세놓아 따박따박 월 임대료를 받는 수익형 부동산의 대명사로 꼽히던 역세권 오피스텔의 위상이 흔들리고 있다. 최근 몇 년 새 오피스텔 입주 물량이 역 주변에 쏟아진데다 세입자 구하기에 난항을 겪기 시작한 오피스텔 단지들이 앞다퉈 가격을 내리기 시작했기 때문이다. 공급과잉에 가격 조정 국면이 이어진다면 역세권 오피스텔의 매력도 사라질 것이라는 게 전문가들의 견해다.

부동산114에 따르면 올해 3분기(7~9월) 전국 오피스텔 임대수익률은 전분기(5.62%)보다 0.05%포인트 내린 5.57%를 기록했다.

2011년 3분기 6.04%였던 임대수익률은 5년간 단 한번의 반등 없이 하락해 5%대 중반까지 내려왔다. 서울지역 오피스텔 임대수익률은 5.22%까지 떨어졌다. 같은 기간 전국 오피스텔 매매가격은 전분기 대비 0.22% 뛰며 지난해 1분기 이후 7분기 연속 오름세를 그렸다.

특히 개발 호재가 집중된 지역에 오피스텔 공급이 쏟아지면서 역세권 오피스텔의 입지가 예전만 못하다. 강서구 마곡동 일대 총 3.66㎢ 부지에 주거·상업·업무·산업단지 개발이 한창인 마곡지구가 대표적이다.

지난해까지 서울시가 매각한 마곡지구 오피스텔 용지 64필지 가운데 건축 허가를 받은 33개 필지에서 준공 예정 물량을 더한 오피스텔 공급 물량은 총 1만 2968실에달한다. 올 연말까지 5244실의 추가 입주도 앞두고 있다.

법조타운과 지식산업센터 개발에 속도를 내고 있는 문정지구에서도 2011년 ‘송파 한화 오벨리스크’ 오피스텔을 시작으로 오피스텔 4000여실이 입주를 마친 상태다. 올해도 지난 9월부터 송파 파크하비오 푸르지오(2283실)와 문정프라비다(234실), 엠스테이트(730실) 등 3개 단지가 차례로 입주하고 있다.

지하철 8호선 장지역 주변으로 오피스텔 공급이 이뤄지다 보니 3년 전 형성된 55만~70만원의 월 임대료가 오르지 않고 답보상태여서 공급이 더늘면 이마저도 내려갈 공산이다.

지하철역에서 500m 이상 떨어진 오피스텔은 거리의 단점을 월세 할인으로 맞서고 있다. 마곡지구에 있는 T오피스텔 전용 23㎡형은 보증금 1000만원에 월 임대료가 43만원으로 7만원 하락했다. 보증금을 올리면 월세를 35만원까지 조정할 수 있다. 더욱이 보증금 100만원에 월세 60만원을 내고 3개월 단위로 월세 계약을 맺는 단기 임대 물량까지 나오고 있다.

선종필 상가뉴스 레이다 대표는 “대학생이나 젊은 직장인에게 보증금 규모나 월세 5만~10만원 차이는 월셋집을 고르는 데 적지 않은 영향을 미친다”며 “공급이 집중된 지역에선 오피스텔 수익률이 더 떨어질 가능성이 큰 만큼 투자자라면 입지와 오피스텔 공급 현황, 주변 임차 수요 등을 꼼꼼하게 따져볼 필요가 있다”고 말했다

세계 최대 숙박공유 플랫폼업체인 에어비앤비가 오피스텔 등 국내 불법 민박시설에 대한 사이트 등록 취소 절차에 들어갔다. 이에 따라 외국인 대상 공유숙박 객실의 50%에 달할 것으로 추정되는 오피스텔 시장이 ‘에어비앤비 쇼크’에 빠졌다.

에어비앤비는 20일 오피스텔과 펜션 등 ‘외국인관광 도시민박업’상 불법 시설을 사이트에 올려 민박업을 하고 있는 국내 ‘호스트’(집주인)에게 “2016년 11월15일 이후부터는 예약 요청을 수락할 수 없으며, 에어비앤비 숙소 검색결과에도 숙소가 표시되지 않는다”는 내용의 이메일 공문을 보냈다. 에어비앤비는 이뿐만 아니라 정부와 지방자치단체에 숙박업 등록을 하지 않은 공유숙박 호스트의 사이트 등록 취소 작업에 들어갈 것으로 알려졌다. 전국 외국인 민박 객실 중 70% 이상이 미등록 상태인 것으로 파악되고 있어 적지 않은 파장이 일 전망이다. 서울 마포구의 한 부동산 중개업소 관계자는 “서울 마포, 명동, 강남, 종로, 홍대 등 지역에서 급매물이 나올 수 있다”고 말했다

신흥 부촌으로 떠오른 경기도 판교 신도시에서 집값은 계속 오르는 반면 상가 임대료는 정체 상태를 보이고 있다. 집값과 상가 임대료는 비슷한 추세를 보이는 게 일반적이다.

부동산114에 따르면 판교 아파트 매매가격은 꾸준한 상승세를 보이고 있다. 2015년 이후 매월 한 차례도 하락하지 않고 계속해서 매매가격이 오르는 중이다. 작년 1월 3.3㎡당 2207만원이었던 판교 아파트 가격은 이달 들어 2379만원까지 올랐다. 1년9개월 만에 7.8% 오른 것이다. 전달 및 전년 동기와 비교해도 매매가격 상승세는 확연하다. 이달 들어 판교 아파트 매매가격은 지난 9월보다 0.2%, 작년 10월보다 3.3% 상승했다.

판교 아파트 매매가격은 서울 강남 3구 중 한 곳인 송파구와 비교해도 크게 밀리지 않는다. 송파구에 속한 13개 동 중에서 판교 아파트 가격보다 비싼 지역은 잠실동(3304만원) 방이동(2448만원) 등 2개뿐이다. 거여동(1476만원) 마천동(1490만원) 아파트 가격은 판교의 절반 수준에 불과하다.

하지만 상가 임대료는 지지부진한 흐름을 보이고 있다. 지난 2분기 판교 상가 임대료는 ㎡당 4만7000원을 기록해 지난 1분기(4만9200원)보다 4.4%, 작년 2분기(4만8200원)보다 2.4% 하락했다. 2014년 1분기 상가 임대료(4만6400원)와도 큰 차이가 나지 않는다. 2년째 상가 임대료가 제자리걸음을 걷고 있다는 얘기다. 일반적으로 집값은 거주자의 구매력과 큰 상관관계를 갖고 있다. 집값이 오르면 거주자의 씀씀이도 커지기 마련이다.

그럼에도 판교 상가 임대료가 집값만큼 오르지 않는 것은 구매력 증가 속도보다 상권 확장 속도가 크기 때문이라는 분석이다. 판교역 주변 상권은 포화 상태에 이르렀다. 아브뉴프랑과 푸르지오 월드마크 상가, 테크노밸리 등이 있던 판교역 주변에 국내 최대 식품관을 갖춘 현대백화점이 지난해 8월 오픈했다.

또 지난 6월에는 판교역세권 알파돔시티 C블록에 상업시설인 라스트리트가 가세하면서 판교역 주변 동서남북이 모두 상권으로 조성됐다. 대형 상권이 밀집하면서 장사를 포기하는 영세 상인들도 적지 않은 것으로 전해진다. 전문가들은 "분당 상권도 자리 잡히는 데까지 20년이 걸린 것처럼 하나의 상권이 자리 잡기까지는 시간이 걸리기 마련"이라고 말했다.

'강남 마지막 판자촌'인 구룡마을 개발계획이 또 보류됐다. 서울시는 지난 19일 열린 도시계획위원회에서 개포 구룡마들 도시개발구역 지정·개발계획 수립 및 경관심의가 보류됐다고 20일 밝혔다.

구룡마을 개발계획은 무허가 판자촌 1100여 가구가 밀집한 개포동 구룡마을 일대 26만6304㎡를 공공이 주도해 개발·정비하는 내용이다. 2011년 오세훈 당시 서울시장이 재임 시절 개발 방침을 밝히면서 논의가 본격화됐다.

이 건은 지난 8월 이후 두 번째로 도시계획위원회 본회의에 상정됐지만 이번에도 거주민과 실제 땅 소유주 간의 이해관계 충돌과 거주민 이주 및 자활 등에 쓰이는 비용 등에 대한 이견을 좁히지 못한 것으로 해석된다.

가장 본질적인 문제는 땅 주인과 거주민 간에 첨예하게 대립되는 이해관계다.

땅 소유주들은 민영개발 비중을 늘리고 공공개발은 줄여 더 많은 이익을 보고 싶어하지만, 이렇게 되면 거주민들은 구룡마을이 개발된 후에도 살 곳이 없어진다는 것이 서울시 주장이다. 서울시 관계자는 "땅 소유주들에게 SH공사 주도로 한 개발에서 얻는 이익은 100% 재투자하겠다고 밝혔지만 의견 차이를 좁히기 쉽지 않다"고 말했다.

수반되는 각종 비용도 문제다. 서울시는 현재 구룡마을에 거주 중인 1100가구를 대부분 그대로 개발지역에 수용하겠다는 방침이다. 이들 대부분은 형편이 여의치 않은 사람들이기 때문에 개발을 통해 얻은 이익으로 이들이 내야 하는 임대료를 최대한 낮춰 주고, 공사 기간 거주할 새로운 보금자리도 마련해줘야 한다는 것이 서울시 입장. 그러나 이에는 워낙 많은 비용이 들어가기 때문에 도시계획위원회는 이번 안건을 일단 보류시켰다.

최근 임대주택 등에서 문제가 됐던 '소셜믹스'도 과제로 남아 있다.
최근 한국토지주택공사(LH)의 임대주택 전문 브랜드 '휴먼시아'에 사는 아이들을 '휴거(휴먼시아 거지)'라고 부르며 무시한다는 보도가 나와 논란이 된 적이 있는데, 이 같은 상황이 다시 발생하지 않으려면 적절한 소셜믹스가 필요하다는 것. 다만 그 방법이 아직까지는 정해지지 않았다.

서울시는 구룡마을 개발에서 실제 면적 85㎡ 위주로 짰던 주택면적 포트폴리오를 65~85㎡로 더 작게 구성해 가구 수를 늘리겠다는 계획인데 이 역시 결론이 나지 않았다. 85㎡ 기본으로 개발한다고 가정했을 때보다 500실 정도를 늘려 총 2000가구가 입주할 수 있게 만들고, 거주민 1000여 가구를 최대한 수용하자는 것이 목표인데, 이 역시 반대 목소리가 있어 어려운 상황이다. 구룡마을 개발계획 안건은 두 달 후인 12월 회의에서 다시 논의될 예정이다.

인천 송도의 프라임급 오피스 공실률이 3분기 연속 절반에 육박하는 것으로 나타나 장기간 공실에 부담을 느낀 임대인들은 임대료를 낮추며 임차인 유치 방안을 찾고 있다.

한국감정원이 발표한 2016년 3분기 프라임급 오피스빌딩 시장동향에 따르면 인천 송도 3개동의 프라임오피스 공실률은 48.3%로 집계된것을 보면 임차인의 수요에 비해 공급 물건이 현저히 많다는 의미다.

1분기에 45.0%였던 공실률은 2분기에는 6.8% 상승한 51.8%까지 치솟았다가 3분기에는 3.5%포인트 하락하다보니 프라임급 오피스 건물의 절반 가량이 비는 상황이 이어지면서 올해 1분기와 2분기 모두 ㎡당 9600원이었던 임대료는 3분기 8100원으로 1500원 떨어졌다.

송도 프라임급 오피스 중 공공기관 소유 물건과 대기업 사용의 경우 공실이 거의 없는 상태지만 이들을 제외한 IBS빌딩이나 애니오션빌딩 등은 임차인 유치가 어려움을 겪고 있으며 일부 빌딩의 경우 신규 임차인 유치에 대한 방안으로 분할 임대방식을 고려하거나 임대료 수준을 낮추고 있는 것으로 알려졌다.

한편 서울지역 빌딩의 공실률은 9.8%, 분당은 14.2%, 부산은 15.4%로 집계된 가운데, 서울은 공실률이 3분기 연속 꾸준히 하락하면서 투자수익률이 소폭 상승했다.

지역별 임대료는 서울 2만6700원, 부산 1만원 등으로 보합세를 유지했으며, 분당은 1만7300원으로 소폭 상승했다.

19일 국토교통부에 따르면 국토부는 1월 업무계획을 통해 아파트 리모델링 동의요건 완화를 실시하겠다고 밝힌 바 있다.

주택법 시행령상 아파트 등 공동주택을 리모델링하려면 단지 전체의 집주인 80% 이상이 동의하고 동시에 동(棟)별로 집주인 50% 이상이 동의해야 한다.

국토부는 지난 8월 주택법 시행령을 개정해 동별 동의율 기준을 '집주인 3분의 2 이상의 동의'에서 현 수준으로 낮췄다.

하지만 공동주택 단지 전체의 동의율(단지 동의율)을 80%에서 75%로 낮추는 방안은 현실화되지 못했다. 단지 동의율이 완화되지 않으면 동별 동의율이 낮아져도 실효성이 떨어진다.

국토부가 '반쪽 시행령'만 개정한 까닭은 공동주택이 집합건물에 해당하는 만큼 법무부 소관인 집합건물법에 규제를 받는다고 자체 판단했기 때문이다.

이같은 정황이 알려지자 법무부에선 국토부에 대해 최근 리모델링 시 동의율 기준은 집합건물법과 상관없이 주택법 시행령만 고치면 바꿀 수 있다는 해석을 내놨다.

법무부 관계자는 "집합건물법의 경우 아파트 등 공동주택에 대한 리모델링 규정이 없고 공용부분 변경 규정을 준용한다고 해도 동의율이 이미 75%라 국토부의 의도와 어긋나지 않는다"고 말했다.

또 "집합건물법상 아파트 구분소유자(집주인)의 기본권을 해치지 않아야 한다는 규정이 있지만 이는 리모델링 동의율에 적용될 가능성은 적다"며 "이같은 견해를 국토부에 충분히 전달했다"고 덧붙였다.

법무부의 적극적인 법리해석 덕분에 8월 주택법 시행령 개정 이후 뚜렷한 해법을 찾지 못했던 국토부도 리모델링 동의율 완화에 속도를 내게 됐다.

국토부 관계자는 "주택법 시행령 개정안을 마련해 연말께 입법예고를 할 방침"이라며 "빠르면 내년 2월부터 아파트 리모델링 완화법안이 적용될 수 있을 것"이라고 말했다.

시중은행의 주택담보대출 금리가 오름세를 계속하고 있다. 주택금융공사의 장기 고정금리 상품인 보금자리론 이용 자격이 19일부터 까다로워지면서 시중은행의 주택담보대출을 이용할 수 밖에 없는 실수요자들의 부담이 늘어날 것으로 보인다.

18일 금융권에 따르면 신한은행, KB국민은행, KEB하나은행, 우리은행 등 4대 시중은행의 주택담보대출 변동금리는 2.70~4.20% 수준이다. 이는 지난달말 2.57~4.47%보다 소폭 높아진 것이다. 최저금리는 국민은행이 2.57%에서 2.70%로 0.13%포인트 높아졌고 △신한은행 2.86%→2.90% △우리은행 2.81%→2.85% △KEB하나은행 2.76%→2.80% 등으로 각각 0.04%포인트 상승했다.

변동금리는 코픽스(COFIX·자금조달비용지수)와 연동하는데 지난달 신규취급액 기준 코픽스가 1.35%로 전달보다 0.04%포인트 상승하면서 덩달아 오름세다. 신규취급액 기준 코픽스가 상승한 것은 지난해 12월 이후 9개월만이다.

하지만 코픽스와 연동하지 않는 혼합형(고정+변동) 금리마저 오르면서 은행권 주택담보대출 금리 가중평균은 이미 지난 7월에 바닥을 치고 8월부터 오르기 시작했다. 이날 기준 KEB하나은행의 혼합형 주택담보대출 금리는 2.92%로 지난달말 2.74%보다 0.18%포인트 상승했다. 같은 기간 국민은행의 혼합형 주택담보대출 금리는 2.82%에서 2.94%로, 신한은행은 2.87%에서 2.94%로 올랐다. 4대 시중은행 중 우리은행만 2.91%에서 2.83%로 떨어졌다.

한국은행에 따르면 은행권 주택담보대출 금리 가중평균은 지난해 12월 3.12%에서 지난 7월 2.66%로 7개월간 하락세를 이어가다 8월부터 반등했다. 머니투데이가 4대 시중은행을 조사한 결과 금리 오름세는 9월에 이어 10월까지 이어지고 있다.

주택담보대출 금리가 오른 것은 금융당국이 가계부채 관리를 위해 주택담보대출에 대한 고삐를 죄자 은행들이 대출 심사를 강화하면서 금리를 올렸기 때문이다. 여기에 미국의 기준금리 인상 가능성이 커지면서 시장금리가 덩달아 오르며 대출금리 상승세를 키웠다.

특히 주택금융공사가 19일부터 보금자리론을 이용할 수 있는 자격 요건을 주택가격 3억원 이하에 부부합산 연소득 6000만원 이하로 강화하고 대출 규모도 최대 5억원에서 1억원으로 낮추면서 주택 실수요자들이 은행 주택담보대출로 몰릴 것으로 전망된다. 보금자리론은 10년 만기에 연 2.5%의 고정금리를 적용해 은행권 주택담보대출보다 이자 부담이 크게 낮다.

더 큰 문제는 금융당국이 올해 가계대출이 많이 늘어난 은행들을 집중 관리하고 있어 은행에서 주택담보대출을 받기도 쉽지 않을 것이란 점이다. 이 경우 주택 실수요자들은 금리가 크게 높은 2금융권을 이용할 수밖에 없다. 시중은행 관계자는 “가계대출 증가액이 올해 목표치에 근접한 경우 대출한도를 줄일 수밖에 없다”며 “올해 집을 사야 하는 사람이라면 은행에서도 돈을 빌리지 못해 2금융권을 찾아야 할 수도 있다”고 말했다.