서울 강남권 최대 규모 재건축 단지인 압구정 아파트 지구에 대한 지구단위계획이 6일 공개됐다. 1만여가구 24개 아파트 단지를 6개 특별계획구역으로 묶어 독특한 도시경관을 이끌어내고 한강변 역사문화공원 등 다양한 공공시설을 마련하기로 했다. 한강변관리기본계획에 따라 높이를 35층 이하로 제한하는 방침도 재확인했다.

그러나 압구정 지구 일부 주민이 공공기여(기부채납) 비율 등에 반발하고 있고 강남구도 35층 층고 제한의 문제점을 거론하고 나서 사업 진행 과정에서 적잖은 진통이 예상되고 있다.

서울시가 마련한 ‘압구정 아파트지구 지구단위계획’에 따르면 이곳 24개 단지는 6개 특별계획구역으로 통합된다. 1-1블록(미성1·2차), 1-2블록(신현대아파트), 2블록(현대1~7차·10차·13차·14차), 3-1블록(한양4·6차·현대8차), 3-2블록(한양1~3차), 4블록(한양5·7·8차) 등이다. 서울시는 특별구역별로 현상설계 등을 통해 독특한 도시경관을 연출하는 건축물로 개발한다는 방침이다. 중심시설용지인 현대백화점, 갤러리아백화점, SM엔터테인먼트 빌딩(SM타운) 부지도 특별계획구역으로 지정한다.

서울시는 “용적률, 높이, 구역별 공공기여 비율은 한강변관리기본계획 등 기존 상위계획 기준을 준용한다”고 밝혔다. 이에 따라 한강변 최고 35층 이하, 용적률 최대 300%가 적용된다. 평균 공공기여 비율은 15%로 결정됐다. 일부 지역이 종상향되는 2블록(구현대아파트 지역)은 16.5%가 적용된다.

서울시는 구현대아파트의 굴곡부 한가운데에 2만5000㎡ 면적의 역사문화공원을 조성하기로 했다. 조선시대 ‘한명회 정자’가 있던 자리로, 서울시는 당초 정자를 복원할 계획이었지만 최종 역사문화공원으로 방향을 바꿨다. 한강 조망을 위한 최고 입지로 꼽히는 만큼 조망 명소도 설치한다는 계획이다. 서울시 관계자는 “주민들이 세부 개발계획을 마련할 때 한강변에 어울리는 디자인을 도입하라는 취지”라고 설명했다.

압구정역(지하철 3호선) 1번출구 인근인 현대 6·7차 일부 지역은 준주거지역으로 종상향된다. 압구정역 주변 지역을 활성화하기 위한 조치로 최고 40층 높이의 주상복합 건물을 지을 수 있다. 서울시는 이 구역을 ‘랜드마크존’으로 지정해 압구정역 상권을 대표하는 독특한 디자인을 적용할 것을 주문했다. 압구정초교는 압구정고 인근으로 자리를 옮긴다.

서울시는 도로 계획도 정비했다. 우선 압구정역 오거리를 사거리로 정비하기로 했다. 서울시 관계자는 “부정형 교차로를 개선함으로써 교통혼잡이 완화될 것”이라며 “주거단지 모양도 정형화돼 토지 이용 효율성이 높아진다”고 설명했다.

성수대교 남단에는 입체보행시설을 설치하는 한편 다리 아래로 좌우를 연결하는 지하도로를 건설하기로 했다. 좌우가 단절돼 교통 흐름이 원활하지 않은 점을 개선하기 위한 조치다. 압구정지구 외곽을 연결하는 순환도로도 건설한다.

오세훈 전 시장 시절 마련한 올림픽대로 위 덮개공원, 역사문화공원에서 한강을 가로질러 압구정과 남산 녹지축을 연결하는 1㎞ 길이의 보행교 설치 계획은 백지화됐다. 서울시 관계자는 “당초 주민이 부담을 지는 것으로 설계한 계획인데 실용성이 떨어지고 주민들에게 과도한 부담을 준다고 판단했다”고 말했다.

서울시는 이 지구단위계획을 13일부터 2주간 공람 공고한다. 취합한 주민 의견과 관계부서 협의 결과를 반영해 도시건축공동위원회 심의를 거쳐 지구단위계획을 확정한다. 내년 1월부터는 압구정지구에 대한 광역교통영향평가에 착수한다. 서울시는 내년 4월께 지구단위계획이 확정될 것으로 예상하고 있다.

하지만 주민 공람 과정이 순탄치 않을 것이라는 전망이 나오고 있다. 압구정 단지를 50층 이상 초고층 단지로 재건축해 한강변의 랜드마크로 만들어야 한다는 여론이 적지 않은 데다 역사문화공원 부지도 논란이 되고 있다.

문정동 법조타운, 가락시장, 수서역, 위례신도시 등의 개발 호재가 예정된 강남권 최대 복합단지 ‘송파 파크하비오 오피스텔’은 2013년 분양 당시 성적이 아주 좋았다. 분양 당시 시행사는 주거용 오피스텔인 ‘송파 파크하비오 푸르지오’를 두고 연7% 이상의 수익률을 올릴 수 있는 ‘알짜상품’으로 소개하며 대대적인 분양에 나섰다.

그 결과 총 2283가구 모집에 1만8125명이 몰려 평균 7.94대 1의 경쟁률로 청약 마감됐고 총 4개군으로 나눠 진행된 청약에서 4군은 19.30대 1로 최고 경쟁률을 기록하기도 했다.

그런데 입주가 시작된 현재 이 오피스텔의 수익의 대부분을 차지하는 월 임대료는 원룸 기준 55~70만원 수준에 그친다.

월 임대료 하락조정은 문정지구 지역 내 새 오피스텔 공급이 많아졌기 때문이다. 지난 9월부터 송파구 문정지구에서 송파 파크하비오 푸르지오(2283실), 문정프라비다(234실), 엠스테이트(730실) 등 3개 오피스텔 단지가 입주민을 맞는다.

이 같은 오피스텔 공급과잉은 전국적인 현상이다. 부동산114에 따르면 최근 4년간(2013~2016년) 오피스텔 입주물량은 연 평균 3만9000실로 직전 4년 평균(1만894실)의 4배로 폭증했다. 올해 9월부터 연말까지 전국 오피스텔 입주물량만 1만9694실로 올해 전체 입주 물량(4만1149실)의 48%에 달한다. 10월 5476실, 11월 3512실, 12월 4321실이 입주를 한다.

공급이 늘어나자 수익률은 낮아졌지만 저금리에 갈 곳없는 투자금은 여전히 오피스텔과 상가 등 수익형 부동산으로 몰려들었다. 국토교통부 오피스텔 실거래가 기준 올 상반기 전국 실거래가 총액은 총 2조8237억7212만원으로 전년 동기보다 3.4% 상승했다.

그렇지만 수익률은 하락세다. 2008년 8월 6.47%였던 오피스텔 임대수익률은 지난 7월 기준 오피스텔 임대 수익률은 5.5%를 기록했다. 당초 송파 파크하비오 오피스텔의 주력평형인 전용 48㎡형의 경우도 분양 당시 주변의 시세를 감안해 보증금 4000만원에 월세 120만원 수준이 될 것이라고 기대했지만 현재 보증금 3000만원에 월세 70만~90만원선으로 임대 매물이 나와 있다.

수익률 하락에도 초저금리보다 낫다는 계산에서 주거용 오피스텔은 상가, 지식산업단지, 분양형 호텔 등과 함께 여전히 매력적인 투자처다. 때문에 수익률 저하에도 매매가 조정은 이뤄지지 않고 있다. 심지어 ‘송파 파크하비오 오피스텔’ 현재 ‘웃돈’이 최고 2000만원까지 붙었다.

인근 부동산중개업체들에 따르면 전용 48㎡의 경우 분양가격이 2억7000만원 수준이던 것이 현재 2억9500만원~3억원대로 거래된다. 송파구 B 공인중개업체는 “입주가 시작된 지금은 저렴한 임대료로 임대차 계약이 가능하지만 계속해서 이 가격이 유지되지는 않을 것”이라면서 “때문에 매매 매물은 여전히 인기가 높다”고 전했다.

부정청탁 및 금품 등 수수의 금지에 관한 법률(김영란법)로 ‘꼬마빌딩’ 시장이 요동치고 있다. 꼬마빌딩은 경기를 타지 않는 특성으로 IMF 환란 이후 지칠 줄 모르고 오름세를 유지했으나 최근 가격을 낮춘 급매물이 등장하고 손바뀜도 활발해지고 있다.

오피스가 밀집해 있는 서울 강남 등지의 가격 변동폭이 큰 꼬마빌딩들의 급매가 눈에 띄게 늘어나고 있다. 지난달 28일부터 시행된 이 법의 영향력이 아직은 뚜렷하게 가시화하지 않으나 요식업종에 임대를 놓은 소형빌딩 소유주들이 심리적 압박감을 느끼는 모습이다.

최근 서울 강남구 역삼동 소재 지상 6층짜리 M빌딩은 당초 호가(150억원)보다 12억원 낮은 138억원에 최근 빌딩주인이 바뀌었다. 지난 2013년 매물로 등록된 이 빌딩은 3년여간 팔리지 않다가 얼마 전 호가보다 10% 가까이 낮은 가격에 매수를 희망하는 수요자 품으로 돌아간 것이다.

역삼동 테헤란로 지상 15층짜리 A빌딩 역시 당초 900억원이었던 호가를 올해 초 800억원으로 내린 데 이어 최근 780억원까지 낮췄다. 그럼에도 여전히 매수자가 나타나지 않고 있는 실정이다. 이들 빌딩의 공통점은 이면도로에 위치하고, 1~2층에 한식 일식 등 요식업종이 다수 들어있다는 점이다.

실제 국토교통부가 지난 2분기 발표한 상업용부동산 임대동향에 따르면 서울 중소형 빌딩 상가 평균 공실률은 1분기(6.7%)보다 1.1%포인트 오른 7.8%로 나타났다.

올 연말 미국의 기준금리 인상 우려와 최근 금융권의 수익형부동산 관련 대출 규제 등으로 위축된 빌딩거래 시장에 김영란법이 추가적인 심리적 부담을 지우고 있다는 것으로 풀이된다. 이에 따라 꼬마빌딩들의 시세 역시 하향될 것이라는 우려다.

지난 몇 년간 부동산 시장에서 최고 히트상품을 꼽으라면 바로 점포 겸용 단독주택용지(이하 상가주택용지)가 아닐까 싶다. ‘청약 로또’라 불리는 상가주택용지 인기가 하늘을 찌른다. 지난 1~2년간 상가주택용지는 분양만 하면 지역을 가리지 않고 최고 경쟁률 수천 대 1을 기록했다. 과열 양상을 띠자, 급기야 한국토지주택공사(LH)는 칼을 꺼내 들었다. 거주자에게만 1순위 청약 자격을 두는 것이다.

당장 9월 말 공급 예정인 경기도 안성 아양지구(46필지)와 전남 목포 백련지구(7필지)에 이 규제가 적용된다. 하지만 부동산 업계에서는 “상가주택용지 가치만 높여 오히려 프리미엄만 올리는 결과를 초래할 것”이라고 우려한다.

최근 분양한 상가주택용지 최고 경쟁률이다. 하나같이 수천 대 1이 넘는다. 수도권이나 지방 가릴 것 없이 상가주택용지가 공급된다고 하면 수만 명이 몰린다.

상가주택용지는 3~4층 이하 다가구주택을 지을 수 있는 땅을 말한다. LH, SH공사 등이 주요 신도시와 택지지구에 공급하고 있다. 주택만 들일 수 있는 주거전용용지와 달리 1층에 건축 연면적 40% 이내 규모로 상가를 지을 수 있다. 층수와 총 가구 수는 해당 지역 지구단위계획에 따라 다르다. 보통 3~4층 규모로 5가구 내외로 입주할 수 있는 형태다. 1층은 상가, 꼭대기 층은 거주, 가운데는 주거용 임대 형태로 건물을 운영할 수 있다. 거주와 임대가 동시에 가능해 은퇴한 베이비붐 세대 등으로부터 인기가 높다.

분양 용지 크기는 필지당 198~330㎡ 정도다. 평균 264㎡(약 80평). 수도권은 3.3㎡당 분양가격이 400만~800만원으로 싼 곳은 3억원 전후, 비싼 곳은 7억~8억원이 넘기도 한다. 건축 비용은 3.3㎡당 500만~600만원. 건축 기간은 6개월.

올 하반기에도 LH는 상가주택용지를 계속 공급한다는 계획. 9월 30일 김포한강(9필지)을 시작으로 안성 아양지구(46필지)와 동탄2신도시(80필지), 목포 백련지구(7필지)에서 총 133필지를 선보인다. 10월에는 울산 우정혁신도시(3필지), 대구 국가산업단지(110필지), 남양주 별내지구(69필지)가 공급될 예정.

상가주택용지가 인기 있는 이유는 무엇일까. 우선 사람들이 ‘상가주택용지는 진짜 돈이 된다’는 것을 몸소 경험했기 때문이다. 3~4년 전만 해도 사람들은 상가주택용지에 대해 큰 관심이 없었다. 하지만 택지지구로 정해놓으니 소규모 신도시가 된다는 사실을 눈으로 목격하기 시작했다. 판교 운중동과 화성 향남1지구 등이 대표적이다.

신청 자격에 제한이 없다는 점도 한몫한다. 청약금 1000만~2000만원만 넣으면 모든 게 추첨으로 결정된다.

수도권의 경우 택지개발촉진법이 폐지되면서 더 이상 대규모 신도시 개발이 어렵게 됐다는 점도 상가주택용지 가치를 높이는 요소다. 또 전매 등을 통한 상당한 수익을 기대할 수 있음에도 감정가 수준에서 공급가가 결정된다는 점도 투자자에게 매력적이다. 상가주택용지는 당첨되면 계약금을 넣고 중도금과 잔금을 납부할 때까진 대략 3년이 걸린다. 보통 4~5차례 전매 거래가 진행된다. 이 과정에서 많은 사람이 경제적 이득을 챙기는 것은 물론이다.

상가주택용지를 구입할 때 주의할 점은 없을까. 우선 택지지구로 선정된 곳과 주변 땅값을 잘 비교해야 한다. 시골에 택지개발지구가 생기면 그곳은 주변 어떤 지역과 비교해도 가장 뛰어난 입지가 된다. 자생적으로 작은 항아리 상권이 형성되면서 주변 산업단지로 출근하는 수요가 몰린다. 주변 땅값과 비교해 분양가격이 낮거나 비슷하면 투자가치가 충분하다.

원활한 상가 임대를 위해선 입지도 중요하다. 선종필 상가뉴스레이다 대표는 “1층이 상가로 조성될 만한 입지인지 따져봐야 한다. 인근 지형지물을 잘 파악하지 못해 접근성이 좋지 않으면 상가 임대가 어려울 수 있다”고 말했다.

전매를 통해 용지를 구입한 사람은 향후 양도소득세를 고민해야 한다. 많은 사람들은 상가주택용지 전매 거래가 ‘합법’이라고 생각하는 경향이 강하다. 엄밀히 말하면 불법은 아니다. 대신 분양가격 이하로만 전매가 가능하다. 하지만 누가 어렵게 당첨받은 땅을 분양가 이하로 팔겠는가. 당연히 암암리에 프리미엄이 붙는다. 거래 당사자들은 다운계약서를 작성한 뒤 프리미엄에 대해선 통장이 아닌 현금 거래를 한다. LH도 이 사실을 인지하고 있지만 마땅한 조치가 없다. 전매를 제한할 경우 미분양이 우려되기 때문이다.

3억원에 분양했던 용지를 4억원에 매입한 사람이 있다고 하자. 6억원을 들여 건물을 세우면 총비용은 10억원이다. 그가 문서상 들인 돈은 9억원. 만약 이 건물을 12억원에 매도하면 실질적인 시세차익은 2억원이지만 양도세 기준은 3억원이 된다. 1억원 이상 시세차익을 거뒀을 땐 양도소득세가 30~40% 발생한다는 점을 감안하면 수익률에 적잖은 영향을 끼친다.

한편 일각에서는 LH가 상가주택용지 청약에 대해 거주자에게 1순위 자격을 부여하는 조치를 우려하는 목소리가 높다. 임동권 하나중개법인 대표는 “상가주택용지는 끊임없이 실수요자가 있다”며 “거주자 우선으로 자격 요건을 제한하면 청약경쟁률은 떨어져도 프리미엄은 더 올라갈 것이다. 진짜 ‘로또’가 될 가능성이 높다”고 우려했다. 한 토지 전문가는 “과열 양상이 문제라고 생각된다면 전매 거래를 막아야 한다. 어중간하게 전매를 허용하다 보니 이런 문제가 발생한다. 전시행정의 전형”이라고 비판했다.

꼬마빌딩 한 채를 갖는 것은 베이비부머나 많은 직장인의 로망이 됐다. 상가주택용지는 이런 꿈을 가장 빠르게 실현시켜주는 길이다. 상가주택용지에 대한 수요가 많은 반면, 공급 물량은 적다. 거주자 1순위 자격으로 인해 어지간한 용지는 당첨되면 ‘대박’이 될 가능성이 높다. 하반기 공급되는 물량 중 알짜배기는 어디일까. 남양주 별내와 동탄2신도시는 누구나 다 알고 있는 인기 지역이다. 특히 별내지구는 인근 아파트 입주가 시작되면서 기반시설도 들어서고 있어 경쟁률이 치열할 전망.

주목도는 높지 않은데 진짜 알짜배기 지역이 있다. 바로 안성 아양이다. 안성 아양이 주목받지 못하는 이유가 있다. 현장에 가보면 논밖에 없기 때문이다. 다른 택지지구는 모두 도시의 기초시설이 건설돼 있다. 반면 안성 아양은 “이런 곳이 어떻게 도시가 될까” 걱정될 정도다.

하지만 토지 전문가들 생각은 다르다. 아양택지지구 주변 땅값과 분양가격을 비교해야 한다는 것. 안성 아양지구 분양가격은 3.3㎡당 대략 400만원 수준. 택지지구 주변 땅값은 3.3㎡당 500만원을 불러도 매도하는 사람이 없다. 당첨만 되면 3.3㎡ 100만원 이상 시세차익을 실현할 수 있다는 얘기다. 김용남 대표는 “2~3년만 지나면 아양택지지구는 옆 동네보다 비싸면 비싸지, 싸게 형성될 가능성은 거의 없다. 거주자라면 투자가치가 충분하다. 경쟁률도 낮을 것으로 보여 청약을 넣으면 충분히 승산 가능성이 있다”고 말했다.

서울시가 강남 영동대로 지하도시 건설 등 개발 계획을 잇따라 발표하면서 삼성동 영동대로 인근 건물매매는 가뭄에 시달리고 있다. 투자 수요자들의 문의는 많아졌지만 기존 소유주들이 빌딩 가격을 올렸기 때문이다.

삼성동에 현대차 통합 신사옥 (GBC•9만6000㎡)이 들어서고 코엑스와 연계하여 영동대로 지하공간을 ‘복합환승센터’로 조성하고 종합운동장을 리모델링하는 등 코엑스~잠실종합운동장을 연결하는 국제교류복합지구가 2021년까지 진행될 예정이다.

영동대로 밑으로 잠실야구장 30배 크기의 지하상권이 형성될 때까지 보유하고 있으면 가격이 오를 것이라는 기대심리가 건물 소유주들의 생각이다. 여기에 저금리 및 강남지역 재건축 분양의 성공으로 한강조망, 영동대로 개발 등 장미 빛 호재가 가득하다.

하지만, 수익성이 좋고 상태가 양호한 물건들은 나오지 않고 수익성을 보장할 수 없는 악성매물만 빌딩매매 시장에 넘어오는 경우가 많기 때문에 투자에 유의해야 한다는 것이 부동산업계의 조언이다.

삼성동 한전 주변 토지의 경우 불과 몇 년 전 3.3㎡에 6,000만원~8,000만원 하던 것이 지금은9500만원에서 1억5천만원까지 호가 매물만 가득한 상태이다.

㈜정인부동산중개법인 관계자는 “올 한해 1%대 저금리 영향으로 50-60세 이상 은퇴세대 자산가들의 중소형빌딩 투자가 활발했다. 하지만, 미국이 올해 금리인상이 사실화되면서 멕시코의 기준금리가 4.25%에서 4.75%로 2009년 이후 최고로 인상되었으며, 국내 은행권 주택담보대출 금리도 8개월 만에 인상이 되는 등 초저금리 시대가 저물날이 멀지 않다는 관측이 나오고 있다”며, “자기 자본비율은 낮추고, 대출은 극대화하는 레버리지 리스크가 갈수록 커지고 있기 때문에 빌딩 투자에 유의해야 한다”고 말했다. 특히, 삼성동에는 저수익 부동산이 속출, 옥석가리기 투자가 아니라면 낭패를 볼 수 있다는 입장이다.

새누리당 소속으로 국회 국토교통위원회 여당 간사인 이우현 의원이 지난달 29일 '택지개발촉진법 폐지법안'을 대표발의한 것으로 확인됐다. 20대 국회 들어서 택촉법 폐지법안이 발의된 것은 처음이다.

앞서 지난 19대 국회에서도 새누리당 소속 강석호 의원이 택촉법 폐지법안을 냈지만 임기 종료와 함께 자동 폐기됐다. 야당은 물론 여당 일각에서도 택촉법 폐지에 반대하는 의견이 나와 국토위 문턱을 넘지 못했다. 택지 공급을 줄여 가계부채 증가 속도를 억제하고 공급과잉도 막겠다는 '8·25 가계부채 대책' 발표 이후 서울과 수도권 집값이 오르고 있는 가운데 택촉법 폐지가 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지에 관심이 모아진다.

4일 국회와 국토교통부 등에 따르면 이 의원이 대표발의한 택촉법 폐지법안은 지난 19대 국회에서 발의됐던 법안과 같은 내용이다.

이 의원실 관계자는 "국토부 요청이 있어서 의원입법으로 택촉법 폐지법안을 발의했다"고 말했다.

1980년 제정된 택촉법은 분당·일산·평촌 등 1기 신도시 5곳과 판교·위례·동탄 등 2기 신도시 12곳 등 17곳의 신도시 개발 근거를 제공했다. 이 법에 따라 지난해까지 모두 567㎢ 면적의 택지가 조성됐고 주택 381만가구가 공급됐다.

정부는 2014년 9·1대책에서 공공택지 공급이 지나치게 많아 주택 공급과잉이 우려되고 대규모 주택 공급 방식이 시대에 뒤떨어진다며 택촉법을 폐지하겠다고 발표했다. 택촉법 없이도 도시개발법과 공공주택법 등 다른 법률에 따라 필요한 주택 공급이 가능하다는 설명이다.

하지만 정부·여당이 택촉법 폐지를 다시 추진하는 시점이 다소 부적절한 것 아니냐는 의견이 나온다. 그렇지 않아도 택지 공급 축소 발표로 시장이 요동치고 있는 상황에 기름을 부을 수 있다는 우려다. 2014년 9월 택촉법 폐지 발표 직후부터 위례·동탄·광교·하남미사 등 수도권 공공택지 청약경쟁률이 크게 뛰어올랐다. 한 부동산 시장 전문가는 "부동산 시장은 심리에 따라 움직인다"며 "공급 축소 발표에 이어 택촉법 폐지가 더해지면 부동산 시장은 호재로 받아들이고 가격은 더 오를 것"이라고 말했다.

택지 공급 축소와 택촉법 폐지가 서로 상승작용을 일으킬 수 있다는 진단이다.

반면 부동산 시장에 미치는 영향이 제한적일 것이라는 의견도 있다. 이미 택촉법 폐지는 시장에 널리 알려진 사안이라는 지적이다. 택촉법이 폐지된다고 해도 한국토지주택공사(LH)가 보유한 공공택지만으로도 10년은 더 공급할 수 있다는 사실도 근거로 제시된다.

업계 관계자는 "시장이 오해하지 않도록 국토부가 택촉법 폐지 취지를 시장에 잘 설명할 필요가 있다"고 말했다.

저출산, 고령화 영향으로 국내 1인당 국민소득이 올해부터 감소한다는 연구결과가 나왔다. 인구절벽의 공포가 이미 현실로 닥친 만큼 시급한 대책 마련이 필요하다는 지적이 나온다.

한국금융연구원은 통계청이 지난해 7월 발표한 ‘세계와 한국의 인구 현황 및 전망’을 바탕으로 생산가능인구(15~64세)의 감소와 고령화가 1인당 국민소득에 미치는 영향을 분석한 결과 올해부터 2060년까지 1인당 국민소득이 연평균 0.5%포인트씩 감소한다고 3일 밝혔다. 1인당 국민소득이 지난해 2만7340달러에서 2060년에는 2만1819달러까지 주저앉을 수 있다는 것이다.

이번 연구는 순수하게 인구구조 변화가 1인당 국민소득에 미치는 영향을 조사하기 위해 총요소생산성과 총자본 등 국민소득에 영향을 미치는 다른 변수는 2015년 말 수치로 고정했다. 박춘성 금융연구원 연구위원은 “소비와 생산을 책임져야 할 생산가능 인구가 감소하면서 노동의 생산성이 떨어지고 일을 하지 않는 고령층이 많아지면서 1인당 국민소득이 감소하게 되는 것”이라고 말했다. 생산가능인구는 내년부터 줄기 시작하지만 생산성이 떨어지는 노인 인구의 증가가 반영되며 1인당 국민소득은 올해부터 감소하기 시작한다는 설명이다

저출산, 고령화에 따라 1인당 국민소득이 줄어드는 이유는 생산성이 낮은 노인 인구는 지속적으로 늘고 경제활동이 활발한 30~50대 인구는 줄기 때문이다. 국내 생산가능인구(15~64세) 비율은 2015년 73%에서 2030년 63.1%, 2060년 49.7%까지 하락할 것으로 전망된다. 65세 이상 고령 인구 비율은 2015년 13%에서 2026년 20%를 넘어서 초고령사회에 진입하고 2030년 24.3%, 2060년 40%에 이를 것으로 보인다.

박 연구위원은 “실제로는 총자본과 총요소생산성이 매년 늘어나 1인당 국민소득이 줄지는 않을 것”이라며 “문제는 총자본과 총요소생산성 증가분을 반영한다 해도 1인당 국민소득 증가율이 연간 1%대에 그칠 것이란 점”이라고 지적했다. 최근 5개년의 평균 자본증가율 2%와 총요소생산성 평균증가율 1.5%를 반영하면 1인당 국민소득은 2060년까지 연평균 1.8%씩 증가할 것으로 보인다. 이는 최근 5개년의 평균 1인당 국민소득 증가율 3.8%에 비해 크게 낮은 것이다. 저출산과 고령화에 따라 총자본과 총요소생산성이 과거와 같은 수준으로 늘어도 실질적인 1인당 국민소득 증가율은 크게 떨어진다는 의미다.

김동환 금융연구원 연구위원은 “이미 인구절벽의 충격은 시작됐는데 정부 대응이나 국민 인식은 너무 안일하다”며 “하루빨리 범정부 차원에서 저출산, 고령화에 따른 성장률 하락에 대비할 컨트롤타워를 세워 관련 법과 제도를 체계적으로 정비해야 한다”고 말했다.

상가주택은 다가구주택에서 적용받던 1가구 1주택 양도세 비과세 혜택을 받기 힘들 수 있어 '세테크' 측면에서 주의가 필요하다고 전문가들은 지적한다.

3일 부동산업계에 따르면 가로수길, 홍대 등 주요 상권 이면도로에 위치한 단독·다가구 소유주들이 '월세' 수입을 올리기 위해 상가주택으로 전환에 나서고 있다.이들 상가주택은 주로 4~5층 규모에 상가와 주택이 혼재된 건축물로 20억~30억원대에 구매할 수 있어 자기자본 10억원 정도를 손에 쥔 은퇴자들이 월 500만~1000만원의 '월세'를 받을 수 있는 수익형 부동산으로 인기가 높다.

문제는 상가주택으로 전환 후 매각 때 시세차익에 따른 양도세다. 단독이나 다가구는 2년 이상 보유 시 1가구 1주택 양도세 비과세, 양도 차익의 80%까지 장기보유 특별공제 등 다양한 세금 혜택이 있다. 반면 상가주택은 주인이 거주하더라도 세금 혜택이 제한적이다.

김예나 삼성증권 세무전문위원은 "상가주택은 주택으로 사용하는 면적이 상가면적보다 크면 건물 전체를 주택으로 간주해 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있지만 상가면적이 주택보다 크거나 같으면 주택 부분은 비과세를 적용받을 수 있으나 상가 부분은 이를 적용받을 수 없어 양도세를 내야 한다"고 설명했다.

예를 들면 10년 동안 상가주택 가격이 5억원에서 8억원으로 상승했을 때 주택면적이 60%, 상가면적이 40%면 양도세 비과세 적용 대상이 된다. 하지만 주택면적이 40%면 상가 부분에 대해 세율 35%를 적용받아 3000만원이 넘는 세금을 내야 한다.

양주시는 산지와 농지 전용허가절차를 거쳐 오는 11월 말 사업계획을 고시할 예정이다. 이후 보상절차를 거쳐 내년 상반기 사업에 착공해 2020년 준공할 예정이다.

양주역세권 개발사업부지 64만3천840㎡에는 공공·행정업무시설 3만4천㎡, 주차장 용지 1만3천㎡, 상업 및 편익시설 등이 들어선다. 2천62세대, 5천274명이 거주할 수 있는 공동주택(9만6천㎡)도 지어진다.

양주시 관계자는 “다음달 경기도 도시계획위원회 심의를 받을 예정”이라면서 “오는 11월 사업계획이 고시되면 전체적인 허가절차에 들어가 내년 공사에 착공할 것”이라고 밝혔다.

전문가들은 이러한 세금 폭탄을 막기 위해 다양한 절세 방법을 소개하고 있다. 신정섭 신한은행 부동산팀장은 "단독에서 상가주택으로 신축 시 주택 부분을 50% 초과하도록 짓거나 기존 주거면적에 포함되는 외부 계단 설치, 옥탑방 증축, 상가 일부를 주택으로 용도 변경하는 방법으로 주택 연면적을 높여 양도세를 아낄 수 있다"고 조언했다.