수익률이 기대된다”고 밝혔다. 가입 뒤 5년간 해지가 불가능하지만, 이내 증권시장에 상장돼 주식처럼 사고팔 수 있는 여건이 조성된다.
저금리에 부동산펀드 시장 급팽창 부동산펀드란 자산의 50%를 초과하는 금액을 부동산 관련 자산에 투자하는 펀드를 말한다. 부동산 직접투자는 웬만한 자산가가 아니고서야 개인 자금의 한계 때문에 아파트·단독주택 등 비교적 소규모 주거용 건물로 투자가 제한될 수밖에 없다. 하지만 부동산펀드는 풍부한 자금력을 바탕으로 오피스 건물 등 값비싼 상업용 부동산에 투자할 수 있다. 투자자 처지에선 비교적 적은 돈으로 대규모 상업용 건물에 투자할 기회가 생기는 셈이다.
금융투자협회 집계를 보면 공·사모를 합친 전체 부동산펀드 설정액 규모는 2009년말 11조2550억원에서 지난 8월17일 기준 41조3992억원으로 6년여 만에 4배 가까이 불어났다. 특히 저금리가 본격화하기 시작한 2013년부터 유입금액이 연간 5조~6조원씩 늘었는데, 올해 들어서는 8월 현재만 해도 지난해 말(34조9386억원)보다 규모가 6조5천억원가량 불어났다.
부동산펀드의 급성장 배경은 저금리·저성장이다. 저금리로 예금은 물론 채권금리도 하락해 안전자산의 수익률이 점점 떨어지고 있다. 주요국 국채 수익률은 마이너스로 치닫고 있는 상황이다. 게다가 한국은 주식시장도 수익률이 신통찮다. 코스피지수가 수년간 1900~2100 박스권에서 오르락내리락만 거듭해왔다.
이 상황에서 투자자들의 눈길을 끈 게 주식·채권 외에 다양한 투자 대상에 투자하는 ‘대체투자’다. 한국은행 보고서를 보면 국내 대체투자 규모는 2015년말 260조3천억원으로 2006년말 61조4천억원에 견줘 4.2배 늘었다. 펀드를 통한 부동산 간접투자도 주요 대체투자 수단으로 볼 수 있다. 개인이 아파트 등을 사고파는 부동산 직접투자는 주로 매매차익을 통해 수익을 올리는 반면에, 부동산펀드는 상업용 부동산의 임대수입 등을 통해 지속적·장기적 투자수익을 추구하는 경향이 짙다.
공모펀드, 개인 투자수요에 ‘꿈틀’ 최근 3년간 부동산펀드는 급격하게 몸집을 불려왔으나, 공모펀드 비중은 상대적으로 크게 미미한 편이다. 지난 17일 기준 부동산 공모펀드 설정액은 1조87억원으로, 전체 부동산펀드 설정액(41조3992억원)의 2.4%에 불과했다. 부동산펀드 시장이 ‘뭉칫돈’을 지닌 전문 사모투자자나 기관투자자 위주로 운영되는 경향이 있었던 탓이다.
상업용 부동산 매입 계약을 맺으려면 일시에 수백억~수천억원대의 자금이 필요할 수 있다. 이러다 보니 투자가치가 큰 부동산펀드를 모집한다 해도 불특정 다수가 얼마의 금액을 투자할지 예측하기 어려운 공모형 펀드보다는 확실한 자금력을 지닌 몇몇 기관을 대상으로 한 사모형 펀드가 성행했던 것이다.
그럼에도 최근 공모형 펀드 시장이 개화할 움직임을 보이는 것은 일반 투자자들의 투자 욕구와 수요가 충분히 감지됐기 때문이다. 저금리·저성장 상황에서 투자할 곳이 마땅치 않은 것은 개인이든 기관이든 마찬가지라는 얘기다.
지난달 사모펀드 형식이었지만 최소 가입액을 2억원으로 잡아 개인에게 투자 문호를 연 미래에셋증권의 ‘베트남 랜드마크72 자산유동화증권(ABS)’은 예비청약 이틀 만에 모집금액 2500억원을 다 채웠다. 이 상품은 미래에셋증권이 투자한 베트남 하노이 랜드마트72 빌딩에 대한 선순위대출채권(3000억원)의 일부를 기초자산으로 자산유동화증권(ABS)을 발행한 것이다. 원금 손실 위험은 있지만 확정 이자수익률 4.5%가 제시됐다.
이처럼 기관투자자나 일부 자산가들의 전유물이던 부동산펀드 시장이 개인에게도 열리고 있다. 금융투자업계에 따르면 미래에셋자산운용은 미국 텍사스주 댈러스의 ‘스테이트팜 오피스 빌딩’ 인수를 위한 양해각서를 현지 부동산개발사와 체결하고 이 빌딩의 임대수익을 기반으로 한 공모형 부동산펀드를 다음달에 선보일 예정이다. 신한금융투자도 이지스자산운용 등과 함께 서울 중구에 있는 ‘퍼시픽타워’(옛 올리브타워)를 대상으로 하는 공모형 부동산펀드를 10월께 출시 목표로 입찰에 나섰다.
공모 펀드는 개인투자자들의 손실 위험을 줄이기 위한 안전장치도 어느 정도 도입돼 있다. 우선 부동산펀드의 가장 큰 위험 요인인 유동성 문제는 증권시장에 상장해 사고팔 수 있게 함으로써 어느 정도 해소된다. 부동산펀드는 투자 성격상 대개 수년간 중도 환매가 불가능한 폐쇄형인데, 이를 공모펀드로 모집할 경우 반드시 상장하도록 돼 있어 투자금을 회수할 길이 완전히 막히지 않는다.
투자 따라 천차만별 부동산펀드는 시장에서 중위험·중수익 상품으로 알려져 있다. 전체 부동산펀드의 연평균 수익률은 5% 정도이고 요즘 공모로 나오는 펀드의 기대수익률도 그 정도 선에서 제시된다. 하지만 개별 물건마다 투자가치의 차이가 크다 보니 평균 수익률이 큰 의미가 없다는 견해도 있다.
예를 들어 서울 광화문·강남·여의도 등 이른바 ‘목 좋은 곳’으로 임차인이 구해진 건물에 투자한 뒤 임대료를 주수익원으로 삼는 펀드라면 투자 위험은 크게 떨어진다. 하지만 임차인이 구해지지 않았거나, 증축 등 새단장(리모델링)을 거쳐 임차인을 구해야 하는 건물이라면 투자 위험은 좀더 커진다. 더욱이 인허가부터 시작하는 개발 단계에 투자하는 펀드라면 사업 좌초 문제 등 위험도가 상당한 편이다. 결국 평균 수익률보다는 투자 대상 건물의 입지, 노후 정도, 상권 분석 등을 투자자가 면밀하게 따져봐야 할 필요가 있다.
게다가 실시간으로 가격이 노출되는 주식이나 채권 등 전통적 투자자산과 달리 대형 부동산 가격은 수년에 한 번, 거래가 일어날 때만 확정되다 보니 ‘적정가격’에 대한 판단도 쉽지 않다. 최근 외국 부동산에 대한 간접투자도 늘고 있는데, 이런 경우 건물을 둘러싼 상황에 대한 정보가 부족해 더욱 판단하기 힘들다. 게다가 오피스 공실률 등 상업용 부동산 시장의 경기는 물론 자산가격에 영향을 미치는 금리 전망 같은 거시경제 상황도 살펴야 한다.
부동산펀드의 구조적 위험은 유동성 부족이다. 공모 펀드는 상장을 의무화해 유동성을 보완하지만, 주식·채권만큼 거래가 활발하지 않다는 점을 염두에 두어야 한다. 필요할 때 원하는 가격으로 팔기 어려울 수 있다는 얘기다. 특히 부동산 경기 침체나 임대료 하락 등으로 인해 투자 수익이 악화하고 있는 상황이라면 더욱 처분이 어려워 손실이 장기화할 우려가 있다.
서울대 시흥캠퍼스 하반기 착공 협약
2009년 경기 시흥시와 양해각서를 체결하며 추진된 서울대 시흥캠퍼스 조성사업이 22일 실시협약 체결로 7년여 만에 본궤도에 올랐다.
법적 효력을 지닌 협약 체결로 시흥시와 지역 주민은 일단 환영하는 분위기다.
그러나 서울대가 학생들이 반발하는 기숙형 대학 설립은 재검토하고, 애초 논의됐던 서울대 병원 분원 설립 등도 검토가 더 필요하다고 밝힌 데 대해서는 아쉽다는 반응을 보였다.
특히 두 기관의 협약서에 공교육 발전을 위해 협력하고, 초·중·고 단위학교 교육프로그램 개발을 위해 서로 노력한다는 내용이 담긴 데 대해 지역사회와 교육프로그램 연계 차원에서 높게 평가했다.
그러나 애초 캠퍼스 조성계획 원안에 담긴 기숙형 대학, 서울대병원 분원 설립 내용이 협약서에 빠진 것에는 아쉬움을 나타냈다.
배곧신도시 입주자와 입주예정 주민들은 서울대 캠퍼스가 들어오는 교육신도시라는 점을 보고 분양 계약을 했는데, 학교 측이 이런저런 이유로 수년간 실시협약을 미루고 있다며 반발해왔다.
지난 11일에는 배곧신도시 생명공원에서 실시협약을 촉구하는 결의대회를 하기도 했다.
배곧신도시에는 12개 대단지 아파트와 5개 주상복합 건물 등 17개 공동주택에 2만1천여 세대가 입주할 예정이며, 3개 단지는 작년 7월 입주를 시작했다.
그동안 서울대의 의사결정 지연으로 노심초사해 온 시흥시도 기대를 높였다.
이날 협약은 서울대, 시흥시, 배곧신도시 지역특성화사업자인 한라가 체결했으며 협약에 따르면 시흥캠퍼스는 배곧신도시 특별계획구역 91만여㎡ 중 교육·의료복합용지 66만2천여㎡에 조성하며 올 하반기에 착공, 2018년 3월부터 순차적으로 조성한다.
시흥시는 2009년 6월 서울대와 양해각서를 체결한 데 이어 2010년 2차 양해각서, 2011년 기본협약, 2012∼2014년 3차례 부속합의서 작성 등 서울대 시흥캠퍼스 유치에 공을 들여왔다.
가계부채 급증 어디까지 가는걸까?
가계빚이 정부대책을 비웃으며 눈덩이처럼 불어나고 있다. 가계부채는 지난해 말 (1천203조1천억원) 사상 처음으로 1천200조원을 돌파했고, 3월말에는 1천223조7천억원으로 20조원 넘게 불어났다. 지금 같은 속도라면 연말이 되기 전에 1천3백조원을 넘어설 것으로 전망된다. 작년에 이어 올해도 100조원 이상 증가하면서 2년 연속 10%가 넘는 높은 증가률을 기록하게 된다.
특히 정부가 가계부채 급증세를 억제하기 위해 올 2월부터 여신심사 강화 등의 대책을 시행하고 있지만 별다른 효과를 보지 못하고 있다는 점에서 문제가 심각하다. 어느정도 예상된 일이지만 아파트 분양에 따른 집단대출이 대책에서 빠져있었고, 시중은행의 대출심사를 까다롭게 한 결과 풍선효과로 제2금융권 대출이 증가했기 때문이다.
한은은 오는 25일 6월말 기준 가계부채 규모를 발표할 예정이고, 때 맞춰 정부도 같은 날 가계부채 대책을 내놓을 예정이다.
지난해 이후 가계부채가 급증하는데는 이유가 있다. 한국은행의 기준금리는 사상 최저 수준인 연 1.25%로 떨어졌다. 기준금리는 시중 금리의 기준이 되는 것으로 금리가 낮다는 것은 돈의 가치가 떨어졌다는 의미이면서 시중에 돈이 많이 풀렸다는 의미다. 이는 은행 입장에선 빌려줄 돈이 많아 졌다는 것이고, 경제 주체들은 돈을 쉽게, 그리고 부담없이 빌릴 수 있다는 뜻이다.
싼 이자로 돈을 쉽게 빌릴 수 있다 보니 집이 있는 사람은 담보대출로, 신용이 있는 사람은 신용대출 등으로 부담 없이 돈을 빌려 주식이나 부동산 등에 투자하고 싶은 유혹을 받게된다. 또는 저리의 돈을 빌려 사업을 하려는 사람도 많아진다. 그러니 가게부채는 늘어날 수밖에 없다.
특히 가계부채 급증의 가장 큰 주범은 부동산이다. 우리나라의 경우 선분양 후입주라는 독특한 주택시장의 문화가 가계부채 급증을 부추긴다. 주택경기가 좋을 때는 주택가격이 오를 것으로 예상하고 대출을 통해 주택을 구입한다. 특히 분양아파트의 경우 개인의 신용이나 상환능력 등을 고려하지 않고 분양권을 담보로 대출을 해주는 '집단대출'이 적용된다.
저금리가 주택경기 활황세를 가져오고, 여기에 편승해 분양물량이 늘어나면 집단대출이 따라서 증가하게 된다. 정부가 올 2월부터 대출심사 강화 등을 통해 주택담보대출 억제에 나섰지만 뚜렷한 효과를 보지 못하고 있는 것은 바로 정부의 대책이 적용 대상에서 벗어나 있는 집단대출의 증가가 주된 원인이다.
한국은행은 지난 수년간 지속되고 있는 저성장에서 벗어나기 위해 기준금리를 지속적으로 낮춰왔다. 금리를 낮추면 1차적으로 시중은행의 금리가 낮아지고, 자금이 풍부해진다. 이어서 늘어난 돈이 주식이나 부동산시장으로 흘러가 자산시장이 활성화된다. 이것이 이른바 통화정책의 파급경로이다. 따라서 현재로서는 기준금리 인하가 긍정적이건 부정적이건 우리 경제에 효과를 발휘하고 있는 셈이다.
문제는 이투자와 소비로 이어져 실물경제의 활성화로 이어져야 한다. 이것이 이른바 금리인하의 마중물 효과다. 그런데 최근의 기준금리 인하는 부동산, 증시 등 자산시장까지는 효과를 발휘하지만 실물경기 활성화로는 이어지지 않고 있다.
이른바 '자산버블(거품)'에 대한 우려를 키우는 대목이다. 실물경기가 살아나면 가계 소득도 증가해 부채 상환능력이 높아지고, 물가상승률도 높아져 부채 부담도 감소하게 된다.
그러나 지금처럼 부동산과 주가 상승 등으로 자산가치는 높아지는 반면 실물경제가 살아나지 않으면 가계의 부채부담은 커지고 이로 인해 경제 전반의 부작용도 커진다.
과도한 가계부채는 금융안정을 위협한다. 가계의 부채상환 능력이 구조적 한계에 다다르거나 , 금리인상 등의 외부충격으로 은행이 빌려준 돈을 회수할 수 없게 되면 부실로 이어져 금융시스템이 위협받기 때문이다.
금융당국은 아직은 금융시스템 위기를 걱정할 수준은 아니라고 본다. 가계 대출의 70% 이상이 주택담보대출이고, 부채의 대부분이 소득 상위 40% 이상에 몰려 있다. 담보나 상환능력이 양호하기 때문에 웬만한 충격이 와도 금융시스템 위기로 전이될 개연성은 낮다는 것이 당국의 평가다.
약국의 생존 몸부리 "편의점 약국"
10여년 전 등장했다 사라졌던 ‘편의점 약국’이 재등장해 관심을 끌고있다. 당시에는 약사들의 호응을 얻지 못해 편의점 업계가 일방적으로 주도하다 실패했다. 이에 비해 최근 편의점 약국은 극심한 경쟁으로 매출이 떨어진 약사들 스스로 자구책 확보차원에서 선택했다는 점이 과거와 다른 양상이다.
BFG리테일, GS리테일, 코리아세븐 등 편의점 업계에 따르면 각사별로 약사가 운영하는 가맹점은 5곳 안팎으로 모두 20여곳에 달한다. 코리아세븐 관계자는 “편의점 업계에서 ‘편의점 약국’은 이미 한 번 실패한 모델”이라면서도 “최근 움직임은 ‘편의점+α’의 다양한 형태 중 하나로 관심 있게 지켜보고 있다”고 말했다.
대부분 주변에 대형 약국이 들어오면서 매출이 떨어지거나 매출은 그대로인데 임대료가 올라 편의점을 겸업하는 케이스다. 최근에는 ‘편의점 약국’ 사업을 전문으로 하는 회사도 등장했다. 지난달 서울 양천구에 문을 연 편의점 약국은 약국 컨설팅 전문 회사가 한국형 ‘의약편의국’을 표방해 만들었다. 심영도(58) 스토리 스토어 대표는 “의약분업 이후 약국간 경쟁이 심해지면서 이익이 줄어 새로운 돌파구가 필요했다”며 “단순히 약만 파는 시대를 넘어 고객의 건강한 삶을 위한 서비스를 제공하기 위해 편의점과의 결합이 이상적이라고 판단했다”고 말했다.
매출의 돌파구로 편의점을 선택했지만 현실은 만만치 않다. 서울 강동구에서 편의점 약국을 운영하는 약사는 “들이는 품에 비해 매출이 크게 느는 것은 아니다”라며 “수시로 상품을 정렬하고 아르바이트가 못 나오면 야간근무도 해야 하는 등 생각보다 쉽지 않다”고 말했다.
약국 변신의 가장 큰 이유는 극심한 경쟁 탓이다. 매년 약국 1600여 곳이 새로 생기지만 문을 닫는 약국은 이보다 적어 전국 약국 수는 2011년 2만92곳에서 올해 4월 현재 2만1937곳으로 지속 증가세다. 한해 약 1800명씩 새로 약사가 배출되고 있어 경쟁은 갈수록 치열해지고있다. 심 대표는 “약사들은 약에 대해서는 전문가이지만 경영은 잘 모른다”며 “의욕적으로 약국을 열어도 처방전에만 의존하다 도산하는 경우가 많다”고 말했다.
약국을 운영하다 접고 대학병원 앞 약국에서 월급 약사로 일하는 한 30대 초반 약사는 “처음 열었던 약국은 15평 규모로 별로 크지 않았는데도 매출의 70%를 처방전이나 매약에 의존하다 보니 권리금은커녕 월세내기도 빠듯했다”며 “지금 일하는 문전약국도 환자는 늘지 않는데 주변에 새 약국이 또 오픈을 준비 중이라 언제든 약사 수를 줄일 수 있을 것 같아 불안하다”고 말했다.
판교창조경제밸리 배후 주거단지 `서판교` 개발 본격화
지난해 연말 착공된 ‘판교 창조경제밸리’ 조성공사가 순조롭게 진행됨에 따라 수도권 최고 신도시인 판교가 서판교 지역으로 생활권을 크게 확대할 것으로 보인다.
판교 창조경제밸리는 경기도 성남시 수정구 금토동 일원 총 43만㎡ 부지에 들어선다. 국토교통부가 부지 조성과 건설·교통 등을 담당하고, 미래창조과학부, 중소기업청, 문화체육관광부 등이 각각 기업 지원서비스를 제공할 예정이다. 총 1조5000여억원을 투입해 2020년 완공을 목표로 한다.
개발이 완료되면 첨단기업 750여개, 상주 근무인력 4300여명이 종사하는 글로벌 ICT 직접 단지가 완성될 것으로 기대된다. 기존 판교테크노밸리까지 더하면 판교 신도시가 입주 기업 약 1600여개, 상주 근무인원 10만명을 아우르는 첨단산업단지로 거듭날 전망이다.
이에 국토교와 성남시는 '판교 창조경제밸리' 개발에 따라 서판교 지역의 인구가 적게는 1만5000명에서 많게는 2만명까지 늘어날 것으로 예상하고 있다.
판교 신도시의 아파트는 가격이 매우 비싼편이라 예비 전입자들에게 동판교 일대 중심 생활권은 부담스러운 상황이다. 부동산114에 따르면 지난 6월 판교 아파트 시세는 3.3㎡당 평균 2320만원, 전세가는 1653만원에 달한다.
따라서 성남시는 서판교 일대에 대규모 택지를 개발해 아파트, 단독주택 등을 낮은 가격에 공급할 계획이다. 지난해 성남시는 분당구 대장종 일대 약 912.697㎡를 택지지구(서판교 대장지구)로 지정하고 주택 6000여가구와 인구 1만6000여명 규모의 미니 신도시를 조성하기로 결정한 바 있다. 대장지구 안에는 학교와 각종 공공시설, 공원 등도 함께 들어선다.
주택업계는 ‘서판교 대장지구’ 조성 사업이 계획대로 완공되면 판교 생활권이 경부고속도로 동쪽에 위치한 동판교 중심에서 서판교로 크게 확대될 것으로 기대하고 있다.
서판교 대장지구를 조성하는 가운데 '서판교터널(가칭)' 개발 호재도 눈길을 끈다. 대장지구는 산자락으로 둘러싸여 있어 동판교와 바로 연결되는 도로가 없다.
따라서 용인~서울 고속도로 서판교IC나 우회도로를 이용해야 하는 실정이었다. 판교 테크노밸리로 이동도 불편했다. 서판교터널이 개통하면 대장지구에서 판교테크노밸리와 판교창조경제밸리까지의 교통여건이 대폭 개선될 것으로 보인다.
'작은집' 10% 오를 때 '넓은집' 7% 하락
전용면적 60㎡ 미만 소형 아파트가 전국 아파트 매매가격 상승을 이끌고 있는 것으로 나타났다. 전체 가구 수에서 1~2인 가구가 차지하는 비중이 지속적으로 늘어나면서 소형 아파트 수요가 계속 증가하고 있다는 분석이다.
한국감정원은 시세 조사를 시작한 2012년 1월부터 지난달까지 전국 주택의 월별 가격동향을 조사한 결과 전용 60㎡ 미만 소형 아파트 매매가격 상승률이 10.4%로 가장 높았다고 23일 발표했다.
같은 기간 중소형 아파트(전용 60~85㎡ 미만) 매매가는 5.8% 상승했다. 중대형 아파트(전용 85~135㎡)와 대형 아파트(전용 135㎡ 초과) 매매가는 각각 1%와 7.1% 하락했다.
중·소형 아파트는 매매 거래량에서 차지하는 비중도 크게 높아졌다. 2012년 이뤄진 71만6714건의 아파트 매매 거래 중 전용 85㎡ 미만 중·소형 아파트 거래 건수는 58만7577건으로 전체의 81.5%였다. 올 상반기(전체 거래량 50만4967건)엔 이 비중이 87.2%(44만1169)에 달했다.
줄줄이 낙마 랜드마크 개발 서울시 어찌하오리까?
상암동 디지털미디어시티(DMC) 랜드마크와 삼성동 옛 서울의료원은 매각에 한 차례 실패한 뒤 재매각에 나섰고 마곡지구 특별계획구역은 당초 계획과 달리 용지 매각을 내년으로 미루기로 했으며 마곡지구의 꽃인 마곡특별계획구역은 늦어도 연말까지 용지를 민간에 팔고 사업자를 선정할 계획이었지만 잠정 보류됐다.
앞서 상암DMC 랜드마크 용지 매각이 불발되고 최근 마곡지구 내 대우조선해양 용지도 사려는 기업이 나타나지 않자 서울시 SH공사는 마케팅을 포함한 용지 매각 전략을 짜기 위해 용역을 실시하기로 결정했다. 마곡특별계획구역(8만2724㎡)에는 강북판 코엑스처럼 컨벤션, 고급 호텔, 복합쇼핑몰, 비즈니스센터 등이 조성된다. 사업비는 2조원 규모다. 마곡특별계획구역은 일러야 내년 상반기 매각 절차를 밟을 예정이다.
지난해 두 차례 유찰됐던 삼성동 옛 서울의료원 용지(3만1543㎡)는 오는 10월 삼수에 도전한다. 통매각을 추진했다가 매각에 실패한 시는 이번에 두 개로 쪼개 팔기로 했다. 또 용도 지정 중 민간 입장에서 수익성이 낮은 회의장을 없애고 지상 대신 지하에 짓는 전시·컨벤션 시설도 인정하기로 매각 조건을 완화했다.
매각공고 전 감정평가를 거쳐야 하지만 용지당 4000억~5000억원으로 가격이 떨어지자 일부 대기업에서 관심을 보이는 것으로 전해졌다. 현재 재매각 중인 상암동 DMC 랜드마크 용지 등 총 4개 필지(4만5843㎡)는 이번에도 매입 신청자가 없을 경우 시가 땅을 보유하면서 직접 개발하는 것을 검토하고 있다.
이외에도 서울시내 곳곳에 대형 개발사업 용지 매각이 대기 중이다. 도봉구 창동과 노원구 상계 지역 시유지 약 5만㎡에 건립하는 복합문화공연시설 '서울아레나'는 내년 공사에 착수하려면 민간 사업자 선정을 서둘러야 한다.
예상 사업비는 5000억원이다. 잠실종합운동장 일대 상업시설 등과 서울무역전시장(SETEC·세텍) 복합 개발도 민간 투자를 이끌어내야 한다. 이처럼 당장 1~2년 내 용지 매각을 거쳐 민간 사업자를 선정해 개발이 본궤도에 올라야 할 대형 프로젝트만 사업비 기준으로 최소 10조원에 달한다.
하지만 경기 부진으로 수조 원대 대형 개발사업에 뛰어드는 사업자를 찾기 어려운 게 현실이다.
이에 서울시는 중국 자본 유치 카드를 꺼냈다. 시는 오는 10월 중순 서울 광화문 포시즌스 호텔에서 중국인을 대상으로 부동산 투자 유치 설명회를 개최한다.
시가 중국인 투자자를 개별적으로 접촉한 적은 있지만 한꺼번에 초청해 투자 설명회를 여는 것은 이번이 처음이다.
중국의 막강한 자금력을 활용해 대형 개발사업의 물꼬를 터보겠다는 복안이다. 다만 일각에선 개발뿐 아니라 지속적인 운영·관리를 통한 지역경제 활성화를 강조하는 서울시와 주택을 중심으로 분양한 뒤 철수하는 데 익숙한 중국 업체들 간 개발 방식에 대한 거리를 좁히기 쉽지 않을 것이라는 전망도 있다.
인천 KTX 출발지 송도역에 복합환승센터 건립
2021년 개통을 목표로 추진 중인 인천발 KTX의 출발역인 수인선 송도역에 복합환승센터가 들어선다.
인천시는 연내 복합환승센터의 개발콘셉트와 규모 등 기본구상안 수립을 완료하고, 센터를 송도역세권 도시개발구역 내 특별계획구역으로 지정할 계획이다.
이후 한국철도시설공단과 민간이 참여하는 특수목적법인을 설립해 인천발 KTX 개통 일정에 맞춰 2021년 말까지 복합환승센터를 준공할 예정이다.
복합환승센터는 대중교통의 핵심거점으로서, 역세권 활성화 중심지로서 역할을 할 수 있도록 환승·오락·숙박·쇼핑 기능을 갖춘 복합시설로 개발된다.
인천발 KTX는 인천 연수구 옥련동에 있는 수인선 송도역에서 출발, 안산을 거쳐 화성에서 경부고속철도 노선에 합류한다.
인천발 KTX 사업은 7월 기획재정부 예비타당성 조사를 통과했고 기본계획 수립과 기본·실시설계를 거쳐 2018년 착공, 2021년 개통을 목표로 추진되고 있다.
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